有錢人正在組團跑步進入這個市場？！

這個市場就是香港樓市。

這其實是一個很大的話題，我們今天就從近期的市場切入。

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目前的香港房地產市場和內地市場完全是兩個氣氛。

香港是人滿為患——

這是香港恒基兆業計畫Belgravia Place認購現場，138套房，4400個意向登記。

內地房地產市場是 人氣低迷，偶有爆款，也是低價走量 。具體圖片就不放了，大家隨便哪個城市，隨便進個銷售中心一看就知。

造成這一局面比較表面的原因有兩個：

第一個是， 香港救市政策安排的很到位。

第二個是， 香 港房地產市場體量「小」，且是面對全球的不限購市場。

先看第一點，香港救市有多到位呢？簡單說就是 政策超預期。

為何內地各大城市救市政策對市場影響，屢屢是兔子的尾巴長不了，說到底就是政策太平常了，或者太收著了，就怕稍微一用力市場大起大落。

而香港不一樣。這一點港媒形容的很生動。

去年10月，香港樓市第一次出救市政策。港媒稱之為樓市 「減辣」 ，並調侃市場對此 「不激動，大家還在等！ 」。

今年3月的救市政策，港媒稱之為 「撤辣」 ，形容此次政策是 「14年來首次零壯舉！」。

港媒之所以會有如此評價是因為， 從「減辣」到「撤辣」， 二者區別是質的飛躍。

比如去年10月的 減辣政策 是——

1、買家印花稅（BSD）由原本的15%減至7.5%；

2、新住宅印花稅（NRSD）從15%減至7.5%；

3、額外印花稅（SSD）的適用年期，由三年縮短至兩年；

關鍵詞是「減」。而今天3月 撤辣政策 是——

即日起，撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）。

也就是說內地人、外國人、公司客等在港購房繳稅負擔與香港首次置業客戶看齊，僅需繳納從價印花稅（AVD），低至100港元。

以一套總價1000萬港元的房產為例，「撤辣」前非香港永居人員至少需繳稅300萬港元，「撤辣」後降至37萬港元。

我們知道，香港是沒有限購的。區分本地人和外來人的方式是 買入時繳納的印花稅稅率不同。

因此， 香港的「撤辣」就相當於北上深不限購。

你能想象，北京買房不限購，上海買房不看積分，深圳想買隨便買之後，樓市要瘋的樣子嗎？

大概就是香港樓市現在的樣子。

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再看第二點， 香港房地產市場體量「小」。

這一點大家看香港的地形圖一目了然。

香港典型的山多平地小。 由三部份構成：

一個半島——九龍

一個大島——香港島

九龍北部的陸地及其余262個海島——新界

雖然有1000多平方公裏的區域面積，但750萬人口主要集中在200平方公裏的平地上。（紅圈內，主要集中在九龍半島、香港島北部，還有北面的元朗、沙田等地。）

因此，香港城區每平方公裏的人口已高達25,684人，是北京的5.9倍，上海的4.6倍，連面積狹小的新加坡，人口密度也不及它的一半。

這樣的地形其實並不適合建城。 但奈何歷史給了香港機會。

在1841年之前，香港是土地私有制。後來在英治時期，香港所有土地都屬於英國皇室，稱為官地。

早期英國人對香港的定位僅僅是鴉片的中轉倉庫。但是隨著1947年，第二次國共內戰爆發，內地大量人口湧入香港。

這就是香港人居緊張根源之一。

當時許多貧苦老百姓選擇居住在臨時搭建的木質簡易房屋裏，但這種木屋安全隱患很大。

有香港地方誌就記載1953年-1954年，僅一年，木屋區就先後發生五場大火，4.2萬人喪失。

於是為平息民怨，1954香港開始興建安置村落和廉租屋。

在之後的10年，香港逐步形成公屋和商品房5:5的供應制度，一直延續至今。

截止到2023年底，香港一共267萬套房子， 其中政府公營房屋就有120萬多萬套，私人住宅只有140萬套左右。

朋友們，當我們去年提出「讓保障的歸保障，讓市場的歸市場」。其實香港早就已經實作了。

所以香港房地產市場的底色就是雙規制。這一點很重要。

因此，香港的房價一定程度上和普通底層人其實是沒什麽關系的。

在香港有接近50%的人都是居住在政府建設的保障房中，或租公屋或買居屋。

而有錢人、中產，可以買商品房，從10萬新界，20萬的九龍，50萬的半山，以及100萬的深水灣、淺水灣，想買哪就買哪。

而真正影響並在乎、關註香港房價的也是這些人。

所以在香港，房東是一個很龐大的政治正確群體，背後是財政和稅收。 也因此，在香港「救樓市、保房價」是有大義的名分的。

這一點和內地截然不同。

內地的主流輿論是「喊房價下跌」是符合大眾口味，是有群眾基礎的。而呼籲房價上漲則是過街老鼠。

但香港不一樣。合力「救市」在香港絕對是政治正確的事情。

這也是香港「撤辣」能一擼到底的根本原因。

其實在香港房地產歷史上，這就是常規操作。

也因此，在香港，房東這個群體一定程度上也影響著香港的土地供應。

香港歷史上著名的「八萬五計劃始末」，大家可以網上搜一下，會對香港房地產市場的供應有更直觀的認識。（恐涉敏感，不多說了。）

長期以來，香港每年新建都在2萬套左右。

以2023年為例，港府的官方統計新房庫存為19950戶。就是這不足兩萬戶的庫存，被港媒渲染的如臨大敵。

這就是香港房地產的底層邏輯，也是價值所在。 救市也是真救市，供應少是真少。

香港房地產市場的供需基本面——長期謹慎供應。

這也是香港樓市最受詬病的一點。

但如果僅從供需看，香港房地產市場其實比內地一二線城市更安全。

至少香港房地產市場沒有天量供應。

對比內地一二線城市，香港750萬人聚集在200平方公裏的平地上。而內地任何一個一二線城市，隨便規劃個新區都幾十上百平方公裏。城市框架東西或者南北能拉五六十公裏，動不動就要再造一個新城，拍不完的地王，賣不完的房子。

不僅如此，香港的房地產是高度市場化的，內地資本、國際資本都可以進入香港炒房。

所以，香港的房價是市場決定的，而不是政策。

正常情況下，是真實反映香港的資金量和購買力的。

因此，我調研完香港房地產市場，我的結論反而是，目前在大中華區域值得關註城市是深圳和香港。

而香港和深圳之間，我更傾向香港。

至少香港房地產市場更市場化，搶人是真拉的下臉去搶 （目前五種拿身份方式，比北上深廣都簡單，都省錢，學歷低至大專） ，而輪到救市的時候是真沒啥顧慮，一擼到底，直接取消一切枷鎖，是真救市！

更何況香港房產還是美元資產，能對沖將來不確定的風險，沒遺產沒增值稅，挺好！

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香港房價高不高，全球第一，確實高。

僅從房價絕對值看，深圳房價只有香港房價的50%。 但香港房價算的是套內面積，沒公攤。對於國內70%的得房率，深圳同等級地段房價，應該是香港房價的七折。

那麽香港的房子值得買嗎？

90%不值得。

但作為長線資產配置， 10%的香港房子是值得關註的。 尤其是對於內地有境內外資產配置需求的朋友。原因有三點：

1、香港資產稅率低，稅制簡單，可貸款。

香港房產持有兩年以上，不對增值部份收稅。賣出時，無需要繳納任何稅費。

香港房產沒有遺產稅，只有買入時的印花稅，最低是2.25%。

香港房產購買時，可以貸款，最高可以貸九成，一般都能貸6-7成。

2、風險對沖。

香港是美元聯席制，所以香港的房產對於內地朋友來說是美元資產，屬於海外資產配置，在當下可達到資產對沖的目的。

3、持有成本低。

對比其它海外房產，基本上相當於年1-2月的租金，這個持有成本比國內一線房產的成本還低。

那麽如果你去香港買房，有沒看房心得或者建議給你呢?

有的。

前面我們提到，香港山多，人密，供應少，所以香港房地產市場的板塊是嚴重固化的。 （這一點和內地非常不一樣，內地新區新板塊不斷沖擊老核心的地段價值，香港不是）。 也因此，香港房價梯度非常明晰，核心區核心價值也是有高度共識的 （不需要費心思去判斷） 。

所以，在香港買房，凡是帶有投資、增值目的的，地段肯定是放第一位的。

具體來看——

1、維港兩岸是核心，離維港越近越好

2、港島>九龍>新界

3、港島中半山>港島西半山>港島南區=港島東半山>赤柱石澳等東部邊緣板塊。

4、未來10年，政府預計再建40萬套公租房，所以，買房不要買剛需房。

5、過去三年這輪下跌周期中，新界跌30%+，所以，不要買新界。

具體港島買房建議——

1、新房重點關註黃竹坑，兩站到金鐘。

2、二手房，不建議，太難選，非香港本地人根本沒時間和精力。

九龍區買房建議——

1、34和41學區、臨維港海景房，重點關註。

2、九龍區原則上不要出界路線。

3、九龍只看九龍塘、啟德、何文田、九龍站這四個地方即可。

上面的建議是基於我們米宅團隊多批次赴港調研，也基於我們在香港有本地團隊。

當然上面的建議還是比較粗糙的，更建議對香港房產感興趣朋友們能抽空親自到港看看。

另外還有很多個性的問題，比如香港的房價梯度，多少錢買哪裏？香港貸款政策？等等，均可以點選下方二維碼1對1詳細了解。