各位在澳投資買房賺租金的房東們，你的房子要租幾年才夠「回本」呢？
要是放在四十年前，以全澳房價和租金中值來衡量，一套房子租出去12年就能完全回本。
但現在，想要賺「回本」，得需要30多年。
於是，留在租賃市場的房子越來越少，租戶們，也越來越難……
1
房價被嚴重高估！
AMP首席經濟學家Shane Oliver分析了澳洲房地產研究所公布的數據，發現 澳洲各地的房價被高估了29%以上 。
Shane Oliver
在雪梨，房價被高估了近33%，根據CoreLogic的數據，這意味著房價中位數需要下降45.8萬澳元左右，才能被視為「公允價值」。
在布里斯本和坎培拉，房價分別被高估了33.5%和31.1%。阿德雷德(26.9%)、墨爾本(25.9%)和 伯斯(8.8%)的房價也高於公允價值 。
澳洲哪些城市的房價被高估？
（以房價租金比計算）
1983 年 12 月，Oliver開始將每個首府城市的房價中位數與平均租金進行比較，由於缺乏數據，不包括達爾文和荷巴特。
當時，全國房價中位數為 69,569 澳元，平均租金約為每周 110 澳元，這意味著 每年可以透過租金賺取房屋價值的約 8% 。
如今的房價中位數為 1,091,938 澳元，而平均周租金為 574 澳元， 相當於年租金僅占房屋價值的 2.7% 。
Oliver表示，該指標的運作方式與股票市盈率類似。
Oliver說：「這只是一個指南，沒有完美的衡量標準來評估任何資產類別，但股市的一個關鍵方法是將股價與其基本收益進行比較。」
「對於房地產市場來說，我們沒有收入，但我們有租金，你可以說， 無論是出租房產還是自住房產，都具有租金價值 。」
「但隨著估值越來越高，如果出現經濟嚴重衰退或移民水平大幅下降的情況，那麽最終我們可能會經歷一段房地產價格大幅下跌的時期。」
不過，他強調這種情況不太可能發生，特別是考慮到今年年底利率可能會放松。
他表示，較低的利率通常意味著較高的房價。
「 房地產市場出現問題的空間並不大 。」他說。
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2
西澳租金漲幅最大！
房地產市場出現問題的空間並不大，但與此同時， 出現好轉的空間也十分有限 。
房東們不好過，租房者們也是苦不堪言。
自新冠疫情爆發以來， 西澳的租金漲幅超過澳洲其他任何地方 ，並且到今年年底，該州部份地區的租金漲幅可能高達 30%。
最新數據顯示， 伯斯租戶的周租金中位數已經額外增加了 240 澳元，較 2020 年 3 月增長了 67% ，令人震驚。
但盡管租金漲幅最大，超過了雪梨和布里斯本，但西澳仍然是租房者最能負擔得起的州之一，僅次於維州。
但令人擔憂的是，一份來自Suburbtrends公司的報告顯示， 租戶的生活可能仍會變得更加困難 。
該報告預測， 到今年年底，西南城鎮和Perth Hills部份地區的租房者可能會多付30%左右的房租，而東南走廊的郊區，包括Huntingdale, Maddington, Thornlie, 和 Gosnells，預計租金漲幅將超過20% 。
Suburbtrends創始人Kent Lardner表示， 漲幅最大的可能是公寓 ，因為它們更便宜。
根據西澳房地產協會的數據，由於伯斯的空置率長期處於較低水平，自 2022 年 7 月以來一直保持在 1% 以下，導致租金價格持續攀升。
西澳社會服務委員會代理執行長Rachel Siewert表示，【住宅租賃法】的修改將對限制租金上漲的頻率產生一些積極影響。
目前，【住宅租賃法】正在議會審議中。
Rachel Siewert
她說：「我們希望這些改革盡快透過，因為很明顯，改革是迫切需要的。」
該法案包括一項規定—— 將租金上漲限制在每12個月一次，並將禁止租金競標 。
Siewert表示：「我們知道，整個西澳的租金價格已經處於不永續的水平，因此，進一步上漲的前景非常 令人 擔憂。」
「這些措施是良好的開端，我們期待在下一階段的改革中采取更多措施，包括穩定租金，防止租金過度上漲。」
房屋租金上漲前10名的地區
Dardanup (30%)
Helena Valley (30%)
Mundijong (30%)
Glen Forrest (30%)
Bridgetown (28%)
Chidlow (27%)
Serpentine-Jarrahdale (27%）
Brookton（27%）
Byford（27%）
Belmont-Ascot（26%）
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3
新建學生公寓將在CBD落成！
在所有租房者中，一個備受矚目的群體就是國內和國際學生。沒有外來收入的他們在當前的租房危機中更是舉步維艱。
不過今天，好訊息傳來了。
在伯斯中央商務區，一個耗資8000萬澳元的新學生住宿中心已獲批，隨著西澳住房危機的加深，該中心將為835人提供住宿 。
計畫構想圖
2023年中期，學生住宿委員會透露，全澳洲專門為學生建造的住宿床位為76,500張，但西澳只有4200張，這意味著 每27名學生中只有1人能獲得住宿機會 。
議會執行董事Torie Brown表示，雖然伯斯為學生提供了其他的住宿選擇，但想找到各方面都稱心如意的房子也很難。
Torie Brown
而且專門為學生建造的宿舍是獨一無二的，因為在這裏， 租金不會增加，而且費用全包 。
聯合開發和評估小組現已一致批準 沿Wellington Street的一項 33 層新開發計畫 ， 該計畫計劃將於2026年投入使用 。
UniLodge擁有科廷大學校園內所有宿舍的營運權，並且這項新的開發計畫也將由該公司營運。
該公司還表示，沿Wellington Street的這片土地目前未得到充分利用。
執行主席Peter Bates表示：「伊迪絲考恩的新校區搬遷至Yagan Square將推動國際和國內學生在中央商務區的住房需求。」
Peter Bates
「我們知道，伊迪絲考恩不會停用Mount Lawley校區的任何宿舍，但即使是這樣，專用宿舍結構性供應不足的問題依然存在。」
StudyPerth 執行長 Derryn Belford 也表達了對伊迪絲考恩新校區的擔憂， 該校區將把大約 8000 名學生帶到市中心 。
但她補充說，新的開發計畫將啟用Wellington Street轄區內的一塊空地，該轄區將迅速成為伯斯的教育中心。
Derryn Belford
她說：「這裏交通便利，與所有大學，以及許多在城市和郊區營運的私立教育和培訓機構都很近，我們看到越來越多的國際學生對中央商務區的這一部份非常感興趣。」
西澳大學也對新開發計畫的獲批表示歡迎。
大學學生住宿和社群總監 Ian Fitzpatrick 寫道，鑒於當前的學生住房情況面臨挑戰，以及選擇伯斯作為學習目的地的學生持續增長，該開發計畫將受到大家的熱烈歡迎。
Ian Fitzpatrick
他說：「 它為國內和國際學生提供了安全、溫馨的環境，多樣化的住宿選擇 。」
「 我們相信這一發展將繼續支持和協助增加學生人數和校園多樣性 。」
竣工後，整個樓群將提供 436 間單人房、39 間雙床房、21 間無障礙客房和 60 間五床房或集群房。
不過，並不是所有人都對這個提議感到高興。
住在該工地附近公寓樓的居民表示，建成後，該住所距離鄰居的陽台僅 10 米，會侵犯私密，阻擋北面的視野，並限制自然陽光的照射。
看來，要是想讓所有人都有房住，並且住得舒心、住得滿意，還需要更多的考慮啊！
素材來源：WAtoday, The West
