近日， AMP首席經濟學家Shane Oliver給火熱的澳洲房地產市場潑了一盆冷水：
他表示，透過對澳洲房產研究院的數據進行分析後發現，澳洲獨棟屋價格被高估了29.4%。
其中，最被高估的當然是房價最高的雪梨， Oliver認為， 雪梨的獨立房價格被高估了近33%，這意味著該類房產的中位價（基於CoreLogic數據）需要下降45.8萬澳元，才算合理。
在布里斯本和坎培拉，獨棟屋的價格分別被高估了33.5%和31.1%，阿德雷德（26.9%）、墨爾本（25.9%）和伯斯（8.8%）的獨棟房屋價格也高於公允的價格。
Oliver的做法是，從1983年12月的數據開始，比較每個首府城市的獨立房中位價與平均租金。
當時，全澳 獨立房 中位價為69,569澳元，平均租金約為每周110澳元，這意味著每年可以從租金中賺取房價的8%左右。
而現在， 獨立房 中位價為1,091,938澳元，平均周租金為574澳元，相當於年租金僅為房價的2.7%。
Oliver表示，該指標的原理與股票的市盈率類似。
「任何資產的估值都沒有完美的衡量標準，但股市的評估方法是將股價與其潛在收益進行比較。」
「我認為在房地產市場裏，這個衡量標準是租金，無論是出租物業還是自住物業都有租金指標。」
「目前房價普遍被高估的情況，應該引起市場的註意，一旦出現嚴重經濟衰退或移民數量大幅減少，那麽可能會出現房價跳水的情況。」
不過Oliver也強調，這種情況不太可能發生，尤其是在今年年底利率有望放松的情況下，房地產市場不會出太大的問題。
Oliver還表示，澳洲房產投資者通常更關心房價的上漲，而非租金報酬。這也意味著，如果房價繼續上漲，房產估值過高，實際上滿足了他們期望。
Olive認為，長期以來一直有人覺得澳洲房市處於泡沫之中，但利率再次下降或迎來一波非常強勁的移民潮之後，房價仍會上漲。
他表示，人口增加確實給房市帶來了壓力，但利大於弊，如果過多地削減移民，就不會有建造房屋所需的工人。
真正的解決辦法是找到方法提供更多的住房，提供更容易負擔的住房。
素材來源：SMH
