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在海外房地產市場，除了房價增值空間，租金帶來的現金流報酬同樣受關註。
國外不同區域的資源分配相對較為均勻，而國內大部份優秀的醫療、教育、文化資源都集中於一線城市。
海外投資房產能滿足多樣需求。
整體上，除了自住這樣的基礎需求，海外接業能在教育、資產配置、對沖單一貨幣風險、純投資理財、傳承、稅務規劃等方面發揮作用。
據統計，在選擇海外接業的高凈值人群中：自住、移民目的現在已經屈居第三， 投資和子女教留學教育成為最重要的兩個目的，二者占比分別約為75%和56%。
隨著經濟全球化的發展，海外投資已經成為中國高凈值人群的熱門話題。國內高凈值人群最為熱衷的海外投資就是房地產。
01
分散單一貨幣的風險
股神巴菲特說過，投資最基本的三條規則：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，時刻牢記前兩條。
高凈值人群進行全球資產配置、最佳化投資組合，主要目的就是分散單一投資配置和單一市場配置帶來的風險。
當風險降臨，某一籃子雞蛋的損失可以透過其他籃子裏的盈利來彌補，這就是風險對沖，最大化的抗跌保值。
投資海外房產，是一個可攻可守的上策。
作為不動產，房產建造自身具有一定的價值，是「守」的基礎；因商住用途、地段位置、市場政策等產生的價值溢價，是其「攻」的來源。
完成「分散風險」第一步後，初始本金能夠相對安全地實作最大化積累。接下來投資者需要考慮的是如何從海外房產配置中獲取收益。
02
在國外建立儲備金，資金有保障
投資海外房產，就如同為自己建立不同貨幣的儲備金。
比起僅僅投資在自己國家，趁著外國的經濟發展向好，投資海外其他房產可能會帶來更可觀的回酬。
透過租金收益，在穩定的貨幣為你自己賺取額外的利益。
此外，投資在超過一個國家的房產，一旦發生無法預測下跌行情，你的財務依然會獲得保護和保障。
資產需要保值，投資海外房產算是較為穩定且技術含量不高的投資方向。
03
海外房產相對穩定
許多人相信股票投資有利可圖。
股票市場的迅猛發展，使得其開始成為了除了房子外的第二個關鍵詞。大盤的漲跌直接影響著投資者的情緒。
其實在中國，財富階層的投資渠道一直較窄，局限於樓市與股市。
毫無疑問，股票是高度有活力和流動的資產，可以在短周期內獲得成果和報酬。
然而，股市也是非常變幻無常的平台，在任何一天任何時候，股市都可能會面對災難性的下滑，就在眨眼之間，你的投資也會遭受虧損。
反觀房產投資是相對穩固的投資工具，可對抗通貨膨脹，且具有更高的升值保障。
即使房產價格變動，卻比其他投資工具更為穩定和循序漸進的變動，不像股價波動那般難以預計和激烈。
而國內具備升值空間的一二線城市房價高不可攀，並且購房門檻也比較高，而選擇的余地有限。
此時，將投資的目光投向海外，卻是另外一番新景象。
但是投資有風險，買房需理智，投資海外房產，最好能做好全方位了解，判斷是否有投資價值。
04
加杠桿，以租養貸
大部份歐美國家不實行「限購限貸」政策。
這為房產投資者提供了施展拳腳的舞台。透過海外房產貸款的「杠桿」去放大投資收益，在基礎收益上獲取更多的收益。
「以租養貸」顧名思義，透過貸款購房將房子出租，利用房租償還貸款和所有的持有成本，還有所剩余，這不僅是利用杠桿功能來獲得長期收益，而且是實作後面很多功能的前提。
05
以房生房
巴菲特曾說過：「人生就像滾雪球，同樣財富也需要滾雪球」。
投資海外房產同樣可以滾雪球。
在核心地帶購買一套具備升值潛力的優質房產，購房者利用未來房產升值部份，投資下一套房產的首付，第二套房產如上操作，實作「房產的分裂」。
06
以房養老
以房生房，到了年老之時擁有多套海外房產，而且透過租金早已還清貸款。 以後每月產生的租金就相當於給自己發養老金。
等於花很少部份的錢提早給自己買了一份養老保險，老有所依。
而且，如果是海外旅遊地區房產，還能每年去自己的房子裏度假，享受一下異域環境，豐富退休生活。
07
候鳥式養老自住
隨著全球化行程步履的加快，人們對退休後的居住地有了越來越多的選擇。
以前常有北方人冬季去海南養老，如今養老的選擇不僅局限於國內，海外養老的熱潮逐漸興起。
國外養老有著諸如基礎設施建設完善、醫療體系相對健全、季節性疾病預防、環境氣候適宜等優勢，更能適合對養老條件有追求的退休老人。
08
以房養學
留學生海外求學，住是一個要解決的大問題，房租年租金是一筆不小的支出。但是，「以房養學」就能讓留學生既解決了「住」又解決了「學」。
家長在學校所在城市購買房產，其中一間留給孩子用，將其它房間出租。
利用房屋租金去償還部份貸款，利用房子升值以及租金收入來補償一部份留學費用剩余的作為孩子生活費的一部份。
等孩子學成回國的時候把房子賣出，這年的升值部份完全可以覆蓋在外留學期間的費用。
09
資產傳承
對於高凈值人群來說，購買海外房產除了投資和自住，最看重的便是「資產傳承」。
海外房產一般都具備
永久產權
，意味著購房者購置的房產具備傳承性，可傳承給後代。
而且不少歐美國家，都有父母對子女資產轉讓和繼承方面的稅收優惠。
比如法國就有這樣的免稅繼承政策：父母和祖父母每15年最多可以給成年子女免稅轉讓約19萬歐元。此外，一些特定房產還會有至少30%的稅收減免優惠。
10
稅務規劃
海外房地產作為非金融類資產，不在CRS披露的範圍內，有效可規避CRS。
另外，國內購房者的個人資訊亦會受到私密保護，不會公開曝光。
海外投資雖然報酬可觀，但並不代表零風險。要想規避風險，還是得謹慎鑒別，用專業的標準去篩選。
對於高凈值人群來說，房產則是他們非常心儀投資的計畫。畢竟房子看得見摸得著，可以自住，租賃，還能實作多元化投資。
在海外投資的眾多計畫中，房產投資可以說非常火爆。
一方面是有些國家不限購不限量，沒有那麽多條條框框，方便投資；另一方面則是，海外房產投資方便高凈值人士實作資產全球化配置。
海外房產好處多多，那世界範圍內這麽多的國家和地區，到底該怎麽選呢？具體啊，還得看需求。
總的來說，投資海外房產，一是看要清楚自己的需求，二是要找到靠譜的公司，多對比計畫，找到適合自己又有投資價值的產品。
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