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年初，招商銀行聯合貝恩公司釋出了【2023年中國私人財富報告】，對中國私人財富市場、高凈值人群投資態度和行為特點進行了深入研究，描繪出了一幅中國高凈值人群的最新「畫像」。
報告將高凈值人群定義為可投資資產超過1000萬元的個人，中國有316萬人可投資產超過千萬。
所謂「可投資資產」，就是指個人金融資產、投資性房產，不包括自住房產、透過私募基金投資以外方式持有的非上市公司股權、耐用消費品等資產。
把雞蛋放在一個籃子裏，投資單一，十分局限，而且風險大，稍有什麽變動，資產容易貶值蒸發。只有將投資視野拓寬到全球，搭配足夠多元化的資產配置，才能抵禦風險，實作資產保值增值，同時也可以享受其他經濟體發展帶來的紅利。
高凈值人士是社會的中堅力量，也是社會的領頭羊。從上個世紀80年代開始到現在，國內陸陸續續都有富人選擇海外接業和獲取海外身份。
01
2024年全球房地產市場的前景積極樂觀
第一太平戴維斯全球研究專家的年度調查結果顯示，2024年，預計全球各地房地產市場的投資活動將增加，主要租金將上漲，買方和賣方的期望也將重新調整。
全球房地產市場的前景正變得更加樂觀，預計明年，歐洲和中東的房地產投資活動將保持穩定增長或略有增加。紐約、雪梨以及上海、孟買、巴黎、法蘭克福和杜拜等全球主要城市的黃金地段辦公樓的收益率將上升。
除了杜拜、新加坡和東京外，美國、亞洲和歐洲的所有物流和制造中心的收益率預計也將面臨上行壓力，這些中心將持續為投資者提供穩定的現金報酬。
此外，日本、新加坡、德國、西班牙、義大利和英國的住宅市場也提供了巨大的機遇，因為這些城市的供應無法滿足日益增長的租賃需求。
南歐、新加坡和澳洲的旅遊目的地提供了巨大的機遇，優質酒店和零售業在這些地方有著廣闊的發展前景。
02
海外接業——穩妥可行的投資策略
由於國內房產陸續出台了限購、價格調控等政策，對於在國內已經沒有購房資格又想做房產類投資的高凈值人群來說，海外接業不失為一種穩妥可行的投資策略。
有一大部份客群選擇購買海外房產是為了自住，讓家人有一個穩定的居所。不論是準備移民還是海外旅居，或是子女留學，對於國人來說，在當地擁有一套屬於自己的房子，就有了「家」的安全感和歸屬感。
在海外房地產市場，除了自住這樣的基礎需求，海外接業能在教育、資產配置、對沖單一貨幣風險、純投資理財、傳承、稅務規劃等方面發揮作用。
據統計，在選擇海外接業的高凈值人群中，自住、移民目的現在已經屈居第三，投資 和子女留學教育成為最重要的兩個目的，二者占比分別約為75％和56%。
結合以上這幾大動機，可以將海外房產分為以下幾種型別：
投資型海外房產
以投資為主要目的，隨著越來越多的中國人走出國門，了解到外國的投資機會，不動產又是投資實物型別，更易於接受。
教育型海外房產
多與孩子就讀的學校相關，交通和生活的便利度是考慮的要素，針對不同年齡的孩子，對社群和治安的配套要求也需要多方面了解。
養老型海外房產
此類房產對環境要求較高，既有自然風光，也有人文關懷，並且對當地的醫療條件和便利度都有要求，生活是否便利，以及房屋設計是否適合中老年人使用等。而且此類房產可能投資人居住時間相對較多，在海外接業必須考慮到語言、文化、飲食、配套服務等是否適宜。
度假型海外房產
與養老型海外房產有一定的相似度，對環境要求較高，更偏好氣候溫和、人口密度低的地區，不同的一點是度假型房產居住的時間段較短，以假期休閑為主，放松、享受家庭歡樂，而且投資人會將自己生活的喜好帶入此類房產的要求中，比如是靠山或靠海，有無其他配套運動設施，如高爾夫、騎馬、遊艇等。
移民型海外房產
此類房產通常與該國的投資移民政策掛鉤，滿足一定金額和條件即可獲取居留權，最終目的為移民。房產作為投資和取得移民身份的條件之一，也是目前一些國家的投資移民、買房移民的方式，投資人一方面需要對移民政策細節有充分的認識，另一方面也需要對投資的房產做判斷了解，此項房產受政策性影響較大。更是因為透過合適的投資金額獲取優質的移民身份而廣受中產階級及更多高凈值人群的青睞。
全球熱門國家 海外買家稅一覽
海外大多數國家都允許外國人購房，不過每一個國家的限制條件，特別是房產稅的政策有所不同。在購買海外房產之前，買家需要提前了解。
新加坡
如果房產購買人是新加坡永久居民，則對其第一套房產收取5%額外印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty, ABSD）；第二套房產收取25%額外印花稅；第三套或以上的房產收取30%額外印花稅。
若房產購買人是外國個人（無永居身份），則不論第幾套房產，都對其收取30%的額外印花稅。
對非個人的買家或實體收取35%的額外印花稅。
澳洲
在新南威爾斯省購買住宅物業的外國買家必須額外支付一個8%的購買者稅，如果是澳洲公民或永久居民則不用。
英國
外國人（在購買前的12個月內至少有6個月不在英國，在稅務方面則不屬於「英國居民」），在英格蘭和北愛爾蘭購買住宅物業，通常需要支付2%的附加費，同時還需支付其他英國居民都需正常支付的稅款（SDLT，根據房價征收0-12%的稅款）。
紐西蘭
除紐西蘭、澳洲或新加坡的公民或擁有這三個國家的永居並居住在紐西蘭（過去12個月內有183天）或擁有紐西蘭居民簽證並居住在紐西蘭的人外，其他海外買家不可隨意購買房產；如果擁有紐西蘭，澳洲或新加坡永久居民簽證但不住在紐西蘭，則需要獲得同意書並居住在紐西蘭才可購買。
日本
日本不設有額外海外買家稅，但需每年繳納房產評估值的1.7%為「固都稅」，其他各項一次性稅費為房價的6%-8%。
泰國
外國人不可購買土地，但可以購買公寓。稅率方面無其他特殊要求。
馬來西亞
除價格低於100萬馬幣或者被政府指定的廉價住宅及保留地等，其余型別房產外國人均可購買並且無額外稅費。
法國
法國不設有額外稅費，購買房產的印花稅約為5.08%-5.8%
西班牙
西班牙對外國買家購買房產設有8%-15%的稅率，包括Capital Gains Tax，Property Tax, 和Non-resident Property Tax。
如果購買的是新房，會有增值稅（VAT）10%，印花稅（Stamp tax）1.5%。如果購買的二手房，只需轉售稅（ITP）：價格低於40萬歐元的房產ITP為8%，40-70萬歐元的房產ITP為9%，超過70萬歐元的房產ITP為10%。
葡萄牙
葡萄牙房產設有不動產稅（IMI）、房產購買稅（IMT）和印花稅（IS）。不動產稅在0.3%-0.8%不等；印花稅在0.4%-0.8%不等；房產購買稅率如下：
土耳其
土耳其房產設有4%的印花稅，通常為買賣雙方各付2%，或雙方自行協商。
美國
在美國購買房產時，對外國買家不設有額外稅費，但在出售時可能會有高至30%的稅。
隨著各國住宅類房產針對外國買家的稅率政策的調整，我們可以觀察到：泰國、馬來西亞、日本等國， 保持著對海外買家相對最為友好的開放度。 南歐度假型國家如西班牙、葡萄牙、土耳其等國，由於其悠閑的生活環境、包容的文化、以及較為友好的購房政策， 越來越獲得中國買家的關註。 而一些中國買家心目中的老牌海外接業首選地，如新加坡、加拿大等國，則有政策逐漸收緊的趨勢。
縱然高凈值人士們已經了解到全球經濟大背景的發展趨勢，但在海外接業的投資上，仍然需要根據長遠的需求選擇最合適自己或家庭的海外購房計劃。
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