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记者｜张从志
在当年北京、上海、广州等地最早落成的一批商品房小区里，小区治理的问题也最早暴露，焦点最后往往集中到了业主和物业的利益纠纷上。在计划经济时代包办一切的机构和单位此时也都急于摆脱包袱，将基层治理的沉重负担交给市场和社会。业主自治的理念恰逢其时地引进来，很多地方对小区成立业委会的举动采取了鼓励，或者至少也是默许的态度。但业委会到底是一个什么性质的组织，当时在法律层面还很不明确——它既不属于群众自治组织的范畴（这与居委会不同），也不是民政系统里的社会组织。 不过，很多学者对业主自治还是抱有很高的期待。
2005年，还在北京大学社会学系读研的盛智明开始跟着导师进行社区治理的比较研究。 他关注的问题正是业委会这一新的业主自治组织是如何运作的。 盛智明把田野调查点瞄向了北京798艺术中心附近的银枫家园，那是当年第一批比较高档的中产小区。有段时间，他几乎天天泡在那里，对小区的里里外外比里面的业主还熟悉。他也结识了该小区当时的业委会主任北野。这时候，北京已经形成了一个业主自治的小圈子，交流十分频繁，讨论的话题很多，比如小区本身治理的问题、物业的问题、法律层面的问题、业委会跟居委会的关系，等等。北野在网上笔耕不辍，也频繁接受媒体采访，成为圈子里的核心人物。
后来，盛智明把银枫家园的案例写入了自己的论文。 毕业后，他从北京到香港读博士。内地的房地产行业的很多制度都取自香港。业委会也能在香港找到对应物，叫业主立案法团，权限很大，代表业主大会行使治理权。2010年前后，盛智明调研过香港的第一个大规模中产社区美孚新邨。这个小区于1968年至1978年间落成，共建有99幢住宅楼，是全港楼宇数最多的住宅小区。但40多年过去，盛智明发现，那里的建筑外立面还是很新，小区内部环境也管理得很好，一点也不像内地的老旧小区早早呈现的破败景象。这背后就离不开业主立案法团的运作。
但后来的事实证明，业主自治的运作并不容易，尤其是在一个大规模的小区里，业主之间的合作常常陷入一地鸡毛。 北野做了两年的业委会主任后，受不了流言蜚语选择辞职，还有不少人在小区内部的冲突中被迫下台。根据民政部时任副部长顾朝曦2015年在【求是】杂志上的文章，当时全国已经有22%的社区建立了业主委员会。但研究者们判断，实际正常运作的可能仅十分之一。
典型的中国式住宅小区的空间设计，使得小区治理的问题变得更加复杂。 武汉大学社会学院副教授王德福将其总结为三大特点：集合式建筑+围合式空间+高密度居住。 集合式建筑，就是中国的住宅小区一般都是高层或者超高层，分为多个住宅单元。围合式空间，则构成了一个更加复杂的空间形态，「比如美国城市里面的住宅很多都是独栋的公寓，我们叫门禁社区，出了家门口，人们就进入市政空间。但中国大多数封闭式小区，从家里出来到进入城市空间还有个过渡地带，这个地带是半公半私的，叫共有空间。在这样一个空间里，大家如何共处，如何共同来管理，对大多数中国人来说都是一个新的挑战」。前面两点，也决定了中国很多小区都是高密度居住，比较拥挤，这又会给人们的心理和行为带来很多影响。「比如你下了班回来，发现没有车位了，情绪就容易暴躁，更容易跟邻里发生摩擦」。
「很多新型小区都是超过1000户的大型小区，还有不少超过3000户的超大型小区。小区规模达到一定程度后，就超出了社会能够自发合作的限度。」王德福说，「不管是按照奥斯特罗姆（Elinor Ostrom）的公共事务治理理论，还是奥尔森（Mancur Olson）的集体行动理论，社会自发合作一般都发生在小规模群体里，很重要的一点就是它的协商、合作成本比较低。」
王德福调研还发现，很多地方政府过去这些年鼓励社会创新，在基层社会以政府购买服务的形式引进了大量社会组织，让他们在小区里开展活动和服务，但最后收效并不明显。他前不久去武汉的一个区，区里每年用于购买社会组织服务的费用高达两三千万，但花了这么多钱下去，一点水花都没砸出来。来享受服务的永远都是几个老面孔，和政府的投入并不相称，很多活动也渐渐流于形式，对培养大家的参与意识、认同感归属感帮助并不大。
「熟人社会的本质还是德治，靠社区营造解决不了中国小区治理的问题。咱俩是朋友，不等于咱俩跟楼里面所有的人都是朋友。咱俩都交物业费，楼上的人可能就不交。甚至可能一群朋友交物业费，另外一群朋友不交。」说这话的人叫舒可心，63岁，也是北野的朋友，早年当过大学老师，做过高管，在香港开过公司，亚洲金融危机后，他把生意关了回北京投资房产。后来，他当上了朝阳园业委会主任。 现在，他公开的身份常常是物业管理专家。
2001年，舒可心就做了业委会主任，和后来的北野一样，一腔理想，但怎么干都不顺。后来，他研究【信托法】（2001年通过生效），「比起熟人社会的德治模式，中国人需要的是契约社会的法治精神」。他搞出了一套「信托物业」的模式，过去这些年，在全国已经推行了几百个小区。在望京一家星巴克咖啡厅里，舒可心从一个用旧了的黑色背包里掏出了三个大保温瓶，一个黑色不透明的，上面写着「黑箱」，一个红色不透明的写着「红色物业」，一个透明的，舒可心指着说，就是信托物业。信托制要解决的是物业管理的透明和忠诚问题。在信托制下，业主只是把小区委托给物业公司去打理，受益人则是全体业主，双方缔结契约，业主可以随时查账。舒可心向本刊记者展示，在成都、常州等地，在政府支持下打造的治理平台上，小区业主甚至可以实时查看小区公共账户的每一笔开支。
无论是酬金制还是信托制，解决的仍然只是物业管理的问题，要把小区引向更好的治理，面临的挑战依然很多。王德福说，在现实之中，中国的社区治理常常体现为一种高度的「人格化自治」，很多治理理念的实现很难靠一套完美的制度设计——虽然这也很重要——很多时候仍然要靠具体的人。「比如社区层面，社区书记是什么行事风格，他怎么看待里面的各种关系，特别是跟业委会的关系，影响会很大。 在小区自治层面，业委会成员，尤其是业委会主任个人的角色至关重要，如果这个小区里恰好有一个既有公心又有能力、懂得怎么协调各方面利益的人出来，小区的治理就会好，否则可能会好心办坏事，越搞越糟。」
很多商品房小区的治理都有个「治乱循环」的规律：一开始交房，大家相安无事，后来慢慢发现物业越来越不行，业委会又不作为，等小区乱到一定程度，矛盾积累，就会有人起来「造反」。 王德福说，这时候就可能出现一个有能力有魄力的「强人」，形成一种「强人自治」。等他把历史遗留问题清理得差不多了，建立起新的业主规约、管理架构、制度等，经过一两个任期的过渡，小区就可以从乱到治，进入相对太平的时期，「强人」就可以退场。
所以 ，问题在于这样的「强人」能不能站出来，并且持续地输出。 王德福自己有个推断，就是一旦一个小区的居住规模达到1000户以上，小区内部结构就符合社会的正态分布规律——两头的积极分子和消极分子都有，但都是少数，中间则是沉默的大多数，他们只关心自己的事情，对公共事务不那么敏感。王德福乐观地相信，一个社会里总会有些有公心、有能力的积极分子愿意出来做事，关键是政府和社会要给他们提供一个什么样的氛围，让他们敢站出来，而且持续地去行动。
中国城市小区里面还有个独特的地方，就是里面存在一个党和政府的基层组织体系，它可以直接下沉或渗透到居民的身边来。 「这在很多社会尤其是西方社会是不存在的。基层组织体系对于克服市场失灵、社会失灵等问题，其实是一个非常好的优势，但关键是我们怎么去把它转化过来。」王德福认为，「政府的作用应该是催化合作，仅限于促成社会合作的达成，以及为这种社会合作提供必要但有限的外部支持，不要介入到小区具体的管理事务当中来。」
然而，中国社区治理的困境又常表现为「不成熟的社会、不完全的市场和不放心的政府」三者叠加的影响。「一些地方的政府不放心，要么是怕出乱子，要么是怕搞得不好，影响我‘创文创卫’，导致边界掌握不好，老是越界。」越界带来的最不好的影响，就是阻碍居民的公共责任意识的生长。「如果一个小区的垃圾堆成山也没人管，这应该是由小区的全体居民来承担后果。你要允许它乱，允许它烂，影响到大家切身利益了，这样才会促使更多的人去关心去行动。这也是一种社会反馈机制。但现状是居民一遇到事情，马上打12345或者去网上去发帖子、发抖音，一些地方的政府就很着急，觉得是不是要影响社会稳定了，然后就要去管管。」
王德福过去几年跑了很多城市不同类型的小区，发现很多地方特别是在「创文创卫」的时候，遇到小区卫生不达标，政府动员群众又动员不起来，就不断地推物业公司去干，物业公司干的也不情不愿，因为它本来是个市场组织。「然后政府单位就让自己的人穿个红马甲下去打扫卫生，这都是很不合适的，而且基层干部也很不理解：‘我们是拿着财政的工资的，为什么要来干这个活儿？’」 特别是疫情这几年，很多人都发现社区成了一个好用的「工具」，搞摸底排查效率很高，一些地方政府各个条块就倾向都把任务、指标分配给社区去做，导致基层负担不断加重。
宁波一个社区书记挂着吊水接受本刊采访时说，她的日常时间安排已经精确到了小时。 她管理的社区是一个随着新建商品房而成立的社区，下辖5个高端商品房住宅小区，常住人口6000多人，相比很多大型社区，规模已经算很小了。里面的住户以精英人群为主，对治理要求很高，但参与的积极性和热情却不高。这位社区书记上任后，花了一年的时间推动了小区业委会的成立。她说，因为现在基层治理强调「党建引领」，社区作为基层组织必须精心把关业委会参选人，要尽可能确保至少一半的成员是党员，所以平时就要挖掘小区里的积极分子，搜集他们的表现，还要对参选人一一面试，工作量不小，责任却很大。
（本文节选自【三联生活周刊】2024年21期封面故事）
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