貝殼鬧大了？
今天，跟大家來談論，中國最大的房地產中介平台——貝殼公司。
最近，貝殼又迎來高光時刻。 有一個大新聞，引起行業高度關註。
最新業績公告，貝殼2023年業績竟然暴漲！
大家知道，中國前10的開發商，都在過苦日子，貝殼卻悶聲做到了增收又增利。
去年，貝殼全年凈收入778億，同比增長28.2%。凈利潤更是扭虧為盈，達到58.9億，經調整後為97.98億，同比大幅增長244.6%！
但是，最近在刷抖音時，我就刷到了很多，關於這家公司的負面訊息。
一些言論指責，貝殼仨壟斷市場，一家獨大，還有聲音指出，貝殼透過所謂的好贊費用，來裹挾業主。
我也註意到有人說，自從左暉去世後，貝殼失去了初心，遺失了信仰。
我看，這些可能是一些中小中介公司所發出的，他們看不慣貝殼一家獨大。
所以，開始對貝殼進行攻擊，都是競爭對手嘛。
1、中國房地產市場
那麽，我在這裏，想比較客觀地談一下，關於貝殼公司以及當前中國房地產市場的感受。
首先，談談中國房地產市場的現狀。
現在大家都知道，市場正在下跌，根據我個人的感受，房地產下行是一個大趨勢，可能持續10年甚至20年。
我知道的一個例子，上了熱搜的，就是深圳福田百花小學附近的學區房，曾經價格高達14萬一平，現在已經下降到4萬一平。
我個人的經歷是，因為在前年和去年，我都賣了一套房子，根據我現在檢視的價格，相比高峰期，已經下降了40%。
原本10萬一平方米的房子，現在降到了6萬。
我的判斷是，明年或者後年，房價可能會再下降40%。
以福田或南山的房子為例，中心區均價10萬的房子，很可能在未來一兩年內下降到2萬一平方米，這是非常有可能的。
3個觀點
現在回過頭來，客觀地評價貝殼這家房地產中介公司，我將從三個點來談。
第一個，貝殼是否是中國壟斷性的房地產中介？
我用了文心一言、Kimi，以及抖音的豆包等AI工具，查了一下，發現說法不一。
總結就是，貝殼在中國房地產中介市場的份額比例，我估計大約是50%左右，在深圳可能達到了70%左右。
我們知道，根據中國的反壟斷法，如果一個公司的市場份額達到75%，並且迫使業主或買方進行二選一，才構成壟斷。
阿裏巴巴就因為所謂的壟斷問題，花了180億元的罰款。
而58同城的創始人姚勁波，在公司上市前，公開向市場監督管理局喊話，認為貝殼壟斷了，中國的房地產中介市場，希望國家也罰他個40億。
但最終並未成功，只是一次炒作。
因此，我們判斷一家公司是否壟斷，還是要依據法律規定，避免情緒化。
我覺得，初步判斷，貝殼在中國房地產中介市場中，絕對是領先的地位，位列第一，但並不存在壟斷。
這是第一個客觀事實。
第二個問題是現在很多人攻擊貝殼，不僅壟斷了市場，還綁架了開發商，預收了開發商的款項，尤其是在新房銷售方面。
大家知道，現在開發商的日子，普遍不好過。
舉例來說，恒大欠了2.3萬億的債務，萬科也有數萬億的負債，包括碧桂園在內的，中國前十大房地產開發商，基本上都處於高負債狀態，負債額超過了他們的收入。
唯一據說沒有負債的，可能是上海的新城房地產，因為老板因性侵入獄，剛好錯過了房地產高歌猛進的這幾年。
所以，這幾年沒拿地，反而現在成為現金流最好的開發商。
這正應了那句老話，福兮禍所伏，禍兮福所倚，即好壞往往是相對的，需要從長遠來看。
對於第二點，我個人還是支持貝殼的做法。
因為，我的立場，不是站在消費者一邊，始終是站在創業者的這邊。
你想，那麽多的房產中介，包括個人經紀人來加盟貝殼，如果貝殼不預收開發商的款項，不保證中介業務員或加盟商的利益，那麽，損失可能會更大。
以中原地產為例，過去二三十年，我都是認中原的品牌，我也一直用中原的服務最多。
但現在中原，被恒大、萬科、碧桂園等開發商，欠了幾十億，幾乎被活活拖垮。
據說現在大部份房源賣出後，因為開發商欠款，中原地產無法兌現中介費，即使是1%的中介費，也發不出手。
所以，我一貫做生意的第一原則：一定要先收錢，現金流比利潤更重要 。
一定要先收錢，再提供服務。如果不是先收錢，你看，開發商資金鏈斷裂或高管變動，你的錢可能就收不回來了。
這就是關於貝殼的第二個問題。
第三個大家爭議點，即貝殼所謂的業主「好贊」費用。
幾乎所有其他房地產中介，都會指責貝殼這種做法，認為貝殼店大欺客，本來成交後，收一定的返傭。
現在又來一個好贊的費用，這是對業主的一種綁架。
其實，這個可以類比為百度的買關鍵詞費用。
也就是說，誰出的錢多，誰的房子就會排在搜尋結果的前面，更容易被賣出去。
這種模式，永遠都存在爭議。
比如在百度上，你要看病，搜尋醫療，往往前面的搜尋結果，都是各種民營醫院的廣告，真實的資訊，卻被淹沒了。
但我認為，我們必須要根據效果來說話。
現在很多創業者，因為負債或需要現金流，希望把自己的房子早點賣出去，以便周轉，他們願意比其他小房產中介，多付3到5倍的中介費。
我覺得這也是可以理解的，這是市場行為的一部份。
問題的關鍵
房地產中介市場問題的關鍵，其實是百業雕敝，生意普遍不好做。
所以，在這種情況下，我看到，有人呼籲房，地產市場應該徹底放開，比如在深圳南山區和福田區購房時，不再需要提供結婚證明、社保證明或深圳戶口等。
大家知道，人們永遠只有買漲不買跌。所以，即使徹底放開市場，也不一定有人買啊。
所以，一些限制性政策，有什麽用呢？永遠放比收好，市場去調節，自然達到平衡。
我是自由市場經濟的堅定支持者。
例如，過去的計劃生育政策，超生是要把你罰的傾家蕩產。但現在即使鼓勵生育，人們也不一定願意生孩子。
房地產市場也是如此，即使實行零利率或負利率，如果還沒人願意買房的情況下，那麽，繼續搞各種限制，就顯得不合時宜。
我反對任何對經濟，進行過度管理的政策。
所以，我對貝殼房產中介近期的問題，做一個客觀評價。
畢竟，我不是房產中介公司或行業，希望大家來評論，留下意見，看看我的觀點，是否合理？
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