本文為「三聯生活周刊」原創內容
西安碑林區的心晴雅苑小區，其業委會從2011年組建至今，輪替三屆，主任一職一直由周洪斌擔任。她上任時，因為小區業主和物業公司的激烈沖突，小區管理混亂，建成才七八年就盡顯衰敗。而她上任以來的13年裏，業委會給小區全體業主創造了600多萬共有收益，保證了物業費多年不漲，而且在小區完成了幾百項更新改造。
周洪斌今年62歲，軍人出身，2016年從部隊研究所以高級工程師的身份提前退休，此後全力投入到小區治理中。她說：「到現在為止，我們小區的大修基金本金300多萬一分錢都沒動，還結余了100多萬的利息。」
記者｜張從誌
每年四五月份，是心晴雅苑小區一年中最漂亮的時候。 麥冬草生命力強，綠油油的，在陽光下閃閃發亮，一叢一叢如波浪般在地上伸展。五顏六色的花朵相繼盛開，鳶尾、月季、繡球、萱草，爭奇鬥艷，讓人賞心悅目。
62歲的周洪斌是個愛花愛草的老大姐，一回到小區就忍不住拍照，往群裏分享。她是心晴雅苑小區的業委會主任，留著一頭利落的短發，看著比實際年齡年輕，語速是常人兩倍。 她還有個響亮的頭銜——「全國業委會女主任群」的群主。
心晴雅苑小區位於陜西省西安市碑林區，離著名的大雁塔就一站地鐵，馬路斜對面是中共陜西省委，周圍一兩公裏範圍內高校、醫院、商業密布。 小區面積不大，總共4棟樓，236戶，建成於2003年，在很多地方已經可以算作老舊小區了。但心晴雅苑看起來還很新，灰白色調的外立面看不到脫落、破損的情況，汙漬也很少，內部道路幹幹凈凈，車輛都停放在指定位置。中心花園其實很緊湊，但滿園春色，一看就是精心打理過的。 這兩年，樓市不景氣，心晴雅苑的成交卻還算活躍，常吸引周邊的大學老師組團來看房，他們除了看中這裏的地段好，也對小區搞得有聲有色的業主自治有所耳聞。
這一切當然離不開周洪斌的辛勤付出。 從2011年至今，她連任三屆業委會主任，在這個位置上已經幹了13年，迄今為止，沒有拿過一分錢薪資補貼，反而帶著業委會給小區全體業主創造了600多萬元共有收益，保證了物業費多年不漲，而且在小區完成了幾百項更新改造。比如小區的監控系統，已進行過三四輪升級，從最初全小區只有3個網路攝影機，到現在一共安裝了62個；原來故障頻發的電梯也全都完成了大修，安全系數大大提升；每一棟樓的外立面也大修過，瓷磚是新貼的，還做了最新的防水；小區的消防系統、水泵房裝置等內部設施也都進行了更新，室內公共空間的墻面粉刷過，樓頂防水也是這兩年剛做的。
「能做的都做了。而且我們是花很少的錢，幹很多的事兒。」周洪斌說話中氣十足，像個驕傲的戰士細數他們的戰績。13年的時間，讓周洪斌的業委會班子已經通曉物業管理，還懂過程監管、品質控制，找施工隊做到貨比三家，選擇最質價相符的。「比如小區4棟樓的防水維修，我們總共只花了17萬多元，同期做防水的另一個同型別小區，他們一棟樓就花了40多萬元，整體花銷是我們的近10倍。」周洪斌是軍人出身，2016年從部隊研究所以高級工程師的身份提前退休，此後全力投入到小區治理中。 「到現在為止，我們小區的大修基金本金300多萬元一分錢都沒動，還結余了100多萬元的利息。」
說到這裏，心晴雅苑已經足以讓大部份小區產生羨慕之情。 公共維修基金，正式名稱為住宅專項維修資金，是一種用於保障住宅小區公共部位、共用設施裝置正常執行和維修的資金。大部份住宅小區建成10～15年後，建築和設施裝置就開始進入維護保養期，如果加上施工品質或者管理不當的因素，其使用壽命還會進一步縮短。 但很多小區，尤其是一些老舊小區，盡管急缺維修和改造資金，但動輒百萬甚至千萬的維修基金卻因為沒有成立業委會或者拿不到法定的業主投票數量，而無法取用，更別提創造公共收益了。
公共維修基金的問題只是中國住宅小區當下困境的一個縮影。 過去幾十年，隨著房地產大開發，國內新建了數十萬個住宅小區，這些小區有的規模小到只有一棟樓幾十戶，有的龐大到一般人難以想象。比如北京有名的天通苑小區，一共600多棟樓，常住人口可達百萬，比有些國家的人口還多。對小區的治理，是中國城市社會基層治理的一大痛點。
自上世紀80年代以來，社群成為中國城市基層的行政管理組織，在通常情況下，一個社群下轄好幾個小區。 但在行政事務以外，小區的日常治理有著更具體、更瑣碎的維度，非國家權力所能包攬。即使在同一個社群裏，有的小區治理得當，而有的小區一片混亂。 人們在小區裏居住，小區也成為觀察乃至改造中國社會的最微觀的尺度。
在房地產大開發的時代，商品房不只是生活品，也是投資品。對房子的強烈的升值預期，深刻地影響了人們對居住空間的看法——換房子很輕易，甚至是必然的事情，那麽，大家對小區的治理水平自然有了更高的容忍度。 「用腳投票」，比出來參與維權、搞小區共治，似乎也要來得更爽快。
但到如今，房地產只漲不跌的神話被打破，房產交易的難度增加，大部份人必須接受的一個新的現實是——在很長的時間裏甚至終其一生都可能住在同一個小區裏。 而隨著時間的推移，小區的各個系統開始老化，設施裝置的故障率不斷提高，電梯困人，高層火災，外墻墻磚脫落，鄰居私拆承重墻，這些現象，如果發生在一個系統性失靈失控的小區裏，最終可能釀成的是致命事故。
十來年前，周洪斌住的心晴雅苑已經開始面對這些問題。 2003年，心晴雅苑小區建成後，開發商指定了第一家物業公司——這也是全國房地產行業的慣例。被指定的物業公司通常是開發商的子公司，從而形成利益共同體。接下來發生的事情後來成了某種固定劇本：物業公司進場後，很快就著手上調物業費和停車費，業主無法接受，並對其服務品質表達不滿，雙方互相指責，一部份人開始拖欠物業費，小區管理陷入混亂。到第八個年頭，心晴雅苑就已盡顯衰敗跡象——電梯頻繁故障，墻磚脫落，綠化無人維護，設施損壞無人維修，小區裏到處是亂停亂放的車輛……
周洪斌當時還忙著工作，但她一位住在小區裏的退休老領導實在看不下去了，找來周洪斌，勸她出來扭轉局面，「你總不能讓我們這些七老八十的人往上沖」。周洪斌雖然在部隊也管理過計畫，但對什麽是業委會、怎麽搞物業管理一點也不懂。可是老領導話都撂這兒了，她也只能硬著頭皮上。周洪斌後來投入到業委會的籌備中，因為執行力強，敢闖敢拼，順利當選為業委會主任。接下來幾年，她帶領業主與物業公司展開了持續的抗爭，最激烈的時候，她被一群壯漢圍堵在樓裏，報了警才被解救出來。
過去幾十年，物業糾紛始終是小區治理中的矛盾焦點。特別是在房地產不斷增值的背景下，這背後觸及的是一塊巨大的利益蛋糕。比如一個中大型小區，一年的各項收益少則幾百上千萬元，多則上億。周洪斌無所畏懼，除了性格剛烈，還有個原因就是她不錯的家庭背景。 「我以前很低調，跟朋友都很少提自己的家庭背景。但做了業委會主任，我必須高調，當時被打的業委會主任太多了，要學會保護自己。」 最後，他們趕走了物業公司，收回地下車庫和物業樓，還奪回了小區各種物業和工程檔，然後建立管理規約，將小區從衰敗邊緣拉了回來。
從2017年7月起，心晴雅苑小區在更換物業公司的時候，放棄了傳統的「包幹制」模式，以酬金制來聘請物業公司，成為西安市首家以業主為主導的酬金制物業服務小區。 「包幹制就是物業費交了就屬於物業公司，他們怎麽收支屬於人家的商業機密，業主無權過問。酬金制則是所有的收入，包括水電費、物業費都歸全體業主，物業公司的年度預算要經過業主大會表決透過，收支要向業主做報告，到年底他們可以獲得一定比例的酬金。」周洪斌解釋說。這也是心晴雅苑小區每年能積累一筆可觀的公共收益的原因。
此外，在房地產作為經濟支柱的時期，很多地方的住宅計畫開發都存在土地和物業產權不夠清晰，存在很多灰色地帶，這也給小區的治理埋下了隱患。周洪斌這兩年還在帶領業委會跟開發商公司打官司，試圖拿回人防地下車庫的產權。最近她還接到西安市自然資源規劃局紀委的電話，說受理了他們的投訴。周洪斌準備馬上就要去找他們談。
心晴雅苑的「善治」，仰賴的是一個穩定運轉的業委會。 從2011年成立至今，心晴雅苑小區的業委會成功進行了3次換屆選舉，換過兩家物業公司，總共召開過10次業主大會，每次大會的投票率都在90%以上——這可不是一件輕松的事情。 很多小區的業主自治都毀於失敗的選舉，業委會的決策議事功能常因為達不到法定投票率而無法發揮。一個運轉良好的業委會，往往又依賴一兩個靈魂人物。 在心晴雅苑，擔當這個角色的正是周洪斌，連續13年，任勞任怨，這也不常見。「而且做業委會主任要有一個很大的心臟，如果有誰說你一句，你就氣得不行，也幹不長久。」
「對內治理確實是最難的。」做了13年業主自治，周洪斌生發出這樣的感嘆，「比如小區業主私拉亂建、在樓道裏亂堆雜物、亂扔垃圾，還有高空拋物等行為，有時候解決起來比跟開發商、物業公司維權還難。 」 心晴雅苑小區離西安有名的賽格電腦城很近，一些做生意的業主和租戶就把房子私自改為倉庫或者辦公室。從2020年開始，周洪斌帶領業委會在小區開展「住改倉」整治，推進十分艱難。
「我們小區的樓都是按住宅設計的，承重標準和寫字樓或者倉庫不一樣。」周洪斌告訴我，他們業委會裏頭就有西安建築科技大學搞結構力學的教授，房屋設計是什麽標準、每平方米承重多少，他都算得很清楚。「有些電子產品，比如印表機加上打印紙，堆放在一起特別沈。我們樓是2003年建的，還經歷了2008年地震，整個建築結構本身已經有點疲勞，再這樣超標準地堆放貨物，安全隱患很大。」但在法律上，物業公司和業委會都沒有執法權，不能強行要求人家拆除。 後來，他們在新的【民法典】所規定的「相鄰權」中找到了法律依據——因為這種行為侵害到了相鄰業主的居住權利。周洪斌就鼓勵和支持業主去起訴有「住改倉」行為的鄰居，幫助他們發律師函。這才把很多倉庫從小區裏慢慢清理出去。
心晴雅苑建成時也是一個中高檔的商品房小區，住進來的除了部隊研究所的工程師，還有附近高校的老師、在電腦城從事IT行業的創業者，受教育水平相對較高。「但這畢竟是一個商品房小區，不像過去的單位住房，大家比較陌生。我們就透過各種活動把它從一個陌生人小區變成熟人小區。」周洪斌介紹，心晴雅苑小區目前開辦了各類興趣組，有歌唱組、種植組、酵素組、運動組等，面向小孩則成立了愛莎公主隊、小虎隊，還有小小家園護衛隊。業委會每年會給這些小組以及相關的活動補貼一些錢，不多，只夠買些教材、小禮品，目的是調動大家的積極性。
為了打造小區的花園，周洪斌當初也是發動業主出來種草、種花，一開始參與者也不多，年復一年堅持下來，就感染了更多住戶 。「後來要種草種花的時候，我們的居民就像過年似的，各自搬個小板凳出來。」小區綠化要搞好，首先是土壤要好。「因為大部份小區的綠地都只有一層很薄的土壤，底下是建築垃圾，用了幾年，土壤就板結退化了。」周洪斌從外面引進了用廚余垃圾和綠化垃圾混合進行好氧堆肥的做法。「這樣一方面節省了運送垃圾的費用，一方面也省下了購買腐殖土、有機肥料的錢，而且也給小區的積極分子創造了參與機會。」
為了把盡可能多的人動員起來，心晴雅苑在業委會的組織架構上也費了心思。 業委會成員加上候補的一共13個，其中1個主任，4個副主任（副主任同時兼任四棟樓的樓長），每棟樓還有單元長、層長。業委會之外還設立了一個十幾人的監事會，「如果有新業主或者合適的並且願意關心小區事務的業主想進來，可以先進入監事會」。業委會每月有例會，監事會也一起開會議事，起到監督作用。在業委會和監事會之外，心晴雅苑還設立了一個顧問委員會，將歷任的年級較大的業委會成員和監事會委員納入進來。「他們一般不出面，但遇到重大事項，比如搞裝修、裝置更新，有些老成員的專業技能還是可以派上用場。」周洪斌說，業委會的運作還要建立在法律規範之上，所以還聘請了律師、社群治理顧問和專職秘書。
心晴雅苑小區只有200多戶，在小區裏屬於規模較小的，這客觀上降低了業主自治的難度。在周洪斌看來，和社群搞好關系對小區的治理很重要。 他們平時開重要的會，還有選舉投票，都要邀請社群工作人員到場，某種程度上也增加了業委會的權威性。而西部很多社群手裏的資源有限，很多時候也無力顧及小區的事務，業委會的良好治理反而給社群減少了很多負擔，心晴雅苑小區因為做出了各種成功的探索，周洪斌也願意配合基層組織去申報計畫，雙方形成了融洽的關系。
今年5月中旬，周洪斌從北京匆匆趕回西安，此行最重要的事情就是給8月份即將召開的業委會換屆選舉物色接班人。過去這些年，業委會培養的幾個苗子都一一「夭折」——有的是因為工作調離搬走，有的是覺得付出和報酬不成正比，選擇結束。前段時間，周洪斌已經和從部隊退休的丈夫定居在了北京，按照規定，他們在心晴雅苑的這套房子要結束來，法律意義上，她將不再是小區業主，自然也失去了業委會參選資格。她也覺得小區不能永遠依靠他們這幾個老人，需要新的人出來挑大梁。但事情做起來難，敗起來易。周洪斌這次回來就是想勸勸一個在大學當副教授的青年業主，希望他出來參選。但她也知道大學老師工作忙，要帶學生，還要搞科研，所以並無十足把握。
周洪斌心裏也做著最壞的打算。 「我們這幾年合作的物業公司已經磨合得很好了。如果真的有一天業委會散架了，物業公司也可以全盤接下來。但是我相信我們業委會成立這麽多年，還是會有人站出來。」
（本文節選自【三聯生活周刊】2024年21期封面故事）
「 點贊 」「 在看 」，讓更多人看到
排版：初初 稽核：小風
招聘｜實習生、撰稿人
詳細崗位要求點選跳轉：
本文為原創內容，版權歸「三聯生活周刊」所有。 歡迎文末分享、點贊、在看三連！ 未經授權，嚴禁復制、轉載、篡改或再釋出。
大家都在看
「 點贊 」「 在看 」，讓更多人看到
