各位在澳投资买房赚租金的房东们，你的房子要租几年才够「回本」呢？
要是放在四十年前，以全澳房价和租金中值来衡量，一套房子租出去12年就能完全回本。
但现在，想要赚「回本」，得需要30多年。
于是，留在租赁市场的房子越来越少，租户们，也越来越难……
1
房价被严重高估！
AMP首席经济学家Shane Oliver分析了澳大利亚房地产研究所公布的数据，发现 澳大利亚各地的房价被高估了29%以上 。
Shane Oliver
在悉尼，房价被高估了近33%，根据CoreLogic的数据，这意味着房价中位数需要下降45.8万澳元左右，才能被视为「公允价值」。
在布里斯班和堪培拉，房价分别被高估了33.5%和31.1%。阿德莱德(26.9%)、墨尔本(25.9%)和 珀斯(8.8%)的房价也高于公允价值 。
澳大利亚哪些城市的房价被高估？
（以房价租金比计算）
1983 年 12 月，Oliver开始将每个首府城市的房价中位数与平均租金进行比较，由于缺乏数据，不包括达尔文和霍巴特。
当时，全国房价中位数为 69,569 澳元，平均租金约为每周 110 澳元，这意味着 每年可以通过租金赚取房屋价值的约 8% 。
如今的房价中位数为 1,091,938 澳元，而平均周租金为 574 澳元， 相当于年租金仅占房屋价值的 2.7% 。
Oliver表示，该指标的运作方式与股票市盈率类似。
Oliver说：「这只是一个指南，没有完美的衡量标准来评估任何资产类别，但股市的一个关键方法是将股价与其基本收益进行比较。」
「对于房地产市场来说，我们没有收入，但我们有租金，你可以说， 无论是出租房产还是自住房产，都具有租金价值 。」
「但随着估值越来越高，如果出现经济严重衰退或移民水平大幅下降的情况，那么最终我们可能会经历一段房地产价格大幅下跌的时期。」
不过，他强调这种情况不太可能发生，特别是考虑到今年年底利率可能会放松。
他表示，较低的利率通常意味着较高的房价。
「 房地产市场出现问题的空间并不大 。」他说。
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2
西澳租金涨幅最大！
房地产市场出现问题的空间并不大，但与此同时， 出现好转的空间也十分有限 。
房东们不好过，租房者们也是苦不堪言。
自新冠疫情爆发以来， 西澳的租金涨幅超过澳大利亚其他任何地方 ，并且到今年年底，该州部分地区的租金涨幅可能高达 30%。
最新数据显示， 珀斯租户的周租金中位数已经额外增加了 240 澳元，较 2020 年 3 月增长了 67% ，令人震惊。
但尽管租金涨幅最大，超过了悉尼和布里斯班，但西澳仍然是租房者最能负担得起的州之一，仅次于维州。
但令人担忧的是，一份来自Suburbtrends公司的报告显示， 租户的生活可能仍会变得更加困难 。
该报告预测， 到今年年底，西南城镇和Perth Hills部分地区的租房者可能会多付30%左右的房租，而东南走廊的郊区，包括Huntingdale, Maddington, Thornlie, 和 Gosnells，预计租金涨幅将超过20% 。
Suburbtrends创始人Kent Lardner表示， 涨幅最大的可能是公寓 ，因为它们更便宜。
根据西澳房地产协会的数据，由于珀斯的空置率长期处于较低水平，自 2022 年 7 月以来一直保持在 1% 以下，导致租金价格持续攀升。
西澳社会服务委员会代理首席执行官Rachel Siewert表示，【住宅租赁法】的修改将对限制租金上涨的频率产生一些积极影响。
目前，【住宅租赁法】正在议会审议中。
Rachel Siewert
她说：「我们希望这些改革尽快通过，因为很明显，改革是迫切需要的。」
该法案包括一项规定—— 将租金上涨限制在每12个月一次，并将禁止租金竞标 。
Siewert表示：「我们知道，整个西澳的租金价格已经处于不可持续的水平，因此，进一步上涨的前景非常 令人 担忧。」
「这些措施是良好的开端，我们期待在下一阶段的改革中采取更多措施，包括稳定租金，防止租金过度上涨。」
房屋租金上涨前10名的地区
Dardanup (30%)
Helena Valley (30%)
Mundijong (30%)
Glen Forrest (30%)
Bridgetown (28%)
Chidlow (27%)
Serpentine-Jarrahdale (27%）
Brookton（27%）
Byford（27%）
Belmont-Ascot（26%）
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3
新建学生公寓将在CBD落成！
在所有租房者中，一个备受瞩目的群体就是国内和国际学生。没有外来收入的他们在当前的租房危机中更是举步维艰。
不过今天，好消息传来了。
在珀斯中央商务区，一个耗资8000万澳元的新学生住宿中心已获批，随着西澳住房危机的加深，该中心将为835人提供住宿 。
项目构想图
2023年中期，学生住宿委员会透露，全澳大利亚专门为学生建造的住宿床位为76,500张，但西澳只有4200张，这意味着 每27名学生中只有1人能获得住宿机会 。
议会执行董事Torie Brown表示，虽然珀斯为学生提供了其他的住宿选择，但想找到各方面都称心如意的房子也很难。
Torie Brown
而且专门为学生建造的宿舍是独一无二的，因为在这里， 租金不会增加，而且费用全包 。
联合开发和评估小组现已一致批准 沿Wellington Street的一项 33 层新开发项目 ， 该项目计划将于2026年投入使用 。
UniLodge拥有科廷大学校园内所有宿舍的运营权，并且这项新的开发项目也将由该公司运营。
该公司还表示，沿Wellington Street的这片土地目前未得到充分利用。
执行主席Peter Bates表示：「伊迪丝考恩的新校区搬迁至Yagan Square将推动国际和国内学生在中央商务区的住房需求。」
Peter Bates
「我们知道，伊迪丝考恩不会停用Mount Lawley校区的任何宿舍，但即使是这样，专用宿舍结构性供应不足的问题依然存在。」
StudyPerth 首席执行官 Derryn Belford 也表达了对伊迪丝考恩新校区的担忧， 该校区将把大约 8000 名学生带到市中心 。
但她补充说，新的开发项目将激活Wellington Street辖区内的一块空地，该辖区将迅速成为珀斯的教育中心。
Derryn Belford
她说：「这里交通便利，与所有大学，以及许多在城市和郊区运营的私立教育和培训机构都很近，我们看到越来越多的国际学生对中央商务区的这一部分非常感兴趣。」
西澳大学也对新开发项目的获批表示欢迎。
大学学生住宿和社区总监 Ian Fitzpatrick 写道，鉴于当前的学生住房情况面临挑战，以及选择珀斯作为学习目的地的学生持续增长，该开发项目将受到大家的热烈欢迎。
Ian Fitzpatrick
他说：「 它为国内和国际学生提供了安全、温馨的环境，多样化的住宿选择 。」
「 我们相信这一发展将继续支持和协助增加学生人数和校园多样性 。」
竣工后，整个楼群将提供 436 间单人房、39 间双床房、21 间无障碍客房和 60 间五床房或集群房。
不过，并不是所有人都对这个提议感到高兴。
住在该工地附近公寓楼的居民表示，建成后，该住所距离邻居的阳台仅 10 米，会侵犯隐私，阻挡北面的视野，并限制自然阳光的照射。
看来，要是想让所有人都有房住，并且住得舒心、住得满意，还需要更多的考虑啊！
素材来源：WAtoday, The West
