*本文為「三聯生活周刊」原創內容
文｜謝九
隨著房地產市場持續下行，一線城市也終於開啟了限購的大門。廣州和上海率先試水，北京和深圳預計也不會太遠。
那麽，解除限購真的能夠拯救房價嗎？或者，有沒有可能反而加速房價下跌？
最近，廣州市宣布，購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購範圍。 這也就意味著，外地人如果想要在廣州任何城區購買120平方米以上的住房，將沒有任何購買限制。
緊隨其後，上海市也開啟了限購的口子。在上海連續繳納社保或個人所得稅滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外區域購買一套住房。在此之前，上海市的這條政策只對已婚人士開放，這一次調整之後，限購之門也向外地的單身人士開啟。
除了廣州和上海，最近還有一個重量級城市也解除了限購，被視為準一線城市的蘇州宣布，在蘇州購買住房將不做任何資格審查。 蘇州樓市對全國人民敞開供應，只要想來蘇州買房就可以隨便買，想買幾套就買幾套。
一線城市一直被視為供需最緊張的城市，有一種流傳已久的觀念認為，只要一線城市放開限購，就會引來全國人民的哄搶，房價肯定會快速上漲。 那麽，一線城市放開限購，真的會引發房價暴漲嗎？
一線城市放開限購之後，房價到底會漲還是跌？有一個最具參考性的城市其實已經給出了答案，那就廈門。
廈門房價排名全國第四，僅次於北京、上海和深圳，比廣州還高，以房價水平來看，廈門是當之無愧的一線城市。
去年11月，廈門全面放開了限購政策，在全市範圍內購買一手、二手商品住房，不再稽核 購房 人資格。那麽，廈門房價放開之後，是否出現了暴漲呢？
以國家統計局的數據來看，全面放開限購的當月，也就是2023年11月，廈門的新建住宅價格同比下降了2.4%，環比下降了0.5%，二手住宅價格同比下降了6.5%，環比下降了1.3%；放開限購的第二個月（2023年12月 ），廈門的新建住宅同比下降了3.3%，環比下降了1.1%，二手住宅價格同比下降了7.1%，環比下降了1.2%。
以這幾組數據來看，廈門解除限購之後，不僅沒有迎來暴漲，反而在加速下跌，12月的跌幅相比11月份明顯擴大。 在以往對一線城市解除限購的各種預測中，很多樂觀人士認為房價肯定會大幅反彈，偶爾有個別悲觀的預測，至少也會認為短期之內肯定會反彈。但從廈門的房價走勢來看，在放開限購之後，甚至連短期反彈都沒有出現，反而是加速下跌。
廈門島內寸土寸金，一向被視為供需最緊張的城市之一，但是真正放開限購之後就會發現，供需緊張的想象在事實上並不成立。其他幾個一線城市，如果將來全面放開限購，房價走勢也大機率如此。
一線城市放開限購，之所以無法刺激房價，反而在加速房價下行。核心原因就在於，樓市的供需關系已經深刻逆轉，即使一線城市也不例外。
從供應來看，一線城市房產的充裕程度其實遠遠超過想象。 比如北京，去年一年，二手房掛牌量從10萬套增加到近17萬套，大幅增長了7成，其他幾大一線城市的二手房掛牌量，去年也都出現了大幅上漲。而且，每逢政策面出台救市訊息，比如認房不認貸，下調房貸利率等等，二手房掛牌量反而會激增。 這充分說明，每一次救市，都被賣家當成了出貨的機會。蘇州在今年1月31日全面放開限購後，大量二手房在第一時間下調了掛牌價。
而更核心的因素還來自需求層面的萎縮。 需求的萎縮首先來自人口的萎縮，一線城市曾經對全國人口具有巨大的磁吸效應，但是現在，一線城市的吸重力已經越來越弱，2022年，國內四大一線城市的人口首次出現了全部凈流出，2023年，一線城市人口流出的趨勢依然在延續。對於樓市而言，失去了人口支撐，就失去了最堅實的基礎。
除了人口流出之外，民眾的財富縮水，在短期之內對樓市的沖擊更加強烈。對於很多普通民眾，無論是薪資收入，還是被寄予厚望的財產性收入，都處於縮水狀態。
從薪資收入來看，隨著最近幾年經濟下行，無論是已經過了紅利期的互聯網等高薪行業，還是更多的普通行業，都面臨較大的裁員和收入下降的壓力，普通民眾靠薪資支付高房價的能力遠遠不如從前。
除此之外，以中植系為代表的各種平台大面積爆雷，很多高凈值人群的財富煙消雲散；恒大和碧桂園等房產巨頭無力償還巨額負債，也讓很多債權人損失慘重；A 股市場一跌再跌，更是讓很多普通人的財富被深度套牢……
無論是有錢人還是普通中產，很多人的財富處於縮水狀態，面對一線城市的動輒千萬元的高房價，有能力支付的人已經越來越少。 過去一年，一線城市的房價已經開始破滅，房價跌幅比很多二三線城市的跌幅還大。
一線城市的房產一直被視為硬通貨， 短短十幾年的漲幅高達20倍左右。 但是現在，隨著一線房產的神話破滅，在很多賣家看來，曾經的硬通貨，已經到了急需套現的時候。
在這樣的背景下，一線城市的限購之門如果完全開啟，不會有太多的場外需求湧進來，因為被限購政策擋在門外的需求其實已經寥寥無幾。 取消限購真正刺激的，反而更可能是大量的賣家快速湧出，希望借此將一線房產多年積累的豐碩成果變現。
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