来源 | 凤凰WEEKLY
ID | phoenixweekly
作者 | 章鱼
谁能想到，在全球房地产都不景气的时代，日本的房价却一路高歌猛进，逆势增长了 52%。
数以百亿计的热钱，正流向日本。
去年1-9月，新加坡对日房地产投资近30亿美元，位居全球第一；
美国紧随其后，投资高达25亿美元；
来自 加拿大的投资，也接近10亿美元。
日本 房地产迎来了自己的外资群星闪耀时， 在诸多外资之中，最传奇的存在恐怕还是中国。
在媒体采访中，有中国买家带着100亿日元现金， 在日本 一口 气买了20 套房 。
100亿日元是什么概念呢？
换算成人民币约4.86亿。 就算 金价多番暴涨 ， 购买力也还是无限接近1吨黄金 。
日本的房产中介在接触中国买家后，更是爆出惊人之语：
「数钱数到厌烦 。 」
巨额现金、一口气买下几十套房的细节，满足了看客关于财富的所有想象。
于是，中国买家在日购房的种种故事在 互联网疯狂传播。 此后所有带着现金的买家，都被心照不宣地认为是「中国人」。
就连日本议员在开会的时候，都把日本房价的上涨归因于：
「中国人的爆买
。
」
传说中，赴日买房的中国人
「一人要买5～10套公寓房」；
「每套约合人民币200万～1000万元」；
「用现金结算」。
有钱， 是 中国买房客给日本 房地产中介 留下的主要印象。
一位日本房产中介在接受媒体采访时曾抱怨道：
「中国买家经常带着一箱一
箱的现金付款，清点真的很累。」
由于手续繁琐，中国人很难在日本银行获得贷款资格，于是便出现了大批带着现金赴日买房的中国人。
在日本房产中介的印象里，中国顾客买房十分干脆。
「先浏览网站，然后联系公司 看图，下一步就是购买，而且都是现金交易。」
大阪一房地产中介在接受媒体采访时惊叹：
「 中国人在日本买房，就像买廉价汽车或其他东西一样随意 。 」
另一位中介在接受采访时曾说： 「 那些总价超过2000万 人民币的东京豪宅，主要买家也是中国人 。 」
很多日本中介在社
交媒体发房产信息，都会加一句：约合人民币多少钱。
据【联合早报】 报道，在东京，可以欣赏到东京铁塔、东京晴空塔、彩虹桥的丰洲塔 楼是有名的中国人聚居区，20%的单位是中国人买的。
在一篇名为【 日元贬值，中国人爆买日本房地产 】的稿子里，有 日本房产中介透露自己「 售出过价格最高的房产，高达8亿日币左右（ 按时下汇率为人民币4100万左右 ），投资方来自于一家中国企业」。
大阪的一位中介也 说，他平均每天要接待2-3个来自于中国的咨询者，两个月内成功交易了7套房产。
东京的房地产业者邢俊龙在接受媒体采访时表示 ： 2015年他的公司仅有10%客户从中国专程赴日买房。 到了2023年，中国客户的比例飙升到40%。
中国人「组团」到日本买房，并非心血来潮。
过去几年里，美联储持续加息，日本央行继续维持宽松政策，这让日元汇率一路下跌。
日元对美元的汇率，2022年的最大跌幅甚至超过30%。 对海外投资者来说：
此时赴日买房，相当于在原价基础上打了七折。
一些关注海外投资的自媒体，在讲述日本购房时经常用到的两个词是：
「抄底」「千载难逢的好时机」。
再加上日本房产政策对于海外投资者十分宽容，既不限身份，也不限购。
于是，赴日买房的人越来越多，房价也水涨船高。
根据日本不动产经济研究所数据，2023年，东京首都圈新建公寓每套均价为8101万日元（ 约合人民币387万元 ），同比上涨28.8%。
日媒也在 报道中称 ，去年11月东京都23区新建公寓的平均售价已经达到1.2811亿日元（ 约合人民币631万元 ），同比上涨50%。
虽说日本房价暴涨，但东京热门楼盘还是一屋难求。
甚至 还要摇号，才能获得购买资格。
因为担心中国买家将房地产市场炒得过热，日本政府最近出台法令：
要求作为投资租用目的的买家，必须有居住在日本的熟人作担保才能买房。
「打一辈子工，不如买一套房」
「想买下整个美国的房产，再把它们高价租给美国人 。 」
这是30多年前，一位日本富豪的雄心壮志。 这位富豪的畅想并非空穴来风。
从1985年底到1990年初，不到5年时间，日本的城市地价就增长了200%。
按照1990年的地价，只 要卖掉东京的地皮，就可以买下整个美国，相当于1.5万个东京。
房地产越涨，日本企业越发现：
「 干一辈子实业，不如买一块地皮来得稳健 。 」
日本人也很快认清：
「打一辈子工，不如买一套房再反手卖出去赚得多 。 」
于是，企业买地，群众买房，整个日本都扎进了房地产的生意里。
有钱的人一掷千金，没钱的人四处 贷款。
只要看上适合的土地/房产，必须直接买断， 然后转手以更高价卖给旁人。
这样一来一回，只要几天的时间，就能赚到巨额的利润。
当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍 。
用东京大学教授田村清彦的话来说： 「今天你买，明天他买，价格高涨，并且形成了一种连锁效应。 」
按照当时的情形，只要买房就没有不赚钱的道理。 人与人之间的差别就在于： 谁赚得多，而谁赚得更多。
没有人愿意错过这趟财富快车。
房子一 定 要买，成为日本 全社会的共识 。
土地的价格，每一秒都在飞涨。
从1983年开始，短短三年里，东京土地价格就上涨了23.8%。
在那个人人都有钱赚的时代， 银行贷款连证明资质都不需要，银行员工甚至「求人贷款」，申请公款 在高端场所频繁宴请潜在客户。
没有哪家银行担心出现坏账，因为 「所有资产都在涨价」。
大量财富聚集在日本。
大公司的员工几乎每 年都可以涨薪15%，年终奖都是半年薪资起步。
彼时，美元不 断升值，影响到了美国出口。
1985年，为 扭转贸易逆差，解决美国巨额贸易赤字问题，美日英法德5国签订【广场协议】。 此后，五国开始 在国际外汇市场大量抛售美元 ，美元持续大幅度 贬值 。
到1987年底，日元对美元已接近升值100%。 日元购买力和美 元不相上下，日本人买奢侈品就像买白菜。
那是一个全民消费的时代，几乎每一天 都是消费节。
在1985-1990年，日本消费平均增速为4.6%。
除了七夕、情人节、 圣诞、 新年这些固定节日，日本的百货公司还推出了会员日、购物日促进消费，变着法鼓励顾客走进商场花钱。
日本民众购物准则也很简单，只买贵的不买对的。
日本街头，爱马 仕、LV、Chanel随处可见，劳力士也成为当时情侣之间的礼品硬通货。
贵族运动高尔夫球更是日本的全民运动。
一套镶 金球杆3件套，居然售价1亿日元（约合人民币485万元），已经赶上东京一套房的价格。 就算这样，还是在 3天之内被一抢而空。
纽 约第五大道的名牌店里，挤满了前去海淘的日本 人。
法国的百货公司对于持有日本护照的游客，甚至开始实行限购。
地产热，股票也热。
1989年12月29日，日经平均指数创下38915.87点的历史最高 纪 录。
那是1980年代的最后一 个交易日，彼时的日本股民还在期待着新一年续写「遍地流金」的财富神话。
然而从1990年第一个交易日开始，日经平均指数就开始震荡下滑。 九个月后 ，指数跌破20000点，跌幅高达50%。
1992年，第一 个季度的日本股市 全盘崩溃。 股票崩 盘开 始后，所有 债务都在 慢 慢 变成 不良资产。
到了1995年，这些不良资产甚至达到 了96万亿日元。
股票一跌，背后的实业地价也一跌再跌。
东京的地价狂跌67%，部分地方县城房价下跌9成。
两年之内，共有2300多家开发商破产。
随着股市崩盘和地价跌落，房价也开始暴跌。
1991年，东京的房价短短三个月的时间狂泻65%； 东京的豪宅，10年前后的价格相差了28倍有余。
那些试图通过高杠杆买房暴富的日本人，以及高位接盘的新房产入局者，资产迅速缩水。
从大富翁，变成了大负翁。
日本社会的主旋律，从发财变成了还债。
属于日本的大时代就这样轰然倒塌，取而代之的是 失落 的3 0年。
直到现在，在互联网搜索「日本房地产」，出现的高度关联词还是 「国运」 。
日本房价复苏史中
再也没有「庶民」身影
30年前的日本人为了买房，多少贷款都敢背。
1993年，日本未偿住房贷款总额为141万亿日元，约占GDP的29％。
全社会都在迷信「辛苦十年，造福三代」的财富神话。 谁能想到：
不过几年的光景，房价就连连下跌。
都说房地产泡沫破裂后，房产一夜贬值。但其实，更准确的说法是房子一天比一天更便宜。
时间每过去一秒，依赖地产建立的财富都在缩水，但人们欠银行的贷款却不会消失。
经济越不景气，倒闭的公司越多。 1991年，日本企业破产数高达13578家，几乎是1990年的1.5倍。
没破产的企业也纷纷降薪、裁员，收入锐减的民众还不上贷款，房产就要被没收。
负 债累累的房主们能想到最简单的出路，就是自杀。
1991年
，楼市刚崩盘的时候，富士山的自杀人数飙升到2000多人。
到了1998年，日本完全失业 率达4%以上，倒闭企业超过2万家，自杀死亡人数突破3万。超高的自杀率一直持续到2012年经济回暖，才稍有降低。
那些努力活着且不断坚持偿还贷款的人，经常 嘲讽自己是 「套牢 族」 。
1990年出现的日本动漫作品【蜡笔小新】里，小新在自我介绍时总会说「我们家还有32年的贷款要还」。
对日本人来说，【蜡笔小新】是个温柔的故事。
永远5岁的小新，人生
被定格在大走下坡路之前的日本，接受着经济繁荣余荫的庇护。
野原新之助不需要长大，因为现实生活中的日本人，谁都躲不过1991。
他们只能在断崖式下跌的经济中被迫长大，然后在灰暗的时代里度过沮丧又漫长的30年。
时代的一粒灰掉在个体的肩膀上就是一座山。
这种压力不是一瞬间的痛苦，而是一种绵长的考验，像极了钝刀子割肉。
地产刚开始崩盘，大部分人不愿意卖掉手里的房产。
近30年的高速增长让普通民众对 房地产仍怀有信心 ，经 济学家也频频 在媒 体采访时大讲经济发展 周期。 用当时专家的话来说：
「房价的上调和下跌都是正常的，不必焦虑 。 」
这让不愿放弃希望的套牢族决定抱着希望再等一等。
谁能想到这一等，竟又是20多年。
过去的这20多年间，
民众手中的房产一度成为负资产。
2018年，在能望到富士山的度假胜地伊豆半岛，一栋别墅的屋主为了把房子卖出去，答应给购房者50万日元（约合人民币3万），却还是找不到买主。
〓 伊豆的别墅，只卖1日元。
赔钱卖房不是个例。
有屋主在地产狂热的90年代花
1300多万（约合人民币63万）
购买的别墅，到2020年才卖出去。
成交价只有 10万 日元 （约合人民币4862元） 。
昔日的财富象征，如今却贱如白菜。 不 卖，每年都 缴纳大量赋税和 维 护费用，那是一笔更大的开支。
虽然日本房价已经接近历史高点，但日本多数年轻人依然不愿买房。
1983年，40岁以下的日本人中，有42.2%拥有自己的房产。 到了 2012 年， 有房者仅剩 28.4%。
过去的30年间，持有房产的日本年轻人下降了约14%。
日本年轻人对财富神话不 再抱有狂热的冲动，转而拥抱 「低欲望生活」 。
1995年，日本在全球奢侈 品市场的份额高达68%，但到了2016年，仅占9%左右。
奢侈品不吃香了，十元店却挤满了年轻人。
日本作家松田久一曾把日本年轻人称为「嫌消费世代」， 不买奢侈品、不出国旅游，也不当房奴 ， 跟他们的父辈恰恰相反。 日本社会学家三浦展也在【下流社会】一书中不客气地说： 日本年轻一代正源源不断加入「下流社会」 。
三十年河东，三十年河西。
到了2024年，海外资本涌入日本房地产市场，到处都洋溢着一派繁荣的景象。
但房价的上涨，只能让日本普通年轻人更买不起房。
在这场世界范围内的资本游戏中，庶民没有入局的机会。
钱从来都不会消失，只会转移。
外资齐聚日本之时，日本再次成为全球房地产市场的「大金主」。
趁着全球房地产遇冷，在美国、加拿大、澳大利亚、印度疯狂「抄底」圈地。
日本房地产的再次繁荣，堪称资本的回旋镖。
一切似乎都在朝可喜的方向发展，那是一种放诸全球皆准的乐观和信心：
不论摔得多惨，金钱和机遇，总有一天会再回来。
过往的伤痛，站在上帝视角来看不过是寻常的资本沉浮。 但这个乐观无比的谜面没有告诉我们的是：
衰落的30年，埋葬了一代人的青春。
重新上桌吃饭的，却是另一批富人。
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