贝壳闹大了？
今天，跟大家来谈论，中国最大的房地产中介平台——贝壳公司。
最近，贝壳又迎来高光时刻。 有一个大新闻，引起行业高度关注。
最新业绩公告，贝壳2023年业绩竟然暴涨！
大家知道，中国前10的开发商，都在过苦日子，贝壳却闷声做到了增收又增利。
去年，贝壳全年净收入778亿，同比增长28.2%。净利润更是扭亏为盈，达到58.9亿，经调整后为97.98亿，同比大幅增长244.6%！
但是，最近在刷抖音时，我就刷到了很多，关于这家公司的负面消息。
一些言论指责，贝壳仨垄断市场，一家独大，还有声音指出，贝壳通过所谓的好赞费用，来裹挟业主。
我也注意到有人说，自从左晖去世后，贝壳失去了初心，丢失了信仰。
我看，这些可能是一些中小中介公司所发出的，他们看不惯贝壳一家独大。
所以，开始对贝壳进行攻击，都是竞争对手嘛。
1、中国房地产市场
那么，我在这里，想比较客观地谈一下，关于贝壳公司以及当前中国房地产市场的感受。
首先，谈谈中国房地产市场的现状。
现在大家都知道，市场正在下跌，根据我个人的感受，房地产下行是一个大趋势，可能持续10年甚至20年。
我知道的一个例子，上了热搜的，就是深圳福田百花小学附近的学区房，曾经价格高达14万一平，现在已经下降到4万一平。
我个人的经历是，因为在前年和去年，我都卖了一套房子，根据我现在查看的价格，相比高峰期，已经下降了40%。
原本10万一平方米的房子，现在降到了6万。
我的判断是，明年或者后年，房价可能会再下降40%。
以福田或南山的房子为例，中心区均价10万的房子，很可能在未来一两年内下降到2万一平方米，这是非常有可能的。
3个观点
现在回过头来，客观地评价贝壳这家房地产中介公司，我将从三个点来谈。
第一个，贝壳是否是中国垄断性的房地产中介？
我用了文心一言、Kimi，以及抖音的豆包等AI工具，查了一下，发现说法不一。
总结就是，贝壳在中国房地产中介市场的份额比例，我估计大约是50%左右，在深圳可能达到了70%左右。
我们知道，根据中国的反垄断法，如果一个公司的市场份额达到75%，并且迫使业主或买方进行二选一，才构成垄断。
阿里巴巴就因为所谓的垄断问题，花了180亿元的罚款。
而58同城的创始人姚劲波，在公司上市前，公开向市场监督管理局喊话，认为贝壳垄断了，中国的房地产中介市场，希望国家也罚他个40亿。
但最终并未成功，只是一次炒作。
因此，我们判断一家公司是否垄断，还是要依据法律规定，避免情绪化。
我觉得，初步判断，贝壳在中国房地产中介市场中，绝对是领先的地位，位列第一，但并不存在垄断。
这是第一个客观事实。
第二个问题是现在很多人攻击贝壳，不仅垄断了市场，还绑架了开发商，预收了开发商的款项，尤其是在新房销售方面。
大家知道，现在开发商的日子，普遍不好过。
举例来说，恒大欠了2.3万亿的债务，万科也有数万亿的负债，包括碧桂园在内的，中国前十大房地产开发商，基本上都处于高负债状态，负债额超过了他们的收入。
唯一据说没有负债的，可能是上海的新城房地产，因为老板因性侵入狱，刚好错过了房地产高歌猛进的这几年。
所以，这几年没拿地，反而现在成为现金流最好的开发商。
这正应了那句老话，福兮祸所伏，祸兮福所倚，即好坏往往是相对的，需要从长远来看。
对于第二点，我个人还是支持贝壳的做法。
因为，我的立场，不是站在消费者一边，始终是站在创业者的这边。
你想，那么多的房产中介，包括个人经纪人来加盟贝壳，如果贝壳不预收开发商的款项，不保证中介业务员或加盟商的利益，那么，损失可能会更大。
以中原地产为例，过去二三十年，我都是认中原的品牌，我也一直用中原的服务最多。
但现在中原，被恒大、万科、碧桂园等开发商，欠了几十亿，几乎被活活拖垮。
据说现在大部分房源卖出后，因为开发商欠款，中原地产无法兑现中介费，即使是1%的中介费，也发不出手。
所以，我一贯做生意的第一原则：一定要先收钱，现金流比利润更重要 。
一定要先收钱，再提供服务。如果不是先收钱，你看，开发商资金链断裂或高管变动，你的钱可能就收不回来了。
这就是关于贝壳的第二个问题。
第三个大家争议点，即贝壳所谓的业主「好赞」费用。
几乎所有其他房地产中介，都会指责贝壳这种做法，认为贝壳店大欺客，本来成交后，收一定的返佣。
现在又来一个好赞的费用，这是对业主的一种绑架。
其实，这个可以类比为百度的买关键词费用。
也就是说，谁出的钱多，谁的房子就会排在搜索结果的前面，更容易被卖出去。
这种模式，永远都存在争议。
比如在百度上，你要看病，搜索医疗，往往前面的搜索结果，都是各种民营医院的广告，真实的信息，却被淹没了。
但我认为，我们必须要根据效果来说话。
现在很多创业者，因为负债或需要现金流，希望把自己的房子早点卖出去，以便周转，他们愿意比其他小房产中介，多付3到5倍的中介费。
我觉得这也是可以理解的，这是市场行为的一部分。
问题的关键
房地产中介市场问题的关键，其实是百业凋敝，生意普遍不好做。
所以，在这种情况下，我看到，有人呼吁房，地产市场应该彻底放开，比如在深圳南山区和福田区购房时，不再需要提供结婚证明、社保证明或深圳户口等。
大家知道，人们永远只有买涨不买跌。所以，即使彻底放开市场，也不一定有人买啊。
所以，一些限制性政策，有什么用呢？永远放比收好，市场去调节，自然达到平衡。
我是自由市场经济的坚定支持者。
例如，过去的计划生育政策，超生是要把你罚的倾家荡产。但现在即使鼓励生育，人们也不一定愿意生孩子。
房地产市场也是如此，即使实行零利率或负利率，如果还没人愿意买房的情况下，那么，继续搞各种限制，就显得不合时宜。
我反对任何对经济，进行过度管理的政策。
所以，我对贝壳房产中介近期的问题，做一个客观评价。
毕竟，我不是房产中介公司或行业，希望大家来评论，留下意见，看看我的观点，是否合理？
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