最近，最近各地政策纷纷下探，很多朋友看着房价一天比一天低，就心里痒痒要不低价抄底赶紧买个房。
我们做个简单的分析：
比如你要买个300万的房
首付100万，贷款200万，2年后拿到房子，房价要涨到多少才能不亏?
100万的首付，如果存银行，按2%的利率算，2年后能拿到4万元；
200万的银行贷款，按4%房贷利率来算，2年的利息就是16万；
期房还不能收租，按现在普遍房价租售比1.5%来计算，2年会损失9万；
到2年后拿到房，一共付出了5万（存款利息）+16万（贷款利息）+9万（租金）=30万的成本。也就是房价涨到了330万甚至更高，才能不亏。
我还没算很多人还用其他拆解杠杆，实际付出成本会高于30万。
所以资金都是有成本的，就看你怎么运作。
很多中国人，赌不起了，等不了了，开始疯买泰国。
最新官方数据显示，泰国在中国资本的推动下，外国直接投资占总额6632亿泰铢，增长72%。其中中国以 1,593 亿泰铢的价值位居第一。
在中国资本的推动下，2023年泰国投资申请增长了43%，达到五年来最高点8483亿泰铢（合240亿美元）。
2023 年，外国人购买了大量公寓单位，其中中国买家处于领先地位。
2023年，外国人在泰国购买了14,449套公寓，总价值为731.6亿泰铢，与上一年相比，销售量增长了25%。
去年外国人在泰国的公寓投资超过 731.6 亿泰铢，同比增长 23.5%。
2023年泰国房地产市场外国人公寓交易量大幅增加。
根据政府住房银行房地产信息中心表示：
外国人共销售 5,036 套公寓，占公寓总销量的 10.2%，总价值达 316.01 亿泰铢，占总销售价值的 17.9%，创下市场新高。
2023 年购买公寓最多的外国人是：
中国人：6,614
俄罗斯人：1,260
美国公民：631
缅甸：564
中国台湾：532
英国人：486
法语：484
德语：474
澳大利亚人：271
日本：266
其他：2,867。
泰国房产最大买家就是中国人，其次是俄罗斯人、然后是美国人和缅甸人。
中国人买房数量，远超其他国家和地区。
外国公寓购买活动反映了泰国房地产市场的稳定性和吸引力。
这也表明了外国人在泰国居住和投资的愿望。
2023年出售的公寓平均价格达到每套627万泰铢，显示出外国人对高价公寓的偏好。
为什么中国人在猛买泰国？
因为他们看到了预期。
加息
泰国 自 2022 年 8 月以来已将利率上调 200 个基点以遏制通胀。
现在已经来到了10年以来的最高点。
新上台总理坐不住了。
泰国总理赛塔及政府一再敦促央行降低利率，称高利率正在伤害消费者和企业。
2月20日 赛塔再次 表示，经济正处于关键阶段，并再次敦促央行无需等待预定会议就降息。
他将继续推动央行降息，
泰国央行下次会议定于 4 月 10 日举行。
普遍预期是， 泰国央行将在4月份的例行政策会议上降息。
随着投资者加强对泰国降息的押注，全球资金也涌入泰国股市。
掉期市场目前显示，未来六个月预计降息35个基点。
泰国央行将在年中或者下半年开始降息， 将下调政策利率一到两次。
如果降息，这将大大利好泰国楼市，因为这将导致住房购买力增加 5%。
旅游
泰国的经济严重依赖旅游业。
2022 年因为疫情，楼市近 29% 项目下降。
2023年，泰国解封，房地产需求出现改善迹象。
2023 年前 10 个月，全国土地和建筑交易总价值同比强劲增长 26%，达到 7,795 亿泰铢（223.8 亿美元）。
随着旅游业的强劲反弹，需求，尤其是外国人的需求，预计楼市在未来几个月将持续改善。
2023年1月至11月，泰国共有2484万人次外国游客，
几乎是去年同期882万人次的三倍。
未来楼市还有非常大的空间。
受泰国旅游市场持续复苏、制造业不断增长以及核心行业优质资产和绿色资产的推动，
其中目标制造业的投资额同比大幅增长 66%。
游客人数也比去年增加了152%，超出了政府的目标，
不断涌进的人口，也支撑起澳洲楼市的基本盘。
泰国几个世纪以来一直是东南亚的贸易、商业和交通枢纽，泰国的房地产市场在过去几十年里稳步增长，尤其是在其首都曼谷。
由于多种原因，在曼谷购买房地产变得越来越受欢迎。
泰国相当强劲的经济和不断壮大的中产阶级使其成为经商的绝佳场所。
距离柬埔寨和越南等快速发展的亚洲前沿市场也只有一个小时的飞行路程。
这使得泰国成为投资高增长亚洲经济体的重要区域旅游中心。
曼谷本身也是一座拥有1800万人口，充满活力、多元化且令人充满预期的城市。
有很多人，是真心喜欢曼谷生活方式，在这买个小房就生活下来。
在喜欢的城市生活，是种很大的幸福。
收益
2023 年第四季度：
在曼谷公寓的总租金收益率从低至 2.19% 到高达 9.52% 不等，全市平均收益率为4.88%。
在芭堤雅，公寓的租金收益率在 3.24% 至 10.04% 之间，城市平均水平为 6.25%。
在普吉岛，公寓的总租金收益率约为 5.45% 至 6.45%，城市平均水平为 5.87%。
在泰国买个小房收租，你就有每月固定的现金流。
贷款
GH Bank 是该国最大的零售抵押贷款机构，
截至 2023 年第三季度末，GH 银行的未偿还住房贷款总额已达到 1.65 万亿泰铢（473.7 亿美元），较去年年底增长 3.74%。
资金盘升高，整个楼市的支撑面也开始升高，增幅也就开始升高。
供应
曼谷的供应也在减少。
2023 年 1 月至 10 月：
在曼谷大都市，登记的公寓数量同比下降 25.8% 至 22,482 套。
在其他省份，公寓注册量同比下降 32.2% 至 9,867 套。
新建住房总数正在下降。
根据泰国曼谷银行的数据，
2023 年前 10 个月，曼谷大都会的新建住房数量同比下降 5.8%，至 76,496 套，与 2022 年 18.7% 的增长形成鲜明对比。
新住房项目发布：
2023 年 1 月至 10 月同比强劲增长 37.4% 至 31,538 套
公寓和公寓：同比大幅下降 47.1% 至 21,177 套
在曼谷，找到一个优质的新房项目，是难上加难。
那么，在这个节骨眼下，曼谷有什么机会呢？
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