*本文為「三聯生活周刊」原創內容
文｜謝九
春節前，北上廣深的樓市先後松綁，一線城市的限購堅冰終於開始融化。 多年以來，一線城市設定了極高的購房門檻，如果一線城市全面解除限購，你會去一線城市買房嗎？
按照四大一線城市的松綁政策，廣州解除限購的力度最大，120平方米以上的住宅不再設定任何限購，對於外地人全面放開；其次是深圳，降低了外地人購房的門檻，社保繳納年限從5年降至3年，本地戶籍不再要求落戶、社保和個稅年限。
上海和北京解除限購的力度相對較小，但是也開啟了限購的口子。 上海連續繳納社保或個人所得稅滿5年及以上的非本市戶籍居民，可在外環以外購買一套住房。在此之前，上海市的這條政策只對已婚人士開放，調整之後向外地的單身人士開啟。
北京在通州地區放松了限購。前些年，通州成為北京的副中心，為了抑制通州的房價炒作，2015年起，通州執行了最嚴厲的「雙限購」，不僅要滿足北京的限購政策，還對通州另外設定了限購。而最近，通州終於放松了限購，只要滿足北京的限購政策即可，不再做額外要求。
從四大一線城市來看，目前解除限購還處於擠牙膏狀態，並沒有一次性大幅放開，不過，如果房地產市場繼續下行，預計一線城市最終全面解除限購也只是時間問題。
那麽，問題的關鍵是，如果一線城市全面解除限購，就能夠拯救樓市嗎？或者說，限購全部解除之後，就能吸引大量本地甚至外地人來一線城市積極買房嗎？
解除限購對於房價到底能夠起到多大的刺激作用？不妨換一個角度來觀察，那就看曾經的限購對於控制房價上漲起到了多大的作用？
中國對樓市實施限購最早始於2010年。當年國務院釋出【關於堅決遏制部份城市房價過快上漲的通知】，提出「地方人民政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。」限購從此成為中國樓市的重要組成部份。
那麽，從2010年誕生迄今10多年時間，限購政策是否真的遏制了房價上漲呢？從中國房價的實際走勢來看，顯然並沒有。尤其是在2016年，國內房價更是迎來最猛烈的一次上漲，很多城市房價在一兩年之內翻番，由此催生了「房住不炒」政策的出台。
如果說限購政策並沒有從根本上控制住房價上漲的勢頭，那麽，反過來看，現在解除限購，也不會對啟用樓市起到太大的效果。
無論是當年的限購，還是現在的解除限購，樓市調控政策之所以對樓市的無法走向產生根本性影響，主要原因在於，這種調控政策屬於逆周期調控，或者說逆趨勢調控，但是真正決定樓市走向的，最終還是由市場力量來主導，而不可能是各級地方政府的調控之手。
所以，在中國樓市20多年的發展歷史裏，有人用半開玩笑的方式點出了買賣樓市的精髓—— 如果按照政府的調控指揮棒反向行動，往往是最正確的選擇。當政府不讓你買房的時候，就要盡量多買，反之，當政府鼓勵你買房的時候，就要盡量謹慎。
這雖然看上去是玩笑式的段子，但其實蘊含了深刻的哲理，因為政府的很多調控通常和市場走勢相反，普通民眾如果將政府調控當做反向指標，其實就是遵循市場的走勢。那麽，從長期來看，樓市的走向最終取決於市場還是調控之手，其實答案不言而喻。
更具體來看，在過去房價上漲的周期裏，限購之所以無法遏制房價上漲，原因是市場的主要矛盾是供給不足，房子是稀缺品，政府如果真想控制房價上漲，就應該大力增加土地供應，加大房子的供給，這樣才能從根本上解決房價上漲的矛 盾。但是很多地方政府其實都是反其道而行之，一方面控制土地供給，以饑餓行銷的方式擡高地價，進而拉高了房價；與此同時，地方政府卻在需求端發力，試圖透過限購的方式來給樓市降溫，顯然抓錯了樓市的主要矛盾。
隨著中國房地產市場的供需關系發生重大轉變，現在樓市的主要矛盾已經從供給不足轉向了需求不足，包括一線城市在內，很多地方政府都不得不解除限購，試圖釋放需求。 限購能夠對樓市起作用，需要一個重要的前提，那就是市場上確實還有很多需求，而且被限購擋在大門之外，在這樣的背景下，限購之門開啟，門外的需求就會蜂擁而進。
但問題的關鍵在於，在限購的大門之外，其實並沒有太多的需求。 中國房地產市場經過20多年的高速發展之後，早就度過了短缺時代，無論是人均住房面積，還是人均住房套數，都已經處於很高水平，買房的需求其實已經被過度透支，不僅這一代很多人已經不需要買房，甚至下一代人都會坐享好幾套住房。而且，現在很多人不僅不買房，甚至開始以大換小的反向操作，將現有的大房子換成更小的房子，透過住房降級套現出部份現金。
解除限購，雖然的確能夠讓部份剛需人群具備購房資格，但是真正能夠釋放的購買力，將遠遠小於預期。
去年11月，廈門市全面放開了限購政策，按照國家統計局的數據，解除限購的當月，廈門的二手住宅價格同比下降了6.5%，環比下降了1.3%；放開限購的第二個月，廈門的二手住宅價格同比下降了7.1%，環比下降了1.2%。可以說，全面放開限購，在廈門市幾乎都沒有激起一片浪花，反而加速了房價下跌。
廈門的房價排名全國第四，是當之無愧的房價一線城市。廈門放開限購後的房價走勢，也基本上給其他一線城市提前給出了劇透——即使放開限購，也不會有太多人去買房。
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