近日， AMP首席经济学家Shane Oliver给火热的澳洲房地产市场泼了一盆冷水：
他表示，通过对澳洲房产研究院的数据进行分析后发现，澳洲独栋屋价格被高估了29.4%。
其中，最被高估的当然是房价最高的悉尼， Oliver认为， 悉尼的独立房价格被高估了近33%，这意味着该类房产的中位价（基于CoreLogic数据）需要下降45.8万澳元，才算合理。
在布里斯班和堪培拉，独栋屋的价格分别被高估了33.5%和31.1%，阿德莱德（26.9%）、墨尔本（25.9%）和珀斯（8.8%）的独栋房屋价格也高于公允的价格。
Oliver的做法是，从1983年12月的数据开始，比较每个首府城市的独立房中位价与平均租金。
当时，全澳 独立房 中位价为69,569澳元，平均租金约为每周110澳元，这意味着每年可以从租金中赚取房价的8%左右。
而现在， 独立房 中位价为1,091,938澳元，平均周租金为574澳元，相当于年租金仅为房价的2.7%。
Oliver表示，该指标的原理与股票的市盈率类似。
「任何资产的估值都没有完美的衡量标准，但股市的评估方法是将股价与其潜在收益进行比较。」
「我认为在房地产市场里，这个衡量标准是租金，无论是出租物业还是自住物业都有租金指标。」
「目前房价普遍被高估的情况，应该引起市场的注意，一旦出现严重经济衰退或移民数量大幅减少，那么可能会出现房价跳水的情况。」
不过Oliver也强调，这种情况不太可能发生，尤其是在今年年底利率有望放松的情况下，房地产市场不会出太大的问题。
Oliver还表示，澳洲房产投资者通常更关心房价的上涨，而非租金回报。这也意味着，如果房价继续上涨，房产估值过高，实际上满足了他们期望。
Olive认为，长期以来一直有人觉得澳洲房市处于泡沫之中，但利率再次下降或迎来一波非常强劲的移民潮之后，房价仍会上涨。
他表示，人口增加确实给房市带来了压力，但利大于弊，如果过多地削减移民，就不会有建造房屋所需的工人。
真正的解决办法是找到方法提供更多的住房，提供更容易负担的住房。
素材来源：SMH
