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在海外房地产市场，除了房价增值空间，租金带来的现金流回报同样受关注。
国外不同区域的资源分配相对较为均匀，而国内大部分优秀的医疗、教育、文化资源都集中于一线城市。
海外投资房产能满足多样需求。
整体上，除了自住这样的基础需求，海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。
据统计，在选择海外置业的高净值人群中：自住、移民目的现在已经屈居第三， 投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75%和56%。
随着经济全球化的发展，海外投资已经成为中国高净值人群的热门话题。国内高净值人群最为热衷的海外投资就是房地产。
01
分散单一货币的风险
股神巴菲特说过，投资最基本的三条规则：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，时刻牢记前两条。
高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。
当风险降临，某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。
投资海外房产，是一个可攻可守的上策。
作为不动产，房产建造自身具有一定的价值，是「守」的基础；因商住用途、地段位置、市场政策等产生的价值溢价，是其「攻」的来源。
完成「分散风险」第一步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。
02
在国外建立储备金，资金有保障
投资海外房产，就如同为自己建立不同货币的储备金。
比起仅仅投资在自己国家，趁着外国的经济发展向好，投资海外其他房产可能会带来更可观的回酬。
通过租金收益，在稳定的货币为你自己赚取额外的利益。
此外，投资在超过一个国家的房产，一旦发生无法预测下跌行情，你的财务依然会获得保护和保障。
资产需要保值，投资海外房产算是较为稳定且技术含量不高的投资方向。
03
海外房产相对稳定
许多人相信股票投资有利可图。
股票市场的迅猛发展，使得其开始成为了除了房子外的第二个关键词。大盘的涨跌直接影响着投资者的情绪。
其实在中国，财富阶层的投资渠道一直较窄，局限于楼市与股市。
毫无疑问，股票是高度有活力和流动的资产，可以在短周期内获得成果和报酬。
然而，股市也是非常变幻无常的平台，在任何一天任何时候，股市都可能会面对灾难性的下滑，就在眨眼之间，你的投资也会遭受亏损。
反观房产投资是相对稳固的投资工具，可对抗通货膨胀，且具有更高的升值保障。
即使房产价格变动，却比其他投资工具更为稳定和循序渐进的变动，不像股价波动那般难以预计和激烈。
但国内房地产市场目前属于下行周期，政策调控频繁，市场供需关系逐渐失衡，房价增长趋缓甚至出现下滑。这让许多投资者对国内房产投资的信心受到影响，尤其是在大城市的房产市场，房价上涨的空间变得有限，流动性也有所减弱。
此时，将投资的目光投向海外，却是另外一番新景象。
但是投资有风险，买房需理智，投资海外房产，最好能做好全方位了解，判断是否有投资价值。
04
以房生房
巴菲特曾说过：「人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球」。
投资海外房产同样可以滚雪球。
在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现「房产的裂变」。
05
以房养老
以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还清贷款。 以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。
等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。
而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。
06
候鸟式养老自住
随着全球化进程步履的加快，人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。
以前常有北方人冬季去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。
国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势，更能适合对养老条件有追求的退休老人。
07
加杠杆，以租养贷
大部分欧美国家不实行「限购限贷」政策。
这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的「杠杆」去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。
「以租养贷」顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益，而且是实现后面很多功能的前提 。
08
资产传承
对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是「资产传承」。
海外房产一般都具备 永久产权 ，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。
以日本房产为例，虽然日本房价相对稳定，但其永久产权让房产具备传承性。购房者不仅能通过持有稳定的物业获得长期收益，还能将这些资产传承给子孙后代。特别是东京、大阪等核心城市的房产，由于地理位置优越，长期持有将为后代提供稳定的租金收入和不断增长的资产价值。
此外，一些国家的法律对于遗产传承有着友好的税收政策，使得财富的跨代传递更加高效。例如， 在葡萄牙、希腊等国家 ，海外房产继承不仅享有永久产权，还可以避免高额的遗产税，这无疑进一步增强了房产作为传承工具的吸引力。
09
以房养学
留学生海外求学，住是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。但是，「以房养学」就能让留学生既解决了「住」又解决了「学」。
家长在学校所在城市购买房产，其中一间留给孩子用，将其它房间出租。
利用房屋租金去偿还部分贷款，利用房子升值以及租金收入来补偿一部分留学费用剩余的作为孩子生活费的一部分。
等孩子学成回国的时候把房子卖出，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用 。
10
税务规划
海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS。
另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。
海外投资虽然回报可观，但并不代表零风险。要想规避风险，还是得谨慎鉴别，用专业的标准去筛选。
对于高净值人群来说，房产则是他们非常心仪投资的项目。毕竟房子看得见摸得着，可以自住，租赁，还能实现多元化投资。
在海外投资的众多项目中，房产投资可以说非常火爆。
一方面是有些国家不限购不限量，没有那么多条条框框，方便投资；另一方面则是，海外房产投资方便高净值人士实现资产全球化配置。
海外房产好处多多，那世界范围内这么多的国家和地区，到底该怎么选呢？具体啊，还得看需求。
①移民型购房
购房移民，可以说是投资海外房产项目中，性价比最高的了，买到房子的同时，还能获得一个海外身份，一举多得。
比较常见的移民型购房国家有土耳其、希腊、西班牙、葡萄牙、马耳他等。
这些国家要求外籍人士在当地购买一定价值的房产，即可一步到位拿到当地身份，享受相应的福利、教育、居住和自由出行等。
②投资
型
购房
顾名思义，投资型购房，可能更倾向于投资。
如果是不需要考虑身份的情况下，我们可能会选择一个升值空间大，前景好，经济发展各方面都比较强劲的国家。
对于投资型购房而言，日本和泰国都是不错的选择。
日本 ，作为全球第三大经济体，其房地产市场虽然在过去经历了波动，但近年来逐渐复苏， 尤其是在东京、大阪等大城市，房产需求持续旺盛，租金回报稳定。 同时，日本政府也在大力推动旅游业和基础设施建设，带动了短租市场的发展，使得投资回报更加多样化。
泰国 ，以其独特的地理优势和较低的购房门槛，吸引了大量外国投资者。曼谷、普吉岛和芭提雅等热门地区的房地产市场近年保持了稳定的增长。泰国的旅游业非常发达，短租市场需求旺盛，加之低生活成本和良好的租金回报，使得泰国成为东南亚地区投资购房的理想目的地。
无论是日本的经济稳健，还是泰国的旅游资源和投资环境，这两个国家都能为投资者带来可观的收益。 因此，在投资型购房决策中，根据各自的投资目标和回报预期，选择合适的市场至关重要。
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