一個國際化的慢生活城市，卻內建一些反差感。
這是我從曼谷考察回來的第一感受。
走在曼谷街頭，在曼谷的商場裏，在曼谷的售樓處，處處都能感受到這種反差感。
1
在泰國，95%以上的人都信奉佛教，這也讓泰國民眾和善可親，見面必會雙手合十，因此被人稱為「微笑之國」。
但頗有反差感的是，曼谷街頭的摩托車，卻風急火燎。
曼谷的道路偏窄，以至於汽車和摩托車交雜而行，摩托車更是見縫插針的快速透過，和曼谷慢悠悠的生活節奏有些反差。
但從另一面來說，也體現出曼谷的活力四射。
今年以來，不少人都感受到宏觀經濟數據和個體感受的巨大割裂。
2023年四季度，泰國經濟增速只有1.7%，這也讓泰國全年的經濟增速只有1.9%，遠遠低於預期。
但你在曼谷，絲毫感受不到經濟的冷清。
這是曼谷的一個十字街口，無論是周五工作日還是周末，行人如織，車流不絕。
晚上十一點半，依然在街頭上等活的跑腿小哥們還在排著長隊。
在湄南河的碼頭，乘坐遊輪夜遊湄南河的遊客摩肩接踵，排隊登船的隊伍長達百米。
在火車頭夜市，同樣人山人海，僅是泰國按摩的小店就需要排隊半小時起步。
在商場的餐廳，下午兩點依然滿座，甚至在我們就餐後半小時還排起了隊。
盡顯一個國際化城市的活力。
反應在宏觀數據上，泰國的整體失業率只有1%，而在曼谷的最新數據只有0.5%。
顯然， 作為首都的曼谷，經濟活力要比其他地區強出不少。
而這也得益於旅遊業的強勢復蘇，對於私人消費和服務業的拉動。
截至2024年3月24日，泰國累計接待外國遊客數量達到872萬人次，創收4229億泰銖。
受益於對中國開放永久免簽，中國遊客已經達到162萬人次，重新回到外國遊客來源地的第一位。
進入4月份，泰國潑水節（宋幹節）即將到來。而為了刺激旅遊業，泰國宣布將今年的潑水節額外增加2天，整個假期增加至5天。
2023年，泰國已經實作累計外國遊客2700萬人次，在目的地中，曼谷就占了80%以上。
一個國際化的城市，一個文化交融的城市，一個現代氣息的城市，一個生活方式多樣化的城市。
曼谷的活力，成為其最有吸重力的地方。
2
曼谷的活力，還在於年輕化。
事實上，泰國也正面臨少子化和老齡化的危機。
2023年，泰國生育率下降到了1.08，遠遠低於國際上代際交替的2.1水平。而在1970年時，泰國的生育率一度高達6.29。
1970年時，泰國的出生人口還有100萬左右，但到了2023年，下降到了50萬，是70年以來的最低水平。
而泰國官方甚至預計，60年後泰國的人口可能減少一半至3300萬，勞動力年齡人口可能從如今的4600萬下降到1400萬人。
與此同時，泰國還是世界上老齡化速度最快的經濟體之一。
過去20年內，泰國65歲以上人口占比從7%暴增至14%，達到深度老齡化社會。
而同樣的變化，日本用了24年，美國用了72年。
全球趨勢如此，泰國也不例外。
而其結果之一，便是年輕人正在湧入核心城市，比如曼谷。
泰國總人口6600萬，其中曼谷都會區人口就接近1100萬人，即便是核心城區人口，也有547萬。
在泰國多達77個省府中，曼谷人口排名第一，是第二名呵叻府的2倍左右。
不僅如此，曼谷經濟總量占泰國的40%以上，人均GDP是泰國水平的2被左右。
不誇張的說， 曼谷是泰國唯一一個核心城市。
在曼谷，15-59歲的勞動力人口占比高達77.6%，超過泰國全國水平近10個百分點。
尤其是20-44歲的壯年勞動力占比51.7%，遠遠超過全泰國的40.1%。
曼谷的年輕化，正在成為經濟活力的源泉。
一個身邊的例子，泰國公司的兩位同事，便是大學畢業後就直接來到曼谷工作，而他們的老家都在南部。
其中一位家裏甚至有果園產業，但她依然選擇先到大城市尋找就業機會。
這也成為大多數年輕人的選擇。
結果便是，曼谷的公寓出租率異常高。
尤其是曼谷幾個核心區域的公寓，更容易出租。
在我咨詢的一個中介那裏，一套Rama9片區38平的小戶型，月租金就能超過3000元人民幣。
就在我咨詢完一個小時後，中介便告訴我那套房已經租出去了。
加上大量來工作的外國人，讓曼谷的租房市場十分火爆。
這也是為什麽曼谷的租金收益率能達到4%-5%的原因。
正因此，曼谷的核心城市價值，在泰國也是獨一無二的。
3
另外一個反差感，是曼谷的城市界面和房價的反差。
盡管是首都和國際化都市，但曼谷的城市界面並沒有想象中國際化。
這裏既有這樣豪華酒店：
這裏也有私人豪宅：
但在曼谷能看到最多的場景，是這樣的：
高層住宅、豪華酒店的隔壁，可能就是低矮的自建房，中間夾雜著一些私人豪宅，以及大量的街邊店鋪。
所有型別的房產就這樣融合在一起。
而這背後的根源，是土地私有制。
因為土地私有，就不太可能有大規模的拆遷，不太可能有統一的城市規劃，也形不成了集體化一的城市界面。
看起來可能不夠舒適，但反而體現出曼谷的個人化。
在曼谷，每個人總能找到適合自己的房子，也能找到適合自己的生活方式。
而這樣的結果便是，曼谷如今的土地供應變少，入市的新樓盤也不多。
當供需變得不平衡，房價上漲就在情理之中。
這也讓曼谷的房價多少有些反差，尤其是在幾個核心片區。
在中國人集中的Rama9片區，房價已經達到2-4萬元人民幣/平，在日韓集中的通羅片區，房價已經達超過4萬元人民幣/平，在老核心區巴吞旺、倫皮尼，房價已經超過5萬元人民幣/平。
並且，這些地區的房價還在穩定上漲。
即便這些高層公寓住宅可能離地鐵站1公裏之外，即便他們的旁邊是一些民房。
這些對房價的影響，在曼谷變得微小起來。
曼谷都會區很大，但曼谷的核心區很小，有價值的核心地段更少。
供需失衡，正在無限放大核心區的價值。
讀萬卷書能造就小鎮做題家，但行萬裏路才能豐富世界觀。
曼谷是一個有意思的城市，這裏的景點、商業甚至是夜生活，都值得親身去感受一下當地的活力。
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