古 有【許三觀賣血記】，今有【湯小韭賣房記】。 我從房價一個月暴跌100萬的泥潭中，鮮血淋漓地爬了出來，個中經驗，以饗讀者。
回光返照
依然記得北京買房的2015年，雖然買的是剛需小兩居，但卻非常開心，從之前苦逼的租房，到有了自己的家。裝修置辦各種電器投影智慧家居，再到全國樓市暴漲，再到結婚生子一切進入正軌，這套房子雖小，但卻見證了我太多的大事小事。
小區地理位置非常好，望京核心地帶，兩條地鐵線交匯，出門就上地鐵。而且周邊商場超市密布，各種餐館每天兩家兩三年吃不完。而且配套非常齊全，甚至連辦護照都不用出小區。幼稚園，小學到初中的學校，在朝陽區還都算不錯的。中間還有一大片廣場和綠地。
可是孩子大了，我特別希望能給他一個自己的房間。想換房的心思已經動了好久，2021年就曾在大冷天裏看了好幾個月， 奈何預算不夠，喜歡的買不起，買得起的看不上，最終作罷。2022年緊接著是口罩時代，所有人蟄伏在口罩裏，我們也不例外，雖然知道交易冷淡，先不折騰，等天亮了再說。
那個冬天，突然在某個時間點，病毒席卷全北京。我在幾乎空無一人的街道上跑步。很快大浪過去，真的天晴了，在2023年跨年夜，國貿商場比肩繼踵，久違的人群在各個餐館門口排隊。我對老婆說， 趕緊買消費股，2023年大家要報復式消費啦！
這也是大部份人的心態，大家幾乎一致認為經濟會在2023年觸底反彈，迎來爆發式增長。2023年的2-3月份，小區裏看房的人絡繹不絕，中介小哥臉上都洋溢著笑容，對我說，最近行情真是好啊，價格也還不錯。
當時早就做了決定要換房，只是在當時聽了這些話後，我卻無動於衷，就沒想過掛出來試試。但是，誰都沒法預測未來，不論是樓市還是股市。大家都覺得在疫情後，大放水，經濟復蘇，配合小陽春，會迎來新高潮。
誰也沒想到，北京樓市在熱了這麽兩三個月後，馬上就變涼了，我就這麽完全無意識的錯過了逃頂的時間。 很快地，五月份我坐在東城和平裏中介小哥的電動車後座上對他說，「當時要能賣了可就太好了。現在看房的人大大減少，房子已經從之前的高點跌了30萬，而且還不好賣。」
小區裏的中介也少了很多，我問了問中介的意見，他們覺得目前不是個賣房的好時機，可以再等等。我說行，先插個眼，等到合適的機會，你們跟我說。大家對當時的行情，整體判斷還是一個階段性的，向好的趨勢。畢竟起起伏伏，也是正常的事情。
杭州戰役
2018年，我長期在杭州工作，於是想半投資半自住買一套房子。而此時，心想著同時賣兩套房子太費心費神了，而且總覺得北京的需求比杭州多得多，穩的多。那就先抓緊賣掉在杭州的房產。
之所以要先講杭州的賣房故事，是因為它的成功經驗，反而造成了北京後續的滑鐵盧。因此必須要先說。
相比北京，杭州樓市的寒意已經傳遞了很久了。四五月份相比2月份，價格也已經下來二三十萬了。那段時間，接了無數個杭州中介壓價的電話，非常憤怒和無奈，終於有一個客戶說有興趣但卻又不約我談判，那我主動約一個吧。
談判前，我在酒店裏研究了無數的談判套路和技巧，看了大量的買房賣房視訊，四處打聽中介關於買家的基本情況。對這次談判還比較重視，畢竟咱還是第一次賣房。
同時，我還讓中介小哥帶著我逛了附近的競品小區。發現一方面杭州小區的品質，至少在外立面和園林上比北京好太多，望京的保利中央公園在這邊就是個普通偏上的樓盤，結果卻在北京受到熱捧，北京人民太慘了； 另一方面，因為杭州的新房次新房實在太多了，價格又沒比我們的房子貴多少，我們也沒什麽學區。除了旁邊的風景和地理位置，似乎找不到看上我們房子的理由。這種競品壓力實在太大了，我看完後一陣冷汗。
這是一對中年夫婦，全款，我單刀赴會。當時買賣雙方的報價差異並不大，也就20萬，和現在動不動一兩百萬真是不可同日而語。只是談判時，那邊出的價格比最開始報的價格還低，磨了半天，那邊死活不加錢，連中介都覺得對面太過分了，遂談崩。
難受了幾天，我都快忘了這事兒了，在北京的某個晚上，那邊中介突然打電話給我，說買家已經加了10萬，再加所有費用全包。說在對面的談判桌上，問我們是否考慮，要快。
這個價格離我當時的目標價格還差了五萬，但想著這段時間的賣房經歷，我認為戰術要服從戰略，好不容易有人看上這房子呢，拿到錢到北京來砍價唄。同意，簽約，中間還發生一些小摩擦，不過整體來說還算順利。
七月份交房過戶前，老婆專門趕到杭州，兩個人一起走過之前逛了很多次的小街，在房子裏四處張望，摸摸這那：我真的很喜歡這套房子，當時看房第一眼就看上了。然而明天，這裏就不屬於我們了，甚是唏噓，最後拍了一段視訊留作紀念。
不過雖然當時買的不貴，但五年過去，價格幾乎平進平出，算上利息還是賠錢的，還錯過了很多機會，否則就能在731之前買單校劃片的學區房了。這套房子讓我對房地產的增長信仰崩壞掉了一大半。
拿到全款，在北京看房的腰桿瞬間就硬了。當時學區房價格一片死水，德勝大量拋盤。2021年能賣小1000萬的小兩居，現在已經到700多萬了，令人唏噓，可是我怎麽都沒有接盤的興趣。在德勝那塊，人多樓多，當時看的一套學區房，小孩子沒地方寫作業，只能在竈台前面加塊案板當桌子，60多平的房子擠了五口人，我在裏面站了1分鐘就出來了，受不了，實在受不了，我不太能接受未來十幾年處在這樣的生活裏。
七月份情況繼續變差，賣完杭州房子後，我把重點集中在了北京房子上。反過頭來看北京的小區，五六月份看房的人越來越少，我們小區大戶型的價格被砸的非常厲害，掉了上百萬。只不過小戶型如我們，價格似乎還算堅挺，基本上能維持在600萬左右。經過這些數據，我得出了「在剛需小區裏，中小戶型更能滿足這裏的人群，所以價格更穩定」的推論， 我還認為整個市場已經達到動態平衡的狀態，不會再下跌了。
殊不知，只是寒意還沒有傳遞到小戶型而已。人總是要為自己的認知付出代價。
急轉直下
七到八月姑且平靜，我們陸陸續續看了很多新房，但一直沒有特別合適的， 直到九月份，認房不認貸來了，中介和售樓小哥沸騰了，對我們鼻孔朝天愛答不理，收回所有折扣。當時特別心水的樓盤房型，差點就交了意向金，後來仔細算賬，資金風險有點高。現在想想還在後怕。新房的故事後面可以再開一篇詳細去講。
國慶日回老家回來， 新房先不買了，就在那一兩天，我們八月底掛牌的北京房子，在1個月後的10月第二個工作日，終於迎來了第1個談判的客戶。難就難在定價上，以前中介費都是買家出，現在則一人一半。那之前的成交價，是不是都要減掉我們的成本？我們把之前的成交價加上中介費，就是我們的底價。
談判場上，小哥哥一臉真誠，想590買。一方面，我看著價格從年初的630掉到600到現在的590，另一方面，卻還有接近六萬的中介費。我自己下不了決心，橫算豎算都覺得低了，就差這五萬塊錢，你加上來我就賣你。
我的另一個判斷是，現在已經從4月的下跌一直跌到現在。經過了這麽久的拉鋸和賽局，價格已經穩定，同時認房不認貸這種利好降臨，我沒必要非要在這裏妥協。畢竟才是我北京談判第一單嘛，畢竟還能參考杭州，讓買家冷靜冷靜再加上來一點呢？我淡定地對對面說，房價已經穩定了，如果跌了，我也認，真的一語成箴。
從另外的視角來看，當時我還不知道北京的掛牌已經猛增到15萬套，市場的下行趨勢已經在很多小區開始了，我卻遲鈍地沒有感受到。我的維護人也在我猶豫不決的時候，並不說什麽，我們兩大眼瞪小眼。在當時應該再問一些沒有利益關系的中介朋友。 看著買家不談了走出門店，我不知道滔天的巨浪已經在路上，錯過了那次最好的逃頂時機 。
那天我徹夜未眠，總覺得哪裏怪怪的。那天我走回家的時候，應該跟那邊去個電話啊，接著回來談啊。過了兩天，小區裏突然出來一套砸盤價的房子，只報560，讓人目瞪口呆。維護人很直白的說，他的價格一旦成交，後面再想賣560就已經很不錯了。
那幾天非常痛苦，覺得一下子虧了20萬，還自信滿滿的認為570萬能賣得出去。可是很快情況便不受控制了。當時和我們談判的小哥哥以540成交，大家都蒙了。聽人說，「賣家報價一瀉千裏，降價別人攔都攔不住」。難受得不行，那個周日，晚上出去跑了20公裏。
後來有點麻木，後來有兩周我沒怎麽關註成交。在去杭州的高鐵上，我忍不住問了我的維護人， 才知道小區裏已經有500萬的成交了，才知道現在買房人的報價都變成了490，500。 我第一反應是中介忽悠我，但經過我多方面的求證，還真的屬實。
這意味著，
在短短20天之內，接近100萬就這麽蒸發了
。不是沒有機會，機會給到眼前，沒有抓住。少賣了20萬我非常痛苦，而少了100萬，反而沒什麽感覺了。可能我的認知已經很難設身處地地去想這麽大的數位。指責也很快出現在飯桌上，不過怎麽辦呢，自己做的選擇，就如同在談判桌上那句「如果跌了，我也認」，你不認也不行啊！
後面連續幾套500，505，直接把價格壓實了。好了，現在沒有人說是特殊情況的低價房了，而是你這小區這個戶型就值這個價了。小區裏競品房源受不了中介的各種遊說，紛紛調價，整個小區，在這1個月時間內被砸下了一個深坑。
一百萬是什麽概念，買iphone足夠堆起一座墻，能買5輛C級車，夠在五六線城市買一套150平的大四居，買的糧食足夠一個村的人吃好幾年。就這樣，就沒了，就沒了。
我錯誤地將杭州的成功經驗套用在了北京上面，杭州房子所在的小區只有四棟樓，幾百戶，在售競對房源只有兩套，也沒有我們優質，就有足夠的時間去拖延和battle。 但所在的北京小區不然，掛盤實在太多了：大體量小區碰不得， 管理混亂，競品太多。業主之間很難形成哪怕一點點共識。漲價漲的慢，下行周期又太容易砸盤。就像 黑暗森林，你不知道哪個房主已經訂好房焦急出售，不斷新的低價房源出來，一旦再砸盤，就變得更加被動 。
大小區的中介多，就更加劇了賣房踩踏。去了其他小區，那邊中介還會護盤，稱「我們這房子沒怎麽跌，業主心態都很好」，因為他知道沒人跟他搶。這裏不然，小區裏有不止一家中介門店，綠中介就有三家，他們互相是競爭關系，一切以促成交為目的。誰都爭先恐後地討好買家，我來幫您使勁砍！
從賽局論的角度，中介太了解客戶心理了。而業主又太容易被中介拿捏了。一旦有一個賣家繃不住了，其他賣家想出貨就必須跟著降價。中介明裏暗裏拿著成交數據讓你降價，你不降沒關系，別人都降了，再問你降不降？
雖然在這裏住了八年，但我對它卻沒什麽感情。只記得永遠都擠不上去的電梯，找不到的車位，所有有能力的人看到機會都立刻置換。房子的分化不可避免，不同品質房子之間的差異，變得更加巨大。基於以上的原因，我對這個小區徹底失望了，我還是下定決心離開。
割肉離場
當時確實有點慌，不知道未來價格怎麽走。我們的房子位於小區中間位置，而且裝修也很好，屬於相對比較有競爭力的。可是，總覺得這樣被別人牽著太被動了。
我也在看其他房子，我太了解大家的想法了。被流氓拖進地面戰，即使你再膀大腰圓，都沒有用。因為本質上說，在買方市場，買家出價才是關鍵，否則你掛的再高，也是空中樓閣，沒什麽用。買家就看著誰的價格先撐不住掉下來。 如同木桶效應， 人們只關註最低價，一個低價房源，頓時被打得流血千裏。
為什麽不先下架，後面再賣呢？這雖然也是個思路，但不看好這個小區，長期來說我也不看好樓市，明年小陽春究竟如何誰也不知道， 再這樣被動下去是不行了。於是問中介，中介說報538，有信心在兩三天之內完成交易。調完價後結果後面幾天，來看房的人快踏破了我家的門檻， 連續幾天有上百組客戶。家裏人都要被搞得煩死了。但是出價的人報價還是很低。
從大行情上，我聊了不少的剛需客。他們對未來都普遍很悲觀，不敢上過高的杠桿。手上也確實沒多少錢。想讓他們再加20萬成交，除非市場重新火爆，否則難度是相當大的， 而我要改善的房子，卻又漲得更多。
改完價第三天，就迎來了第二次談判，也是一對年輕人，他們看著老成很多，但加到505便怎麽也不往上加了。這價格我肯定是不賣的，不過也會 表現 得非常痛苦，和家裏人糾結到很晚。因為當時不知道後續的行情，難道還會在下一個月再降100萬？ 不過仔細想想，覺得還是太低了，回家了。
那邊的中介使勁兒想促成我們的交易，他做了半天客戶的工作，最後才加了三萬塊錢？！我原本想著再談一遍，讓他再加點，臨到談判前，心想算了，價格太低，作罷。
這麽多客戶，讓我認識到剛需的數量其實並不少，大家都是藏著掖著的。反而變得淡定很多，只要能賣出去，再跌一點其實也無所謂，反正一百萬已經沒了，現在數位就只是一個數位了。
第三次談判，我們本來在三裏屯閑逛，剛有一套518成交。維護人叫我回來談，我明確地跟維護人說，低於530不賣。結果這邊加到505就怎麽也沒動靜了，於是剛坐了20分鐘就出了店。回家吃飯。
第四次談判，維護人明明說530對面可以談。對面的買家小哥人很nice，哥們先報490，再報505，我累了，我直接貼著底價報了個數位。結果大家友好的談崩了。
第五次談判，正好湊成了兩邊中介一起談，我老婆和我各在一邊。價格互相PK，當我知道老婆那邊的報價更高時，我毅然決然地走出了這邊的門店，去跟那邊匯合。買家不錯，出價到了5XX。糾結再三，思前想後，認了，賣了吧。
最深的夜，最冷的冬天，我爸說，今天是12月XX號，8年前，也是在這一天，你買的這套房子。我特別驚訝，怎麽可能這麽巧？一翻壓箱底的購房協定，嘿，還真是，記得當時簽字寫的手疼。八年一個輪回，也不知道是否是命運的安排。
這次依然遭到了家裏人的反對。不過，總是要做決定的，總是要再次起航的。我看了太多的數據，聽了太多的故事。這個小區的下限太低了，我覺得和他們纏結下去沒有意義。這些想法，後面的反思會再次提到。 決斷決斷，避免決而不斷，想想590那個夜晚。有個朋友說得對， 時間成本，機會成本，都是成本。
信仰破滅
再後來，在簽完字的第三天，1214新政上台，普宅線調整，可貸額度大幅增加，特別利好剛需改善。我剛收到訊息時後背出了一身汗，心想這下完了，真是翻跟頭了。和其他城市的中介朋友聊了，他們說類似政策出台時，交易量上去了，但價格紋絲不動。我這才舒了一口氣。你看，在利益面前，信仰什麽都不算。買了就想漲，賣了就想跌！
盡管我不知道賣的對不對，但心態一下子輕松了很多。之前一到了周末，好不容易周末有點時間休息，就會有各種人來看房，這賣房，簡直堪稱一種修行。怕人看，又怕人不看。正常的生活全被各種血淋淋的成交數據，其他人的掛盤打亂了。
現在想來，在8年前，當時買這套房子的時候， 走了那麽多個樓盤，看了那麽多套房，已經是老司機了，我也算是自詡房產大師，已經能透過自研工具熟練地抓取和分析所有房源，做詳盡的數據分析和建模，發文章，甚至給別人當起了選房顧問。殊不知，從8年後來看，當時的選擇還是有一些失敗的。
我勝在買房買得早，2015年12月份簽約，趕在了暴漲前一夜，這一步就已經勝過了太多人。2016年剛過春節，房價就像野火一樣竄了起來，那會再去選房子，更是慌得一批。
不過，當時看上的房子，從望京老破小，從酒仙橋的風景線亮馬水晶，甚至當時覺得已經非常驚艷的太陽國際公館， 當時能買得起的，現在的漲幅依然趕不上大盤，依然非常拉胯。這就是剛需的局限性，甚至叫階級的局限性。不論是從感性上，還是理性或量化上，社會分層和所謂階級固化越來越明顯，體現的房價上，則是貴的越來越貴，而海量的老破小卻漲幅寥寥，甚至大振幅貶值。
當時的觀念和現在有巨大的不同。
當時是地段為王：一環套一環，越往裏越貴；而現在清河，亦莊，太陽宮和望京的次新還是更堅挺；當時人們對老破小的接受度還是比較高的。一起漲跌是普遍行情，次新和剛需之間的價差沒那麽大，可能在1.5倍左右，而到如今就是兩倍甚至三倍的價差。
當時萬眾創業全民創新，對未來充滿了美好的預期，是盡可能地上高杠桿。而如今沒有人再願意貸那麽多的款。換位思考一下，現在的年輕人，要花雙倍的錢，卻享受不了房價增值的預期，甚至對未來的工作都充滿懷疑。那種對「既得利益者」的憤恨，對已漲房價的厭惡，可想而知。
我踏對了時間，基本買對了地段，卻買錯了小區。沒錯，2015年正是望京迅猛發展的階段，起飛的前夕。回想起來，當時應該再加上100萬的預算，到400-500萬這個段位，選擇一下子就開啟了太多，且不說清河橡樹灣兩居這種妖房， 當時就能拿下一些海澱和朝陽次新的兩居了，當時應該寧願挑選一個面積小但品質高的房子，其漲幅，保值遠比現在強太多。 可是，誰又能當這種事後諸葛亮呢？否則早就去當股神，去炒位元幣了。但如今，再去買次新就一定對嗎？我看未必，這些也留到一篇文章中討論吧。
2021年，我一方面錯過了歷史能賣的最高點，但卻也避開了買進後大跌的坑，要是21年或23年上半年買了德勝或中關村的學區房，或者是買了崔各莊的新房，那就又是另一個悲慘的故事了。市場瞬息萬變，我們能看清現在的形勢就已經非常不錯了，想判斷後市，難上加難。
那我怎麽看待後市呢？
先不論漲跌，雖然我也算是吃過房產小紅利的那波人。可經此一役，我的樓市信仰已經徹底破滅，不相信現在的房子能帶來多少財富。老婆擔心房價會漲，我問她，你買了以後，擔心房價會跌嗎？房價漲了，你可以隨時買入，因為是純散戶市場，反應遠比股市慢，有充分的操作時間。可房價跌了，你想賣卻又賣不出去了。這就是其嚴格的不對稱性。而且房子本身的流動性太差了。
流動性太重要了，即使在橫盤階段，錢也要比房子值錢。因為錢可以買任何東西，北京所有的買得起的房子隨你挑。而房子卻是不動產，似乎是必進中介口中的肥肉，是買房客戶的單向選擇。所謂房價，所謂一個樓盤的總市值，皆是虛妄。不要過分追求紙面財富，賣不出去的流動不了的，就沒有意義。
我還問了8個北京中介朋友，只有1個說可能漲，其他人說橫盤或接著跌。大家都被九月份那次狠狠地閃了一次老腰，買家也變得非常淡定了。再之後的同戶型的幾單，價格也基本平穩，且低價房源還是不斷地冒出來，依然成交寥寥。再後來，杭州的房子在我們賣的基礎上，又跌了幾十萬。我們所在的北京的小區，出現了面積大了10來平，戶型朝向樓層都比我們好的房型，成交價比我們還跌了好幾十萬的情況。
對於要買房的同學來說，建議先等待，不要去接盤。等到經濟向上拐點重新出現，名義GDP開始重新超出實際GDP，公司營收重新開始增長，通脹重新回來，這時候再考慮買房，是一個確定性更高的做法。
我們在8年前簽下這一單，8年後又結束了這一切。半夜醒來躺在床上，還是有些失落的。脫離苦海，割肉離場，現在準備渡江南下了。我們重新站在十字路口上，能做怎麽樣的選擇，為自己規劃下一個八年的人生，就看此時了。
這就是2023這一年來，湯小韭的賣房記。10月份的劇變現在想想都心驚膽戰，時代的一粒灰，就是普通人身上的一座山。只能期待明年形勢能好起來吧。
全文完。以上價格和時間全部做了隱藏。
歡迎關註沙漠之鷹：
