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年初，招商银行联合贝恩公司发布了【2023年中国私人财富报告】，对中国私人财富市场、高净值人群投资态度和行为特点进行了深入研究，描绘出了一幅中国高净值人群的最新「画像」。
报告将高净值人群定义为可投资资产超过1000万元的个人，中国有316万人可投资产超过千万。
所谓「可投资资产」，就是指个人金融资产、投资性房产，不包括自住房产、通过私募基金投资以外方式持有的非上市公司股权、耐用消费品等资产。
把鸡蛋放在一个篮子里，投资单一，十分局限，而且风险大，稍有什么变动，资产容易贬值蒸发。只有将投资视野拓宽到全球，搭配足够多元化的资产配置，才能抵御风险，实现资产保值增值，同时也可以享受其他经济体发展带来的红利。
高净值人士是社会的中坚力量，也是社会的领头羊。从上个世纪80年代开始到现在，国内陆陆续续都有富人选择海外置业和获取海外身份。
01
2024年全球房地产市场的前景积极乐观
第一太平戴维斯全球研究专家的年度调查结果显示，2024年，预计全球各地房地产市场的投资活动将增加，主要租金将上涨，买方和卖方的期望也将重新调整。
全球房地产市场的前景正变得更加乐观，预计明年，欧洲和中东的房地产投资活动将保持稳定增长或略有增加。纽约、悉尼以及上海、孟买、巴黎、法兰克福和迪拜等全球主要城市的黄金地段办公楼的收益率将上升。
除了迪拜、新加坡和东京外，美国、亚洲和欧洲的所有物流和制造中心的收益率预计也将面临上行压力，这些中心将持续为投资者提供稳定的现金回报。
此外，日本、新加坡、德国、西班牙、意大利和英国的住宅市场也提供了巨大的机遇，因为这些城市的供应无法满足日益增长的租赁需求。
南欧、新加坡和澳大利亚的旅游目的地提供了巨大的机遇，优质酒店和零售业在这些地方有着广阔的发展前景。
02
海外置业——稳妥可行的投资策略
由于国内房产陆续出台了限购、价格调控等政策，对于在国内已经没有购房资格又想做房产类投资的高净值人群来说，海外置业不失为一种稳妥可行的投资策略。
有一大部分客群选择购买海外房产是为了自住，让家人有一个稳定的居所。不论是准备移民还是海外旅居，或是子女留学，对于国人来说，在当地拥有一套属于自己的房子，就有了「家」的安全感和归属感。
在海外房地产市场，除了自住这样的基础需求，海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。
据统计，在选择海外置业的高净值人群中，自住、移民目的现在已经屈居第三，投资 和子女留学教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75％和56%。
结合以上这几大动机，可以将海外房产分为以下几种类型：
投资型海外房产
以投资为主要目的，随着越来越多的中国人走出国门，了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。
教育型海外房产
多与孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素，针对不同年龄的孩子，对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。
养老型海外房产
此类房产对环境要求较高，既有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否便利，以及房屋设计是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。
度假型海外房产
与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好气候温和、人口密度低的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施，如高尔夫、骑马、游艇等。
移民型海外房产
此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权，最终目的为移民。房产作为投资和取得移民身份的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。更是因为通过合适的投资金额获取优质的移民身份而广受中产阶级及更多高净值人群的青睐。
全球热门国家 海外买家税一览
海外大多数国家都允许外国人购房，不过每一个国家的限制条件，特别是房产税的政策有所不同。在购买海外房产之前，买家需要提前了解。
新加坡
如果房产购买人是新加坡永久居民，则对其第一套房产收取5%额外印花税（Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD）；第二套房产收取25%额外印花税；第三套或以上的房产收取30%额外印花税。
若房产购买人是外国个人（无永居身份），则不论第几套房产，都对其收取30%的额外印花税。
对非个人的买家或实体收取35%的额外印花税。
澳大利亚
在新南威尔士州购买住宅物业的外国买家必须额外支付一个8%的购买者税，如果是澳大利亚公民或永久居民则不用。
英国
外国人（在购买前的12个月内至少有6个月不在英国，在税务方面则不属于「英国居民」），在英格兰和北爱尔兰购买住宅物业，通常需要支付2%的附加费，同时还需支付其他英国居民都需正常支付的税款（SDLT，根据房价征收0-12%的税款）。
新西兰
除新西兰、澳大利亚或新加坡的公民或拥有这三个国家的永居并居住在新西兰（过去12个月内有183天）或拥有新西兰居民签证并居住在新西兰的人外，其他海外买家不可随意购买房产；如果拥有新西兰，澳洲或新加坡永久居民签证但不住在新西兰，则需要获得同意书并居住在新西兰才可购买。
日本
日本不设有额外海外买家税，但需每年缴纳房产评估值的1.7%为「固都税」，其他各项一次性税费为房价的6%-8%。
泰国
外国人不可购买土地，但可以购买公寓。税率方面无其他特殊要求。
马来西亚
除价格低于100万马币或者被政府指定的廉价住宅及保留地等，其余类型房产外国人均可购买并且无额外税费。
法国
法国不设有额外税费，购买房产的印花税约为5.08%-5.8%
西班牙
西班牙对外国买家购买房产设有8%-15%的税率，包括Capital Gains Tax，Property Tax, 和Non-resident Property Tax。
如果购买的是新房，会有增值税（VAT）10%，印花税（Stamp tax）1.5%。如果购买的二手房，只需转售税（ITP）：价格低于40万欧元的房产ITP为8%，40-70万欧元的房产ITP为9%，超过70万欧元的房产ITP为10%。
葡萄牙
葡萄牙房产设有不动产税（IMI）、房产购买税（IMT）和印花税（IS）。不动产税在0.3%-0.8%不等；印花税在0.4%-0.8%不等；房产购买税率如下：
土耳其
土耳其房产设有4%的印花税，通常为买卖双方各付2%，或双方自行协商。
美国
在美国购买房产时，对外国买家不设有额外税费，但在出售时可能会有高至30%的税。
随着各国住宅类房产针对外国买家的税率政策的调整，我们可以观察到：泰国、马来西亚、日本等国， 保持着对海外买家相对最为友好的开放度。 南欧度假型国家如西班牙、葡萄牙、土耳其等国，由于其悠闲的生活环境、包容的文化、以及较为友好的购房政策， 越来越获得中国买家的关注。 而一些中国买家心目中的老牌海外置业首选地，如新加坡、加拿大等国，则有政策逐渐收紧的趋势。
纵然高净值人士们已经了解到全球经济大背景的发展趋势，但在海外置业的投资上，仍然需要根据长远的需求选择最合适自己或家庭的海外购房计划。
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