2024年，房价还会跌吗？

商 界 导 读：房价阶段性的底部或许正在形成。

2023年，楼市爆雷，房价下跌，市场上弥漫着悲观情绪。

许多人都心存疑虑：2024年，房价还会跌吗？

新年伊始，希望借此文章，帮助大家对房价形成更加清晰的判断。

同时也提醒各位读者，本篇文章仅代表个人观点，不构成任何投资建议。

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10亿平方米：楼市

先亮观点： 我们认为，房价阶段性的底部或许正在形成。最核心的底层逻辑，就是房地产市场的供需基本触达平衡线。

根据「七普」数据，2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米。

以房屋产权50年作为折旧计算年限，每年折旧2%，就是10亿平方米，这也就代表房地产市场成交量的基本平衡线。

当然，这个10亿平方米的平衡线，是用来衡量近几年房价走势的参考指标。从长远来看，如果人口减少会带来平衡线下移，不过这是后话，暂且不论。

我们先来拉一组过去十年全国商品房年销售面积数据：

数据显示，2022年全年商品房销售面积出现了大幅下滑，到了2023年持续下滑。2023年成交量相较2021年，下滑33%。

基于此，我们能看到，连续两年，楼市的走势是「缩量下跌」，这也就意味着，随着房价下跌，市场连续两年出现了「惜售」情绪，没有产生大规模抛售。

另一方面，2023年，全国商品房销售面积11亿平方米，已经逼近10亿平衡线。

综合推测， 在10亿平方米成交量附近，楼市或将得到一个有效的支撑 。

中国的房地产市场，无论是政府、银行、开发商还是房屋持有人，没有人希望房价下跌，这也就是最近两年楼市价格下跌后成交量萎缩的原因。

既然如此，这两年的价格下跌到底是什么导致的呢？

背后的主要「元凶」就是法拍房。

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法拍房：房价跳水的元凶

我国法拍房平台主要有3家，分别是阿里、京东和北交互联平台。其中，阿里拍卖平台的挂拍量最大。

阿里法拍房数据显示：

2021年6月之后，阿里拍卖便不再发布法拍房的月报或周报，不过可以推测的是，最近几年，法拍房的数量依然在增加。

以2021年为例，168万套法拍房，以每套100平米计算，法拍房总挂牌面积达到1.68亿平方米，已经占据全国商品房交易总面积的近10%。

2022年，总交易面积大幅下降，法拍房继续增加。此消彼长，可以推测法拍房在全国商品房总交易面积中所占的比例，大幅增加。

一旦法拍房交易占据全国房产交易的20%以上，法拍房的价格将直接对市场价格造成冲击。 近两年，深圳上海传出的房价跳水30%的消息，不少其实都是法拍房导致。

法拍房交易的本质，并非因看衰楼市主动降价售卖，而是由于债务违约，房屋产权人资不抵债，房屋被银行抵押拍卖。

法拍房挂牌以出售为目的，所以售价往往会大幅低于市场价，而且如果流拍，就会继续降价，直至卖掉为止。

一旦法拍房在市场成交数量激增，法拍房的成交价就会影响到正常楼市交易价格。任由这种情况持续，将会由法拍房的风险蔓延至整个楼市，甚至对中国经济产生冲击。从目前市场来看， 房价下跌幅度的风险线是30%左右。

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30%：房价下跌风险线

为什么房价下跌的风险线是30%？

中国近年来，首套房平均首付比例是30%。以一套成交价100万元的商品房为例，首付需要支付30万元，剩下70万元每月按揭付款。

如果房价下跌30%，这就意味着原先市场价值100万的房子，此时只值70万元，首付的30万元跌没了。 对于房产所有人而言，在跌掉首付款之后，就会产生断供风险。

断供房会成为法拍房，从而形成恶性循环，会进一步导致房价下跌，产生系统性风险。

正因如此， 中国楼市下跌的风险线会在30%左右，一旦触发这个风险线，政府就有了出手救市的必要性 。

从目前看来，对于维稳楼市，国家早已出手。

除了不断下调房贷利率、持续放宽购房限制，以激发市场购买需求之外。据新闻报道，今年1月11日，央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。福州、天津、成都、青岛、重庆、长春、郑州和济南作为首批试点城市。

从春节前国家公布的1月份经济数据来看，M2-M1剪刀差缩小，房贷增多，释放出了楼市回暖的积极信号。

与此同时，国家系列的政策支持仍在释放。

今天（2月20日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR保持3.45%不变，5年期以上LPR下调25个基点，由4.2%调整至3.95%。本次为非对称降息，5年期以上LPR下调25个基点，为2019年换锚以来最大降幅，房贷利率进一步接近历史最低水平。

综上所述，中国楼市目前经过下跌，无论从市场供需还是政策调控，都已经到达一个相对有力的支撑区间，2024年房价的阶段性底部或许正在形成。

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楼市未来：行情进入分化

从目前的市场环境来看， 房地产的黄金年代已经结束。中国未来的楼市，将从普涨时代，进入分化行情 。

对于一般购房者而言，如何去判断房子的增值空间， 核心指标就只有一个：人口净流入 。

一座城市的房价，核心还是受供需关系影响，当城市的人口净流入持续增长，必然会推动价格上涨，这是判断房价的底层逻辑。

在这个大的逻辑之下，一座城市的房子增值与否，受相关条件加权影响，比如地理位置是否核心，附近是否有交通枢纽、学校、商场、医院、稀缺景观等等，综合条件越强的房子，在这座城市里的保值增值空间越大。

除此之外，楼市的涨跌还和金融环境息息相关。中国近年的楼市下跌，和美元进入加息周期也有一定关系。

美元加息，导致全球被抽水，楼市、股市乃至大宗商品的行情必然受拖累。

目前，可预期的是，美元即将进入降息通道，加上国内持续的降准降息，一旦进入货币宽松的环境，楼市或可迎来小阳春。

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