*本文為「三聯生活周刊」原創內容
一走進成都市中央花園二期，人就被各種聲音籠罩：花園裏有孩子在哭，電動車喇叭嘀嘀嘀，車輪和凹凸不平的地面撞擊出震響，茶室裏麻將聲嘩啦啦，商鋪裏有人在炒菜、收拾碗碟、討價還價。天空中不時響起隆隆轟鳴，那是從雙流機場起飛的班機正在經過它們的航道。與這些聲音一齊入侵人感官的，則是拉在大樹上宣傳防火的橫幅、斜斜纏在一起比胳膊還粗的電線、斑駁發黴的建築外墻、到處亂停的共享單車、散發異味的路邊垃圾桶，還有從雜草中飛出、幾分鐘就咬得人滿手紅包的小蠓蟲。
中央花園二期建於上世紀90年代，曾經是成都市最早開發的商品房片區。但由於規劃不佳，疏於管理，20多年過去，它已經成了市裏有名的老舊小區。住在小區85棟房屋裏的3295多戶居民，也不得不整日忍受這樣臟亂無序的生活環境。2018年，住在這裏的一群業主提出設想，要將老小區拆掉，在原地重建一片帶電梯的新房。為了這個夢想，他們向街道和區政府提出拆建申請，並先後在小區裏發起過兩次大規模投票，最終同意率達到99.9%。2024年春天，他們收到市住建局等部門的論證意見，因缺乏相應政策支持，小區暫不實施「自拆自建」。
趙濤是中央花園二期第三屆業主委員會的主任。他今年50歲了，還算是業主裏的「年輕人」。五年前，他從小區的「三方協調小組」誌願者開始，和一群熱心小區建設的人共同籌建了業主委員會。從那之後，為了心中的「理想小區」，他們跑政府、搞投票、改物業，不停努力了五年多的時間。他告訴本刊記者，盡管「拆舊建新」的提議暫時沒有得到授權，他和鄰居們也不會放棄繼續爭取。
以下是趙濤為本刊記者講述的他和中央花園二期的故事。
記者 | 魏倩
攝影 | 黃宇
為何不拆舊建新？
老成都人都曉得市裏有個「五大花園」。這個由中央花園、紅運花園、名流花園、交大花園、皇家花園組成的大片區在成都市西邊二三環之間，總居住人口超過10萬，是成都市最早開發的商品房區域。我所住的中央花園二期小區就在這片「花園」之中，小區北臨清水河，南靠四川省婦幼保健院，占地20萬多平方米，有85棟住宅，住著3000多戶上萬名居民。
我是2003年左右在這兒買房的。當時我已經在成都工作了幾年，準備買房結婚。看房時，中央花園吸引我的主要是這兒的環境，小區內部就有條河，沿河可以散步，它離我工作單位近，戶型是當時少見的躍層，價錢也合適，市裏帶電梯的商品房一般要2000元/平方米，這裏只要1200元左右。當時我們就聽說，「五大花園」是20世紀90年代由當時的雙流縣主導開發的房產計畫，後來劃歸入武侯區範圍，曾經是成都相當有名的房產板塊，時髦的「商品房」概念還吸引了不少有錢人入住。
沒想到30年後，中央花園二期又出了一次名。 這次，是因為我們想把它拆掉重建。
2003年買房後，我一直沒在裏面住，2010年前後才和家人搬了進來。但讓我意外的是，不到10年，小區已經讓我有點認不出了。風吹雨淋，樓棟外墻脫落發黴，從黃白色變成了灰黑色；小區裏住的人比過去多，不少都是租戶，總感覺一刻也難得清凈；門前垃圾無人清運，綠化帶雜草叢生，更重要的是，不知道從什麽時候起，樓棟一樓的車庫都被人私自搭建，改成了商鋪出租，樓下什麽商店都有：開飯店的、洗車的、做燒烤的、收廢品的……商鋪多了，樓下總是熙熙攘攘，像個大集市。有時候我一大早出門，看見樓下亂七八糟的棚子就氣不打一處來，有時候甚至覺得自己像是住在孟加拉的貧民窟裏。
除了環境臟亂，小區還經常出現安全問題。因為商鋪和租戶私拉電線，小區裏僅2019年就出現過三次火災，不是空調外機就是雨棚著火，幸虧沒有人員傷亡。除了火災，小區裏盜竊案也層出不窮，我家的房子也被撬過鎖。人員混雜，治安混亂，聽說有一年警察還在這兒搜查到一個制毒販毒團伙。
小區情況越來越糟，不少業主和我一樣憂心。2018年3月，社群組織我們小區開了一次「院落治理壩壩會」，征集了業主們對小區發展的建議，會後，業主自發組織了一批誌願者，討論怎麽樣能讓我們「中二期」環境改善。後來，我們起草了一份「關於改造小區、建設宜居二期的倡議書」貼在小區裏，開頭的幾句是我寫的：「您是否希望小區環境改善？您是否希望小區治安轉好？您是否希望自有房產升值？您是否希望回家停車有位？……」從這份倡議書開始，我們小區第一次有了業主微信群，也聚攏了一群熱心小區發展的誌願者，組成了一個社群、業主、物業「三方協調小組」。
現在想想，這個執行了一年多的「協調小組」起碼給小區帶來了幾個積極影響：一個是小區環境有了好轉。透過社群的組織協調，誌願者們花了將近一年時間，和物業公司開聯席會議，找通訊網路營運商整治光纜，在小區裏組織大掃除，挨家挨戶組織入戶調查，共同爭取政府的小區改造資金和公共服務資金，還和物業要求在小區部份單元裏裝上了網路攝影機。那陣子不少鄰居都在群裏說「感覺二期有希望了！」另一個是，以這個協調小組為基礎，我們小區成立了第三屆小區業主委員會。而在那之前，小區已經有12年都沒有業委會了。
最後一件事影響最大，但它來自我們當時誰都沒在意的一句話。業主群成立後，群裏一位叫伍大明的業主說，他說有個辦法，「業主不出一分錢，能讓小區的環境徹底得到改善」。後來我才知道，伍老師退休前在內江市工作，他偶然一次和一位做房產促投的朋友聊起小區情況，討論中萌生了拆除重建小區的念頭。 他的想法很簡單，小區原址重建，居民們按照原面積置換新房，至於資金，可以請重建的開發商在現有基礎上增加小區容積率，把多出來的房子賣掉，就能覆蓋成本。
聽起來似乎並不完全是天方夜譚。我想，小區問題叢生，已經到了積重難返的程度，拆掉重建說不定是條路子。伍老師說他們曾經找過街道辦，對方也在口頭上同意了「原地重建」請求。見協調小組的成員們覺得可行，當年11月，我透過12345網站申請政務公開，12月成都武侯區委辦公室在網上留言板回復：「如業主都願意改造重建，街道將會同相關部門、企業推動該小區改造重建工作」，我們小區所在的晉陽街道辦事處也蓋了章回復：「對中央花園二期的舊城改造，需由95%以上小區業主簽字自願參加在現有規劃條件下的舊城改造。」
有了這個回復，我們一邊籌備成立業委會，一邊在小區裏開始了第一次「拆建簽字」。
誰來出資？
沒想到，業委會還沒成立，「原拆原建」倡議在小區裏的同意率就超過了90%，到2019年8月業委會成立後，最終同意率是96.5%。 當時我想，對於我們這個住著上萬人的小區來說，這個數據足可以說明，大家改善小區環境的意願已經很強烈了。
所以業委會成立，公章刻好後的第一件事就是向街道申請批復原拆原建。我們還把3000多戶業主的同意簽名冊印了三套，厚厚的一摞，分別寄給了區、市、省三級領導，希望政府能幫助我們開始改造重建論證。
不過這次申請最終沒達到我們想要的結果。簽名寄出沒兩天，區委領導給了我們批示，表示可以將小區納入危舊小區論證。次年3月，住建部門又給了我們一份房屋安全鑒定機構的名錄，讓我們請相關單位來鑒定小區裏的房子是不是危房，因為根據當時的政策，只有城鎮D級危房，才能在「原址、原面積、原樓層、原高度、原性質」的原則下重建。大家討論了一番，小區裏有些房屋的確已經出現外墻脫落，地基裂縫，一些業主私自拆除承重墻、打隔斷，也讓我們深感危險。但真要作鑒定，我們又覺得評級不可能達到D級，再加上我們想要的也不是危房的原址原面積重建，所以沒去鑒定。 既不是棚戶區，也不是危房，沒有相應政策支持，拆建小區的事也就擱置了下來。
小區裏下一次再提「拆舊建新」是快兩年後的事了。2021年11月，時任武侯區區委書記到小區走訪，綜合各種情況後，認為小區的種種問題「非重建不能解決」。2022年大年初一，區委書記帶著區長和街道書記，到社群開了一次動員會，提出了重建小區的建議，讓我們繼續做群眾工作。當時參與動員會的還有同社群「中央花園一期」小區的業主代表，就這樣，過去沒希望的事情突然有了轉機，大家都很興奮。
其實，這些變化很多是新政策引導的結果。2020年4月，成都市出台了「城市更新43號文」（【城市有機更新實施辦法】），提出要「以公園城市建設引領城市有機更新，創新城市發展模式，增強城市永續發展動力」，列明了三種城市更新形式：保護傳承、最佳化改造和拆舊建新。 我們看到希望，當年6月就去找了市住建局，然後轉到區公園城市局，區公園城市局分管局長說「需要等細則，有政策第一時間會想到二期」。之後2021年11月，成都入選住建部第一批城市更新試點城市，武侯區則成為成都的先行試點區。區委書記提出的拆建設想和我們開始計劃的並不完全相同。他說，因為城區要控制容積率指標，容積率大了環境也不宜居，因此我們小區不能過多增容，如果要新建，建議不超過14層。再加上拆建是民生工程，業主套內面積不能減少，算上公攤，最終總建築面積將增加10%～15%，這麽算下來，我們就沒有多余的房子可供出售了，因此拆建必須業主自己出資。 「修房子的錢你們自己出，公建配套政府來出，規劃和建設由政府來做。」這就是我們的第二次拆建方案。
區委書記給我們的第二個建議是自己做群眾工作。他在金牛區工作時，曾參與過有名的曹家巷片區自治改造計畫。那裏過去是個棚戶區和商品房穿插的大片區，做舊城改造需要連片開發，由於片區戶數過多，利益難以協調，他們推選了居民自治改造委員會，「依靠多數群眾去做少數群眾工作」，最終讓3000多戶居民都簽了字。他也建議我們采用這種辦法，爭取同意率達到百分之百，街道辦事處在市裏的網路理政平台上也表示，「業主都同意‘自拆自建’政府才會出台專項規劃」。
但這次，意見征詢變得比過去困難得多。關鍵問題還是在出資上。上一次「原拆原建」計劃不需要業主出資，同意率能達到96%，這次要自己出錢。每平方米預估4000元建設費，按照100平方米算就要掏40萬元。我們一開始拿到的同意率只有40%左右。在我們這些支持拆建的業主看來，自己的房子自己出資重建是很正當的，畢竟最終受益者也是業主本人。何況現在「五大花園」大戶型的房價不到1萬元/平方米，拆建新房後房價一定能夠上漲。因此，盡管大家認為具體的拆建費用還需要再討論，基本還是同意出錢的。但也有很多業主不理解，見誌願者做工作，覺得我們要從中取利，劈頭蓋臉地罵過來。
一個小區就是一個小社會。我們小區是按商品房開發的，戶型多樣，有200多平方米的復式住宅，也有40～50平方米的小房子，大家在不同時期購房，各自的家庭情況和社會身份都不一樣，想統一意見比想象中還要更難 。有一戶堅決反對拆建的業主是位獨居在小區的女性，因為那個50多平方米的小房子是她唯一的住房，她擔心拆建後新房爛尾，一個人住也不願折騰搬家，希望我們能像過去的征遷一樣把她的房子收走，再補償一筆錢。有的業主自從購房後就一直沒在小區裏住，房子常年空著，要找到這些空房的業主就花了我們不少工夫。還有的人家的房子比較大，想著新建後不要這麽大面積，問我們能不能把面積折算成錢。
在走訪中，我們也聽到了很多的顧慮。有的年輕人剛剛貸款在小區買了房，手裏確實沒有余錢支持拆建；還有的獨居老年人不願意搬家，擔心一下子過渡三五年，租不到合適的房子不說，身體也承受不住；還有人擔心，如果這事沒有政府支持和監督，沒人能保證新房的工期和品質。誌願者們想各種辦法打消他們的擔憂。2022年2月，我們查到武侯區的一個平台公司在網上發了一份「五大花園」城市更新規劃設計方案的招標，3月9日開了標。這讓我們做工作時的底氣足了不少，它起碼說明，我們的拆建流程是有政府支持的。至於個人資金問題，區政府也幫我們向銀行爭取了低息貸款政策。
後來，我們擔心同意率上不去，又根據大家的意見對拆建出資方案做了調整。那些願意按照1∶1.1舊房換新房的，還是按照原來4000元/平方米的預估造價，覺得出資太多的，我們也提出用地下停車位權益變現，可以按照2000元/平方米的造價原面積得房，對那些擔心爛尾，實在不願意出資的，我們也提供了一些轉讓和補償方案，比如可以將部份產權按現價1.5倍轉讓給投資機構獲得建新資金。我們也還在想辦法，爭取按照第一版方案，看能不能把小區總建築面積增加20%，適當提高容積率，覆蓋修建成本。
2022年到2023年，一年多時間裏，業主誌願者們有的自己帶飯，在業委會辦公室裏輪流值班，有的上門走訪，電話聯系業主，在小區裏講解方案。在大家的努力下，到2023年夏天，小區的拆建同意率終於達到了99.6%。
容積率問題
那段日子，小區裏總是洋溢著一種充滿希望的氛圍。 每當有一棟樓拆建意願征詢達到100%同意，大家都會在樓門前掛橫幅慶祝，一時間小區裏到處是大紅色橫幅。 我們還在業委會辦公室裏掛了一幅「拆建意境圖」，每次擡頭看看都覺得眼前的問題都有了解決之道。
但2023年夏天，我們把同意率數據和拆建報告送出到街道和區裏，等著下一步論證的時候，就一直沒得到正式回復。再到2023年底，街道辦向我們傳達了市住建局等部門開具的論證意見，主要內容有四點：關於「拆」的政策，目前只有D級危房可以自拆自建，二期業主多，需要全體業主同意才能自拆自建；關於容積率，因為臨近清水河，小區部份區域容積率需要控制到1.5（比現在還低），改規劃和增容不能減免土地出讓金；建設費用裏，公共配套政府可以出資，也可以參照老舊小區改造予以支持；關於稅費，國家尚無「自拆自建」的稅費減免政策。
總之一句話：暫不實施「自拆自建」。
爭取了這麽久，這樣的結果自然令人灰心。但失望了一陣子，我們又想這畢竟不是正式回復，還有再轉圜的希望，於是我和伍老師細細研究了論證意見裏的說法，覺得關鍵問題還是在容積率。目前我們小區的容積率基本是2.0左右，按照之前拆建方案的測算，新建小區至少要增容到2.5～3.0之間，才能覆蓋成本，但現在「容積率控制到1.5」的回復，就讓拆建幾乎成了不可能的事了。
但是這個容積率1.5的規定是哪裏來的呢？我們查過，關於它的最早說法來自於一份2017年版的成都市規劃圖，確定我們這片區域是「特別區」。但這份規劃2020年已經過期了，最新版本的區域分類我們還沒有看到。
查這個東西不是我要較真，這幾年我和伍老師都很關註城市更新的各種政策，發現政策本身也在不停叠代調整。我們發現，2023年11月10日，自然資源部印發過一份【支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023年版）】，提出「在……重要的濱水活動區……鼓勵土地混合使用，透過多功能復合吸引人口集聚，促進地區活力提升」，檔裏還有容積率最佳化政策，指出「其新增建築規模可不受規劃容積率指標的制約」。2024年3月，成都市規劃和自然資源局等五部門又印發【關於以城市更新方式推動低效用地再開發的實施意見】，裏面提到，「納入城市更新單元內的低效用地再開發計畫用地容積率，在歷史城區外核心區住宅用地容積率可按不大於3.0執行」。
這兩份檔又給了我們希望，如果按照這兩份檔的意見，那我們小區增容的設想不就能實作了嗎？我和伍老師也拿著檔去找過公園城市局及區規劃和自然資源局等部門，咨詢如何進入「城市更新計畫庫」。但對方負責同誌告訴我們，按照政策，城市更新中單個片區只能有20%拆除，其他80%要保持原樣，我們的小區是否能進入這20%的範圍，還需要根據政府的整體城市規劃來安排。
不過我們還沒有放棄。今年4月，我也看到了浙江省杭州市那邊的小區自拆自建的新聞，其實他們的拆建方案和當時區委書記給我們的建議差不多，也是居民自主出資，原址重建，但是不同小區有各自的現實困難，最終的解決方案可能也千差萬別。我們很感謝上級領導的支持，讓我們過去有機會做這些嘗試，現在我們也盼望政府能給我們一些拆建的專項政策，比如稅費、土地增容費減免等，我們的同意率已經達到了要求，只要有一點轉變，就能解開這個結，讓我們也能作為成都市的試點計畫，共同探索城市更新的道路。
我是業主
今年8月，我們的業主委員會就要換屆選舉了。從2018年的「協調小組」誌願者開始到2019年業委會成立，我們這個不到10人的業委會已經在小區工作了5年。這期間，我的兒子從剛會說話的小孩成了小學生，到了其他區上學。讀幼稚園的時候，他一聽到我電話響就說「業主找你的」，到了小學給「業」這個字組詞，他第一個寫的是「業主」。
這五年，除了忙著爭取自拆自建，大家還「折騰」了不少事。小區裏第一次有了「公共收益」，我們和物業協商，把小區停車費等公共收入按照六四分配，還收回了小區裏不少被占用多年的業主共有資產，到目前為止，這些公共收益達到了300萬元左右，過去因為一直在爭取「原地重建」，做最根本的改善，所以只把錢用在最緊要的計畫裏。2022年，經業主大會同意，分發到戶上百萬。應大家的要求，除了發放給業主的部份，我們還用公共帳戶裏的錢為小區建設兒童樂園、修補道路、修補炮台防水、增添座椅。這期間，因為在業主大會表決中物業未達續聘條件，我們也想過要選聘物業，為此還鬧出過不少不愉快，2023年夏天，業委會還和物業因為場地費等公共收益問題打過官司。物業輸了不服上訴，最終被中級人民法院駁回。
這些事每一件都不容易，小區是大家的，但房屋的產權屬於業主，一旦涉及利益，每個人都會據理力爭。因為車庫改變用途漲物業費，曾有30多位車庫業主來業委會辦公室找我理論。還有那些讓我們煩心不已的車庫改成的商店和棚子，有一年我們好不容易以清除消防隱患為由，拆除了一些棚子的室外部份，沒過多久那些棚子就又延伸出來，更不要說治理群租房、隔斷和其他私搭亂建的事務了，幾乎每個誌願者都能說出一大堆制止、投訴，最後無疾而終的故事。我想，這或許也是大家認為小區已經「無藥可救」，需要徹底拆除重建的理由之一吧。
在這些過程中，我們也在這方不大的區域裏見識了許多人情冷暖。忙拆建的時候，有業主喝多了跑到我們辦公室吵鬧，說我們要從中牟利。我們的業委會成立時本來有9名成員，但因為壓力太大，這幾年有一位老師結束了。但也有很多人留了下來，我今年50歲了，在業委會裏還算是年輕的。副主任伍老師今年已經75歲了，還在為了小區的事情到處奔走。誌願者中有不少人也和他年紀相仿，大家平時都有各自的工作，有的家裏還有老人住院要照顧，但為了拆建的事，不管刮風下雨，自己帶著飯也要來辦公室值班、打電話。
這麽做了幾年下來，我對小區的情感也慢慢發生了變化。一開始只是覺得環境不好，想做點什麽讓它改善，算是一種熱心公益的感覺，時間久了覺得我對這裏的一草一木都負有一種責任。 我是業主，小區是我們大家的。可能是我性格使然吧，一旦開始做了，就覺得一定要想辦法把它做好，做到底。父母擔心，不想讓我繼續做業委會工作，我就瞞著他們偷偷去開業主會，去跑政府，就連我們小區的微信公號，也是我在家偷偷發的。
既然拆建方案暫時得不到正式回復，我們現在也在兩手準備，看看能不能先對小區做舊改。我們想，即使不能拆舊建新徹底改造，如果能對小區「高標準」舊改，也不失為一種可選方案。何為「高標準」，我們也有自己的要求，現在我們也已經把計畫清單報給了社群，希望舊改不是修修馬路，塗塗外墻，換個雨棚這麽簡單，而是要對小區整體風貌重新規劃，並進行綠化、智慧物業、門禁、休閑區域等多個方面的改造。
現在，因為孩子在外區上學，我們平時只有周末才會回這裏看看父母。我的孩子就出生在小區門口的醫院，從小在這裏長大，對這兒的感情比我們大人還要深，一到星期五就盤算著什麽時候要回來玩。有時候走在小區裏，我也總會想起那張「拆建意境圖」，那幅圖是我從網上下載的，上面畫的是有段時間特別流行的一種「花園」小區，明亮又幹凈，讓人覺得充滿希望。 歸根結底，我們只是希望小區能整潔一點，有能讓大家活動的公共綠地，有一個相對來說比較安全的環境，有規範的管理，父母在小區有地方散步，小朋友能放心地在樓下玩耍，那就是我們心裏理想小區的樣子。我們不會放棄。
（本文選自【三聯生活周刊】2024年第21期）
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