古 有【许三观卖血记】，今有【汤小韭卖房记】。 我从房价一个月暴跌100万的泥潭中，鲜血淋漓地爬了出来，个中经验，以飨读者。
回光返照
依然记得北京买房的2015年，虽然买的是刚需小两居，但却非常开心，从之前苦逼的租房，到有了自己的家。装修置办各种电器投影智能家居，再到全国楼市暴涨，再到结婚生子一切进入正轨，这套房子虽小，但却见证了我太多的大事小事。
小区地理位置非常好，望京核心地带，两条地铁线交汇，出门就上地铁。而且周边商场超市密布，各种餐馆每天两家两三年吃不完。而且配套非常齐全，甚至连办护照都不用出小区。幼儿园，小学到初中的学校，在朝阳区还都算不错的。中间还有一大片广场和绿地。
可是孩子大了，我特别希望能给他一个自己的房间。想换房的心思已经动了好久，2021年就曾在大冷天里看了好几个月， 奈何预算不够，喜欢的买不起，买得起的看不上，最终作罢。2022年紧接着是口罩时代，所有人蛰伏在口罩里，我们也不例外，虽然知道交易冷淡，先不折腾，等天亮了再说。
那个冬天，突然在某个时间点，病毒席卷全北京。我在几乎空无一人的街道上跑步。很快大浪过去，真的天晴了，在2023年跨年夜，国贸商场比肩继踵，久违的人群在各个餐馆门口排队。我对老婆说， 赶紧买消费股，2023年大家要报复式消费啦！
这也是大部分人的心态，大家几乎一致认为经济会在2023年触底反弹，迎来爆发式增长。2023年的2-3月份，小区里看房的人络绎不绝，中介小哥脸上都洋溢着笑容，对我说，最近行情真是好啊，价格也还不错。
当时早就做了决定要换房，只是在当时听了这些话后，我却无动于衷，就没想过挂出来试试。但是，谁都没法预测未来，不论是楼市还是股市。大家都觉得在疫情后，大放水，经济复苏，配合小阳春，会迎来新高潮。
谁也没想到，北京楼市在热了这么两三个月后，马上就变凉了，我就这么完全无意识的错过了逃顶的时间。 很快地，五月份我坐在东城和平里中介小哥的电动车后座上对他说，「当时要能卖了可就太好了。现在看房的人大大减少，房子已经从之前的高点跌了30万，而且还不好卖。」
小区里的中介也少了很多，我问了问中介的意见，他们觉得目前不是个卖房的好时机，可以再等等。我说行，先插个眼，等到合适的机会，你们跟我说。大家对当时的行情，整体判断还是一个阶段性的，向好的趋势。毕竟起起伏伏，也是正常的事情。
杭州战役
2018年，我长期在杭州工作，于是想半投资半自住买一套房子。而此时，心想着同时卖两套房子太费心费神了，而且总觉得北京的需求比杭州多得多，稳的多。那就先抓紧卖掉在杭州的房产。
之所以要先讲杭州的卖房故事，是因为它的成功经验，反而造成了北京后续的滑铁卢。因此必须要先说。
相比北京，杭州楼市的寒意已经传递了很久了。四五月份相比2月份，价格也已经下来二三十万了。那段时间，接了无数个杭州中介压价的电话，非常愤怒和无奈，终于有一个客户说有兴趣但却又不约我谈判，那我主动约一个吧。
谈判前，我在酒店里研究了无数的谈判套路和技巧，看了大量的买房卖房视频，四处打听中介关于买家的基本情况。对这次谈判还比较重视，毕竟咱还是第一次卖房。
同时，我还让中介小哥带着我逛了附近的竞品小区。发现一方面杭州小区的品质，至少在外立面和园林上比北京好太多，望京的保利中央公园在这边就是个普通偏上的楼盘，结果却在北京受到热捧，北京人民太惨了； 另一方面，因为杭州的新房次新房实在太多了，价格又没比我们的房子贵多少，我们也没什么学区。除了旁边的风景和地理位置，似乎找不到看上我们房子的理由。这种竞品压力实在太大了，我看完后一阵冷汗。
这是一对中年夫妇，全款，我单刀赴会。当时买卖双方的报价差异并不大，也就20万，和现在动不动一两百万真是不可同日而语。只是谈判时，那边出的价格比最开始报的价格还低，磨了半天，那边死活不加钱，连中介都觉得对面太过分了，遂谈崩。
难受了几天，我都快忘了这事儿了，在北京的某个晚上，那边中介突然打电话给我，说买家已经加了10万，再加所有费用全包。说在对面的谈判桌上，问我们是否考虑，要快。
这个价格离我当时的目标价格还差了五万，但想着这段时间的卖房经历，我认为战术要服从战略，好不容易有人看上这房子呢，拿到钱到北京来砍价呗。同意，签约，中间还发生一些小摩擦，不过整体来说还算顺利。
七月份交房过户前，老婆专门赶到杭州，两个人一起走过之前逛了很多次的小街，在房子里四处张望，摸摸这那：我真的很喜欢这套房子，当时看房第一眼就看上了。然而明天，这里就不属于我们了，甚是唏嘘，最后拍了一段视频留作纪念。
不过虽然当时买的不贵，但五年过去，价格几乎平进平出，算上利息还是赔钱的，还错过了很多机会，否则就能在731之前买单校划片的学区房了。这套房子让我对房地产的增长信仰崩坏掉了一大半。
拿到全款，在北京看房的腰杆瞬间就硬了。当时学区房价格一片死水，德胜大量抛盘。2021年能卖小1000万的小两居，现在已经到700多万了，令人唏嘘，可是我怎么都没有接盘的兴趣。在德胜那块，人多楼多，当时看的一套学区房，小孩子没地方写作业，只能在灶台前面加块案板当桌子，60多平的房子挤了五口人，我在里面站了1分钟就出来了，受不了，实在受不了，我不太能接受未来十几年处在这样的生活里。
七月份情况继续变差，卖完杭州房子后，我把重点集中在了北京房子上。反过头来看北京的小区，五六月份看房的人越来越少，我们小区大户型的价格被砸的非常厉害，掉了上百万。只不过小户型如我们，价格似乎还算坚挺，基本上能维持在600万左右。经过这些数据，我得出了「在刚需小区里，中小户型更能满足这里的人群，所以价格更稳定」的推论， 我还认为整个市场已经达到动态平衡的状态，不会再下跌了。
殊不知，只是寒意还没有传递到小户型而已。人总是要为自己的认知付出代价。
急转直下
七到八月姑且平静，我们陆陆续续看了很多新房，但一直没有特别合适的， 直到九月份，认房不认贷来了，中介和售楼小哥沸腾了，对我们鼻孔朝天爱答不理，收回所有折扣。当时特别心水的楼盘房型，差点就交了意向金，后来仔细算账，资金风险有点高。现在想想还在后怕。新房的故事后面可以再开一篇详细去讲。
国庆节回老家回来， 新房先不买了，就在那一两天，我们八月底挂牌的北京房子，在1个月后的10月第二个工作日，终于迎来了第1个谈判的客户。难就难在定价上，以前中介费都是买家出，现在则一人一半。那之前的成交价，是不是都要减掉我们的成本？我们把之前的成交价加上中介费，就是我们的底价。
谈判场上，小哥哥一脸真诚，想590买。一方面，我看着价格从年初的630掉到600到现在的590，另一方面，却还有接近六万的中介费。我自己下不了决心，横算竖算都觉得低了，就差这五万块钱，你加上来我就卖你。
我的另一个判断是，现在已经从4月的下跌一直跌到现在。经过了这么久的拉锯和博弈，价格已经稳定，同时认房不认贷这种利好降临，我没必要非要在这里妥协。毕竟才是我北京谈判第一单嘛，毕竟还能参考杭州，让买家冷静冷静再加上来一点呢？我淡定地对对面说，房价已经稳定了，如果跌了，我也认，真的一语成箴。
从另外的视角来看，当时我还不知道北京的挂牌已经猛增到15万套，市场的下行趋势已经在很多小区开始了，我却迟钝地没有感受到。我的维护人也在我犹豫不决的时候，并不说什么，我们两大眼瞪小眼。在当时应该再问一些没有利益关系的中介朋友。 看着买家不谈了走出门店，我不知道滔天的巨浪已经在路上，错过了那次最好的逃顶时机 。
那天我彻夜未眠，总觉得哪里怪怪的。那天我走回家的时候，应该跟那边去个电话啊，接着回来谈啊。过了两天，小区里突然出来一套砸盘价的房子，只报560，让人目瞪口呆。维护人很直白的说，他的价格一旦成交，后面再想卖560就已经很不错了。
那几天非常痛苦，觉得一下子亏了20万，还自信满满的认为570万能卖得出去。可是很快情况便不受控制了。当时和我们谈判的小哥哥以540成交，大家都蒙了。听人说，「卖家报价一泻千里，降价别人拦都拦不住」。难受得不行，那个周日，晚上出去跑了20公里。
后来有点麻木，后来有两周我没怎么关注成交。在去杭州的高铁上，我忍不住问了我的维护人， 才知道小区里已经有500万的成交了，才知道现在买房人的报价都变成了490，500。 我第一反应是中介忽悠我，但经过我多方面的求证，还真的属实。
这意味着，
在短短20天之内，接近100万就这么蒸发了
。不是没有机会，机会给到眼前，没有抓住。少卖了20万我非常痛苦，而少了100万，反而没什么感觉了。可能我的认知已经很难设身处地地去想这么大的数字。指责也很快出现在饭桌上，不过怎么办呢，自己做的选择，就如同在谈判桌上那句「如果跌了，我也认」，你不认也不行啊！
后面连续几套500，505，直接把价格压实了。好了，现在没有人说是特殊情况的低价房了，而是你这小区这个户型就值这个价了。小区里竞品房源受不了中介的各种游说，纷纷调价，整个小区，在这1个月时间内被砸下了一个深坑。
一百万是什么概念，买iphone足够堆起一座墙，能买5辆C级车，够在五六线城市买一套150平的大四居，买的粮食足够一个村的人吃好几年。就这样，就没了，就没了。
我错误地将杭州的成功经验应用在了北京上面，杭州房子所在的小区只有四栋楼，几百户，在售竞对房源只有两套，也没有我们优质，就有足够的时间去拖延和battle。 但所在的北京小区不然，挂盘实在太多了：大体量小区碰不得， 管理混乱，竞品太多。业主之间很难形成哪怕一点点共识。涨价涨的慢，下行周期又太容易砸盘。就像 黑暗森林，你不知道哪个房主已经订好房焦急出售，不断新的低价房源出来，一旦再砸盘，就变得更加被动 。
大小区的中介多，就更加剧了卖房踩踏。去了其他小区，那边中介还会护盘，称「我们这房子没怎么跌，业主心态都很好」，因为他知道没人跟他抢。这里不然，小区里有不止一家中介门店，绿中介就有三家，他们互相是竞争关系，一切以促成交为目的。谁都争先恐后地讨好买家，我来帮您使劲砍！
从博弈论的角度，中介太了解客户心理了。而业主又太容易被中介拿捏了。一旦有一个卖家绷不住了，其他卖家想出货就必须跟着降价。中介明里暗里拿着成交数据让你降价，你不降没关系，别人都降了，再问你降不降？
虽然在这里住了八年，但我对它却没什么感情。只记得永远都挤不上去的电梯，找不到的车位，所有有能力的人看到机会都立刻置换。房子的分化不可避免，不同品质房子之间的差异，变得更加巨大。基于以上的原因，我对这个小区彻底失望了，我还是下定决心离开。
割肉离场
当时确实有点慌，不知道未来价格怎么走。我们的房子位于小区中间位置，而且装修也很好，属于相对比较有竞争力的。可是，总觉得这样被别人牵着太被动了。
我也在看其他房子，我太了解大家的想法了。被流氓拖进地面战，即使你再膀大腰圆，都没有用。因为本质上说，在买方市场，买家出价才是关键，否则你挂的再高，也是空中楼阁，没什么用。买家就看着谁的价格先撑不住掉下来。 如同木桶效应， 人们只关注最低价，一个低价房源，顿时被打得流血千里。
为什么不先下架，后面再卖呢？这虽然也是个思路，但不看好这个小区，长期来说我也不看好楼市，明年小阳春究竟如何谁也不知道， 再这样被动下去是不行了。于是问中介，中介说报538，有信心在两三天之内完成交易。调完价后结果后面几天，来看房的人快踏破了我家的门槛， 连续几天有上百组客户。家里人都要被搞得烦死了。但是出价的人报价还是很低。
从大行情上，我聊了不少的刚需客。他们对未来都普遍很悲观，不敢上过高的杠杆。手上也确实没多少钱。想让他们再加20万成交，除非市场重新火爆，否则难度是相当大的， 而我要改善的房子，却又涨得更多。
改完价第三天，就迎来了第二次谈判，也是一对年轻人，他们看着老成很多，但加到505便怎么也不往上加了。这价格我肯定是不卖的，不过也会 表现 得非常痛苦，和家里人纠结到很晚。因为当时不知道后续的行情，难道还会在下一个月再降100万？ 不过仔细想想，觉得还是太低了，回家了。
那边的中介使劲儿想促成我们的交易，他做了半天客户的工作，最后才加了三万块钱？！我原本想着再谈一遍，让他再加点，临到谈判前，心想算了，价格太低，作罢。
这么多客户，让我认识到刚需的数量其实并不少，大家都是藏着掖着的。反而变得淡定很多，只要能卖出去，再跌一点其实也无所谓，反正一百万已经没了，现在数字就只是一个数字了。
第三次谈判，我们本来在三里屯闲逛，刚有一套518成交。维护人叫我回来谈，我明确地跟维护人说，低于530不卖。结果这边加到505就怎么也没动静了，于是刚坐了20分钟就出了店。回家吃饭。
第四次谈判，维护人明明说530对面可以谈。对面的买家小哥人很nice，哥们先报490，再报505，我累了，我直接贴着底价报了个数字。结果大家友好的谈崩了。
第五次谈判，正好凑成了两边中介一起谈，我老婆和我各在一边。价格互相PK，当我知道老婆那边的报价更高时，我毅然决然地走出了这边的门店，去跟那边汇合。买家不错，出价到了5XX。纠结再三，思前想后，认了，卖了吧。
最深的夜，最冷的冬天，我爸说，今天是12月XX号，8年前，也是在这一天，你买的这套房子。我特别惊讶，怎么可能这么巧？一翻压箱底的购房协议，嘿，还真是，记得当时签字写的手疼。八年一个轮回，也不知道是否是命运的安排。
这次依然遭到了家里人的反对。不过，总是要做决定的，总是要再次起航的。我看了太多的数据，听了太多的故事。这个小区的下限太低了，我觉得和他们纠缠下去没有意义。这些想法，后面的反思会再次提到。 决断决断，避免决而不断，想想590那个夜晚。有个朋友说得对， 时间成本，机会成本，都是成本。
信仰破灭
再后来，在签完字的第三天，1214新政上台，普宅线调整，可贷额度大幅增加，特别利好刚需改善。我刚收到消息时后背出了一身汗，心想这下完了，真是翻跟头了。和其他城市的中介朋友聊了，他们说类似政策出台时，交易量上去了，但价格纹丝不动。我这才舒了一口气。你看，在利益面前，信仰什么都不算。买了就想涨，卖了就想跌！
尽管我不知道卖的对不对，但心态一下子轻松了很多。之前一到了周末，好不容易周末有点时间休息，就会有各种人来看房，这卖房，简直堪称一种修行。怕人看，又怕人不看。正常的生活全被各种血淋淋的成交数据，其他人的挂盘打乱了。
现在想来，在8年前，当时买这套房子的时候， 走了那么多个楼盘，看了那么多套房，已经是老司机了，我也算是自诩房产大师，已经能通过自研工具熟练地抓取和分析所有房源，做详尽的数据分析和建模，发文章，甚至给别人当起了选房顾问。殊不知，从8年后来看，当时的选择还是有一些失败的。
我胜在买房买得早，2015年12月份签约，赶在了暴涨前一夜，这一步就已经胜过了太多人。2016年刚过春节，房价就像野火一样窜了起来，那会再去选房子，更是慌得一批。
不过，当时看上的房子，从望京老破小，从酒仙桥的风景线亮马水晶，甚至当时觉得已经非常惊艳的太阳国际公馆， 当时能买得起的，现在的涨幅依然赶不上大盘，依然非常拉胯。这就是刚需的局限性，甚至叫阶级的局限性。不论是从感性上，还是理性或量化上，社会分层和所谓阶级固化越来越明显，体现的房价上，则是贵的越来越贵，而海量的老破小却涨幅寥寥，甚至大幅度贬值。
当时的观念和现在有巨大的不同。
当时是地段为王：一环套一环，越往里越贵；而现在清河，亦庄，太阳宫和望京的次新还是更坚挺；当时人们对老破小的接受度还是比较高的。一起涨跌是普遍行情，次新和刚需之间的价差没那么大，可能在1.5倍左右，而到如今就是两倍甚至三倍的价差。
当时万众创业全民创新，对未来充满了美好的预期，是尽可能地上高杠杆。而如今没有人再愿意贷那么多的款。换位思考一下，现在的年轻人，要花双倍的钱，却享受不了房价增值的预期，甚至对未来的工作都充满怀疑。那种对「既得利益者」的愤恨，对已涨房价的厌恶，可想而知。
我踏对了时间，基本买对了地段，却买错了小区。没错，2015年正是望京迅猛发展的阶段，起飞的前夕。回想起来，当时应该再加上100万的预算，到400-500万这个段位，选择一下子就打开了太多，且不说清河橡树湾两居这种妖房， 当时就能拿下一些海淀和朝阳次新的两居了，当时应该宁愿挑选一个面积小但品质高的房子，其涨幅，保值远比现在强太多。 可是，谁又能当这种事后诸葛亮呢？否则早就去当股神，去炒比特币了。但如今，再去买次新就一定对吗？我看未必，这些也留到一篇文章中讨论吧。
2021年，我一方面错过了历史能卖的最高点，但却也避开了买进后大跌的坑，要是21年或23年上半年买了德胜或中关村的学区房，或者是买了崔各庄的新房，那就又是另一个悲惨的故事了。市场瞬息万变，我们能看清现在的形势就已经非常不错了，想判断后市，难上加难。
那我怎么看待后市呢？
先不论涨跌，虽然我也算是吃过房产小红利的那波人。可经此一役，我的楼市信仰已经彻底破灭，不相信现在的房子能带来多少财富。老婆担心房价会涨，我问她，你买了以后，担心房价会跌吗？房价涨了，你可以随时买入，因为是纯散户市场，反应远比股市慢，有充分的操作时间。可房价跌了，你想卖却又卖不出去了。这就是其严格的不对称性。而且房子本身的流动性太差了。
流动性太重要了，即使在横盘阶段，钱也要比房子值钱。因为钱可以买任何东西，北京所有的买得起的房子随你挑。而房子却是不动产，似乎是必进中介口中的肥肉，是买房客户的单向选择。所谓房价，所谓一个楼盘的总市值，皆是虚妄。不要过分追求纸面财富，卖不出去的流动不了的，就没有意义。
我还问了8个北京中介朋友，只有1个说可能涨，其他人说横盘或接着跌。大家都被九月份那次狠狠地闪了一次老腰，买家也变得非常淡定了。再之后的同户型的几单，价格也基本平稳，且低价房源还是不断地冒出来，依然成交寥寥。再后来，杭州的房子在我们卖的基础上，又跌了几十万。我们所在的北京的小区，出现了面积大了10来平，户型朝向楼层都比我们好的房型，成交价比我们还跌了好几十万的情况。
对于要买房的同学来说，建议先等待，不要去接盘。等到经济向上拐点重新出现，名义GDP开始重新超出实际GDP，公司营收重新开始增长，通胀重新回来，这时候再考虑买房，是一个确定性更高的做法。
我们在8年前签下这一单，8年后又结束了这一切。半夜醒来躺在床上，还是有些失落的。脱离苦海，割肉离场，现在准备渡江南下了。我们重新站在十字路口上，能做怎么样的选择，为自己规划下一个八年的人生，就看此时了。
这就是2023这一年来，汤小韭的卖房记。10月份的剧变现在想想都心惊胆战，时代的一粒灰，就是普通人身上的一座山。只能期待明年形势能好起来吧。
全文完。以上价格和时间全部做了隐藏。
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