數十萬個中國老舊小區，只能靠居民自救嗎？

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「 理想小區 」

小區是有生命周期的，大部份樓房在建成10到15年後，建築和設施裝置就開始進入維護保養期，如果加上施工品質或者管理不當的因素，其使用壽命還會進一步縮短。在房地產大開發時代落幕後，小區「老齡化」將成為現實的問題。在這期封面中，我們透過對幾個不同小區的深入調查，看到了彼此陌生的人們是如何聚到一起，達成共識，開始行動的。他們有的最終成功自救，有的屢敗屢戰，仍在努力。而這背後要探討的不僅僅是一個個業主們維護權益、積極治理的故事，也是我們將各自的生活常識、處世規則、人情期望融入小區而重建精神生活的故事。

主筆｜張從誌

前不久，成都市中央花園二期小區的3200多戶業主收到市住建局等部門的論證意見：因缺乏相應政策支持，該小區暫不實施「自拆自建」。盡管他們已經拿到了全體業主99.9%的同意率，但持續五年申請拆建的努力再次落空。

位於成都市武侯區的中央花園二期是一個典型的老舊小區，建於上世紀90年代，曾經是成都市最早開發的商品房片區，當時吸引了不少中高收入人群，但由於規劃不佳，疏於管理，20多年過去，它已經成了市裏有名的老舊小區。建築老化，外墻脫落發黴，甚至有的樓棟出現開裂，小區裏垃圾無人清運，到處私搭亂建，還經常有火災、盜竊事件發生，隨著時間的推移，小區進入一種惡性迴圈。

2018年3月，在社群支持下召開了一次「院落治理壩壩會」，征集業主們對小區發展的建議。會後，業主自發組織起一批誌願者，後來還起草了一份「關於改造小區、建設宜居二期的倡議書」貼在小區裏，開頭的幾句是這樣寫的：「您是否希望小區環境改善？您是否希望小區治安轉好？您是否希望自有房產升值？您是否希望回家停車有位？⋯⋯」執筆人趙濤，在後來成立的小區第三屆業主委員會中當選為主任——這是他們業委會運作中斷12年後再次組建。過去五年，在業委會的帶領下，小區開始自我拯救，一邊改造環境，一邊尋求徹底的解決辦法，申請自拆自建。

這是我們這期【理想小區】封面報道中，透過趙濤之口講述的小區故事之一。盡管故事還沒有迎來最「理想」的結局，但中央花園二期小區仍然是幸運的。 在這樣一個居住了上萬人的超大規模小區裏，他們的居民已經對小區的命運產生了清醒的認識並且達成行動的共識，這已十分艱難。而他們仍在努力。

與之相比，杭州市的「浙工新村」故事顯得更圓滿。這個小區是人們常說的那種「老破小」，與浙江工業大學朝暉校區僅一街之隔，曾是後者的教職工宿舍，最早的樓宇始建於1983年，後歷經多年擴充，形成一片共13幢樓房的獨立小區，總共住了500多戶。因為建築品質的問題，小區裏有幾棟樓在上世紀90年代就被鑒定為「C級危房」 ，即「部份承重結構承載力不能滿足正常使用要求，局部出現險情」的房屋。經過長達十年的努力，小區的居民突破了危房能不能拆、誰來拆、怎樣拆的層層關卡，2023年11月等來了政府主導下的「原拆原建」新政，成為浙江省第一個城市危舊房有機更新的試點計畫。如今，「浙工新村」老房子已經拆除，進入施工建設階段。盡管結局很好，但我們的記者調查深入進去後才發現，這其中所經歷的艱難曲折、雞飛狗跳一點都不少。

在全國所有城市中，與成都中央花園二期和杭州的「浙工新村」面臨相似處境的老舊小區還有數十萬個，它們大部份位於寸土寸金的城市核心地帶 。 以北京為例，根據貝殼研究院數據，北京樓齡在 20 年以上的老舊小區數量在5100個左右，涉及243萬套住房，其中八成以上集中在城六區。這些小區有的建於單位制時代，有的是早期新建的商品房住宅小區，裏面的居民往往在經歷建築老化、管理失序、事故頻發等問題的折磨。

這些小區是過去三四十年來中國房地產大開發時代的一個縮影。數以億計的人口離土離鄉，進入城市，還有很多老市民離開職工住宅區，搬進商品房小區，原來公有的單位住房也經過私有化後進入交易市場——中國人經歷了一場場居住革命。 這同時也是一場規模巨大的社會重組，使我們的生活空間進入了一個個具體的「小區」。但無論是新市民，還是老市民，對於居住在一個以私有產權為基礎的大規模的陌生人社群，都毫無經驗。

中國式小區的空間特點使問題變得更加復雜。武漢大學社會學院副教授王德福將其總結為三點：集合式建築+圍合式空間+高密度居住。集合式建築，就是中國的住宅小區一般都是高層或者超高層，分為多個住宅單元。圍合式空間，則構成了一個更加復雜的空間形態，中國大多數封閉式小區，從家裏出來到進入城市空間還有個過渡地帶，這個地帶是半公半私的，叫作共有空間。 在這樣一個空間裏，大家如何共處，如何共同來管理，對大多數中國人來說都是一個新的挑戰。

在當年北京、上海、廣州等地最早落成的一批商品房小區裏，小區治理的問題也最早暴露，焦點最後往往集中到了業主和物業的利益糾紛上。北野曾是北京最有名的業委會主任之一，還上過新聞聯播。2001年，他在北京望京地區的中高檔小區銀楓家園買了人生第一套商品房，隨後幾年，業主開始維權。2003年，他當選為銀楓家園業委會主任時，業委會還是個新生事物，業主自治的概念引進來的時間也很短。一開始，很多人對業委會抱有很高的期待，不止是希望在它的帶領下對物業公司對抗，而且大家試圖透過業主自治，來訓練小區居民形成良好的公共參與意識和決策素養。 北野在銀楓家園策劃的「鄰居節」「順風車」計畫，還有各式各樣的團體活動和業主聚會，指向的都是打造社群共同體，把陌生人社會變成熟人社會。

但後來的事實證明，業主自治的運作並不容易，尤其是在一個大規模的小區裏，業主之間的合作常常陷入一地雞毛。 北野做了兩年的業委會主任後，受不了流言蜚語選擇辭職，還有不少人在小區內部的沖突中被迫下台。根據民政部時任副部長顧朝曦2015年在【求是】雜誌上的文章，當時全國已經有22%的社群建立了業主委員會。但研究者們判斷，實際正常運作的可能僅十分之一。

大部份住宅小區在建成10到15年後，建築和設施裝置就開始進入維護保養期，如果加上施工品質或者管理不當的因素，其使用壽命還會進一步縮短。但很多小區就是因為業委會運作不起來，上百萬甚至上千萬的公共維修基金無法取用，只能眼睜睜看著小區加速老化。

在這期封面中，我們也采訪了兩個運轉良好的小區業委會。其中西安碑林區的心晴雅苑小區，其業委會從2011年組建至今，輪替三屆，主任一職一直由周洪斌擔任。 她上任時，因為小區業主和物業公司的激烈沖突，小區管理混亂，建成才七八年就盡顯衰敗。而她上任以來的13年裏，業委會給小區全體業主創造了600多萬共有收益，保證了物業費多年不漲，而且在小區完成了幾百項更新改造。比如小區的監控系統，已進行過三四輪升級，從最初全小區只有3個網路攝影機，到現在一共布了62個；原來故障頻發的電梯也全都完成了大修，安全系數大大提升；每一棟樓的外立面也大修過，瓷磚是新貼的，還做了最新的防水；小區的消防系統、水泵房裝置等內部設施也都進行了更新，室內公共空間的墻面粉刷過，樓頂防水也是這兩年剛做的。

周洪斌今年62歲，軍人出身，2016年從部隊研究所以高級工程師的身份提前退休，此後全力投入到小區治理中。她說：「到現在為止，我們小區的大修基金本金300多萬一分錢都沒動，還結余了100多萬的利息。」

廣州祈樂苑小區是另一個因為業委會運作良好而出名的小區。 他們前些年炒掉了物業公司，實行業主自管模式：在業委會下設一個物管中心聘請專業人才管理，物管中心又下設保安部、工程部、清潔部、行政部等，每個部門由保潔員、保安等基層人員構成。業委會負責財政收支大權，直接給員工發薪資並做監督，這樣既減少了分包，也提高了待遇。如今，小區物業公司年收入超500萬元，幾乎都反哺給了小區公共區域的日常翻新。

但不論是研究者還是業委會自己的成員，對他們的成功經驗能否持續，能否被復制，都顯示出悲觀態度。周洪斌因為移居北京，在心晴雅苑的房子要退還給單位，在即將到來的換屆選舉中失去了參選資格。她眼下最操心的事情就是給業委會物色新的接班人，但過程中遇到了各種問題。

業委會的運作太依賴一個有公心、有能力的「強人」。「本質上講，這是一個非常違背人性的事情。」 曾在廣州祈樂苑小區業委會擔任過副主任的趙少偉這樣評價，業委會的權責和利益是嚴重不對等的。它是兼職的、服務的功能，卻又不領任何報酬，在祈樂苑的案例上看還承擔很大法律風險。

在制度層面，很多城市的小區治理體系被比作「三駕馬車」——業委會、物業公司、居委會。三者互相牽制，業委會的正常運作，往往離不開基層組織的協作，其中居委會背後就是作為城市基層行政管理組織的社群，代表的是國家權力。

王德福把中國社群治理的困境歸於一個「不成熟的社會、不完全的市場和不放心的政府」三者疊加的影響。 「政府不放心，要麽是怕出亂子，要麽是怕搞得不好，影響我創文創衛，導致邊界拿捏不好，老是越界。」越界帶來的最不好的影響，就是阻礙居民的公共責任意識的生長。「如果一個小區的垃圾堆成山也沒人管，這應該是由小區的全體居民來承擔後果。你要允許它亂，允許它爛，影響到大家切身利益了，這樣才會促使更多的人去關心去行動。這也是一種社會反饋機制。但現狀是居民一遇到事情，馬上打12345或者去網上去發貼文、發抖音，政府就很著急，覺得是不是要影響社會穩定了，然後就要去管管。」

王德福過去幾年跑了很多城市不同型別的小區，發現很多地方特別是在「創文創衛」的時候，遇到小區衛生不達標，政府動員群眾又動員不起來，就不斷地推物業公司去幹，物業公司幹得也不情不願，因為它本來是個市場組織。「然後政府單位就讓自己的人穿個紅馬甲下去打掃衛生，這都是很不合適的，而且基層幹部也很不理解，我們是拿著財政的薪資的，為什麽要來幹這個活?」特別是疫情這幾年，很多人都發現社群成了一個好用的「工具」，搞摸底排查效率很高，政府各個條塊就傾向都把任務、指標分配給社群去做，導致基層負擔不斷加重。

小區治理的復雜性正在於，它有太多具體的、瑣碎的維度，並非行政權力所能包攬。 尤其是在商品房小區，背景各異的人們因為購買力接近而成為鄰居。在過去房價不斷上漲的年代，對房子的強烈的升值預期，又深刻地影響了人們對居住空間的看法——換房子很容易，大家對小區的治理水平有著比較高的容忍度。在高流動的空間裏，人們對鄰居的期望和要求，也比較淡漠。然而如今隨著經濟發展的速度減緩，商品房的流動變慢，我們所居住的小區，或將成為我們一生的居住地。當我們再次打量鄰居，曾經的陌生人社會，正在成為人類學家項飆所說的急需重建的「附近」。在同一個居住環境內，業主們還有租戶們，在事實上成為一個個重要的居住共同體。 小區不僅具有地理空間上的意義，同時承擔著重要的精神空間的價值。

從這重意義上，再來打量小區，我們探討的既是一個個業主們維護權益、積極治理的故事，也是我們將各自的生活常識、處世規則、人情期望融入小區而重建精神生活的故事。 小區也成為觀察乃至改造中國社會的最微觀的尺度。

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