轉載自鳳凰WEEKLY
ID：phoenixweekly
作者/章魚
編輯/米利暗
誰能想到，在全球房地產都不景氣的時代，日本的房價卻一路高歌猛進，逆勢增長了 52%。
數以百億計的熱錢，正流向日本。
去年1-9月，新加坡對日房地產投資近30億美元，位居全球第一；
美國緊隨其後，投資高達25億美元；
來自加拿大的投資，也接近10億美元。
日本房地產迎來了自己的外資群星閃耀時，在諸多外資之中，最傳奇的存在恐怕還是中國。
在媒體采訪中，有中國買家帶著100億日元現金，在日本一口氣買了20套房。
100億日元是什麽概念呢？
換算成人民幣約4.86億。就算金價多番暴漲，購買力也還是無限接近1噸黃金。
日本的房產中介在接觸中國買家後，更是爆出驚人之語：
「數錢數到厭煩。」
巨額現金、一口氣買下幾十套房的細節，滿足了看客關於財富的所有想象。
於是，中國買家在日購房的種種故事在互聯網瘋狂傳播。此後所有帶著現金的買家，都被心照不宣地認為是「中國人」。
就連日本議員在開會的時候，都把日本房價的上漲歸因於：
「中國人的爆買。」
傳說中，赴日買房的中國人
「一人要買5～10套公寓房」；
「每套約合人民幣200萬～1000萬元」；
「用現金結算」。
有錢，是中國買房客給日本房地產中介留下的主要印象。
一位日本房產中介在接受媒體采訪時曾抱怨道：
「中國買家經常帶著一箱一箱的現金付款，清點真的很累。」
由於手續繁瑣，中國人很難在日本銀行獲得貸款資格，於是便出現了大批帶著現金赴日買房的中國人。
在日本房產中介的印象裏，中國顧客買房十分幹脆。
「先瀏覽網站，然後聯系公司看圖，下一步就是購買，而且都是現金交易。」
大阪一房地產中介在接受媒體采訪時驚嘆：
「中國人在日本買房，就像買廉價汽車或其他東西一樣隨意。」
另一位中介在接受采訪時曾說：「那些總價超過2000萬人民幣的東京豪宅，主要買家也是中國人。」
很多日本中介在社交媒體發房產資訊，都會加一句：約合人民幣多少錢。
據【聯合早報】報道，在東京，可以欣賞到東京鐵塔、東京晴空塔、彩虹橋的豐洲塔樓是有名的中國人聚居區，20%的單位是中國人買的。
在一篇名為【日元貶值，中國人爆買日本房地產】的稿子裏，有日本房產中介透露自己「售出過價格最高的房產，高達8億日幣左右（按時下匯率為人民幣4100萬左右），投資方來自於一家中國企業」。
大阪的一位中介也說，他平均每天要接待2-3個來自於中國的咨詢者，兩個月內成功交易了7套房產。
東京的房地產業者邢俊龍在接受媒體采訪時表示：2015年他的公司僅有10%客戶從中國專程赴日買房。到了2023年，中國客戶的比例飆升到40%。
中國人「組團」到日本買房，並非心血來潮。
過去幾年裏，美聯準持續加息，日本央行繼續維持寬松政策，這讓日元匯率一路下跌。
日元對美元的匯率，2022年的最大跌幅甚至超過30%。對海外投資者來說：
此時赴日買房，相當於在原價基礎上打了七折。
一些關註海外投資的自媒體，在講述日本購房時經常用到的兩個詞是：
「抄底」「千載難逢的好時機」。
再加上日本房產政策對於海外投資者十分寬容，既不限身份，也不限購。
於是，赴日買房的人越來越多，房價也水漲船高。
根據日本不動產經濟研究所數據，2023年，東京首都圈新建公寓每套均價為8101萬日元（約合人民幣387萬元），同比上漲28.8%。
日媒也在報道中稱，去年11月東京都23區新建公寓的平均售價已經達到1.2811億日元（約合人民幣631萬元），同比上漲50%。
雖說日本房價暴漲，但東京熱門樓盤還是一屋難求。
甚至還要搖號，才能獲得購買資格。
因為擔心中國買家將房地產市場炒得過熱，日本政府最近出台法令：
要求作為投資租用目的的買家，必須有居住在日本的熟人作擔保才能買房。
「打一輩子工，不如買一套房」
「想買下整個美國的房產，再把它們高價租給美國人。」
這是30多年前，一位日本富豪的雄心壯誌。這位富豪的暢想並非電洞來風。
從1985年底到1990年初，不到5年時間，日本的城市地價就增長了200%。
按照1990年的地價，只要賣掉東京的地皮，就可以買下整個美國，相當於1.5萬個東京。
房地產越漲，日本企業越發現：
「幹一輩子實業，不如買一塊地皮來得穩健。」
日本人也很快認清：
「打一輩子工，不如買一套房再反手賣出去賺得多。」
於是，企業買地，群眾買房，整個日本都紮進了房地產的生意裏。
有錢的人一擲千金，沒錢的人四處貸款。
只要看上適合的土地/房產，必須直接買斷，然後轉手以更高價賣給旁人。
這樣一來一回，只要幾天的時間，就能賺到巨額的利潤。
當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍。
用東京大學教授田村清彥的話來說：「今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。」
按照當時的情形，只要買房就沒有不賺錢的道理。人與人之間的差別就在於：誰賺得多，而誰賺得更多。
沒有人願意錯過這趟財富快車。
房子一定要買，成為日本全社會的共識。
土地的價格，每一秒都在飛漲。
從1983年開始，短短三年裏，東京土地價格就上漲了23.8%。
在那個人人都有錢賺的時代，銀行貸款連證明資質都不需要，銀行員工甚至「求人貸款」，申請公款在高端場所頻繁宴請潛在客戶。
沒有哪家銀行擔心出現壞賬，因為「所有資產都在漲價」。
大量財富聚集在日本。
大公司的員工幾乎每年都可以漲薪15%，年終獎都是半年薪資起步。
彼時，美元不斷升值，影響到了美國出口。
1985年，為扭轉貿易逆差，解決美國巨額貿易赤字問題，美日英法德5國簽訂【廣場協定】。此後，五國開始在國際外匯市場大量拋售美元，美元持續大振幅貶值。
到1987年底，日元對美元已接近升值100%。日元購買力和美元不相上下，日本人買奢侈品就像買白菜。
那是一個全民消費的時代，幾乎每一天都是消費節。
在1985-1990年，日本消費平均增速為4.6%。
除了七夕、情人節、聖誕、新年這些固定節日，日本的百貨公司還推出了會員日、購物日促進消費，變著法鼓勵顧客走進商場花錢。
日本民眾購物準則也很簡單，只買貴的不買對的。
日本街頭，愛馬仕、LV、Chanel隨處可見，勞麗仕也成為當時情侶之間的禮品硬通貨。
貴族運動高爾夫球更是日本的全民運動。
一套鑲金球桿3件套，居然售價1億日元（約合人民幣485萬元），已經趕上東京一套房的價格。就算這樣，還是在3天之內被一搶而空。
紐約第五大道的名牌店裏，擠滿了前去海淘的日本人。
法國的百貨公司對於持有日本護照的遊客，甚至開始實行限購。
地產熱，股票也熱。
1989年12月29日，日經平均指數創下38915.87點的歷史最高紀錄。
那是1980年代的最後一個交易日，彼時的日本股民還在期待著新一年續寫「遍地流金」的財富神話。
然而從1990年第一個交易日開始，日經平均指數就開始震蕩下滑。九個月後，指數跌破20000點，跌幅高達50%。
1992年，第一個季度的日本股市全盤崩潰。股票崩盤開始後，所有債務都在慢慢變成不良資產。
到了1995年，這些不良資產甚至達到了96萬億日元。
股票一跌，背後的實業地價也一跌再跌。
東京的地價狂跌67%，部份地方縣城房價下跌9成。
兩年之內，共有2300多家開發商破產。
隨著股市崩盤和地價跌落，房價也開始暴跌。
1991年，東京的房價短短三個月的時間狂瀉65%；東京的豪宅，10年前後的價格相差了28倍有余。
那些試圖透過高杠桿買房暴富的日本人，以及高位接盤的新房產入局者，資產迅速縮水。
從大富翁，變成了大負翁。
日本社會的主旋律，從發財變成了還債。
屬於日本的大時代就這樣轟然倒塌，取而代之的是失落的30年。
直到現在，在互聯網搜尋「日本房地產」，出現的高度關聯詞還是「國運」。
日本房價復蘇史中
再也沒有「庶民」身影
30年前的日本人為了買房，多少貸款都敢背。
1993年，日本未償住房貸款總額為141萬億日元，約占GDP的29％。
全社會都在迷信「辛苦十年，造福三代」的財富神話。誰能想到：
不過幾年的光景，房價就連連下跌。
都說房地產泡沫破裂後，房產一夜貶值。但其實，更準確的說法是房子一天比一天更便宜。
時間每過去一秒，依賴地產建立的財富都在縮水，但人們欠銀行的貸款卻不會消失。
經濟越不景氣，倒閉的公司越多。1991年，日本企業破產數高達13578家，幾乎是1990年的1.5倍。
沒破產的企業也紛紛降薪、裁員，收入銳減的民眾還不上貸款，房產就要被沒收。
負債累累的房主們能想到最簡單的出路，就是自殺。
1991年，樓市剛崩盤的時候，富士山的自殺人數飆升到2000多人。
到了1998年，日本完全失業率達4%以上，倒閉企業超過2萬家，自殺死亡人數突破3萬。超高的自殺率一直持續到2012年經濟回暖，才稍有降低。
那些努力活著且不斷堅持償還貸款的人，經常嘲諷自己是「套牢族」。
1990年出現的日本動漫作品【蠟筆小新】裏，小新在自我介紹時總會說「我們家還有32年的貸款要還」。
對日本人來說，【蠟筆小新】是個溫柔的故事。
永遠5歲的小新，人生被定格在大走下坡路之前的日本，接受著經濟繁榮余蔭的庇護。
野原新之助不需要長大，因為現實生活中的日本人，誰都躲不過1991。
他們只能在斷崖式下跌的經濟中被迫長大，然後在灰暗的時代裏度過沮喪又漫長的30年。
時代的一粒灰掉在個體的肩膀上就是一座山。
這種壓力不是一瞬間的痛苦，而是一種綿長的考驗，像極了鈍刀子割肉。
地產剛開始崩盤，大部份人不願意賣掉手裏的房產。
近30年的高速增長讓普通民眾對房地產仍懷有信心，經濟學家也頻頻在媒體采訪時大講經濟發展周期。用當時專家的話來說：
「房價的上調和下跌都是正常的，不必焦慮。」
這讓不願放棄希望的套牢族決定抱著希望再等一等。
誰能想到這一等，竟又是20多年。
過去的這20多年間，民眾手中的房產一度成為負資產。
2018年，在能望到富士山的度假勝地伊豆半島，一棟別墅的屋主為了把房子賣出去，答應給購房者50萬日元（約合人民幣3萬），卻還是找不到買主。
〓 伊豆的別墅，只賣1日元。
賠錢賣房不是個例。
有屋主在地產狂熱的90年代花1300多萬（約合人民幣63萬）購買的別墅，到2020年才賣出去。
成交價只有10萬日元（約合人民幣4862元）。
昔日的財富象征，如今卻賤如白菜。不賣，每年都繳納大量賦稅和維護費用，那是一筆更大的開支。
雖然日本房價已經接近歷史高點，但日本多數年輕人依然不願買房。
1983年，40歲以下的日本人中，有42.2%擁有自己的房產。到了2012年，有房者僅剩28.4%。
過去的30年間，持有房產的日本年輕人下降了約14%。
日本年輕人對財富神話不再抱有狂熱的沖動，轉而擁抱「低欲望生活」。
1995年，日本在全球奢侈品市場的份額高達68%，但到了2016年，僅占9%左右。
奢侈品不吃香了，十元店卻擠滿了年輕人。
日本作家松田久一曾把日本年輕人稱為「嫌消費世代」，不買奢侈品、不出國旅遊，也不當房奴，跟他們的父輩恰恰相反。日本社會學家三浦展也在【下流社會】一書中不客氣地說：日本年輕一代正源源不斷加入「下流社會」。
三十年河東，三十年河西。
到了2024年，海外資本湧入日本房地產市場，到處都洋溢著一派繁榮的景象。
但房價的上漲，只能讓日本普通年輕人更買不起房。
在這場世界範圍內的資本遊戲中，庶民沒有入局的機會。
錢從來都不會消失，只會轉移。
外資齊聚日本之時，日本再次成為全球房地產市場的「大金主」。
趁著全球房地產遇冷，在美國、加拿大、澳洲、印度瘋狂「抄底」圈地。
日本房地產的再次繁榮，堪稱資本的回旋鏢。
一切似乎都在朝可喜的方向發展，那是一種放諸全球皆準的樂觀和信心：
不論摔得多慘，金錢和機遇，總有一天會再回來。
過往的傷痛，站在上帝視角來看不過是尋常的資本沈浮。但這個樂觀無比的謎面沒有告訴我們的是：
衰落的30年，埋葬了一代人的青春。
重新上桌吃飯的，卻是另一批富人。
參考資料：
【全款搶房，中國人湧入日本樓市】鳳凰網
【漲價50%的日本房市，都是中國人在買?】新周刊
【日元大跌，去日本買房怎麽樣？】三聯生活周刊
【日元貶值，中國人爆買日本房地產】真故研究室
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本文轉載自 有態度、有溫度、有趣味的 微信公眾號【鳳凰WEEKLY】
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