*本文為「三聯生活周刊」原創內容
文｜謝九
中國寫字樓市場降溫的速度之快，遠遠超過了住宅市場。北京、上海和深圳等地的寫字樓大量空置，空置率創出10多年的新高，而租金價格創出10多年新低。一線城市裏些曾經最頂級的寫字樓，在大量辦公區域關門之後，也不復往日的繁華和氣派。
根據市場主流機構的數據， 去年年底，中國幾大一線城市的寫字樓空置率都超過了20%。 深圳的空置率最高，甲級寫字樓的空置率超過26%，上海的空置率為21.8%，比上年上漲超過5個百分點；北京的空置率為21.7%。這就意味著，在中國一線城市，至少有超過2成的寫字樓處於空置狀態。按照很多網友的目測，很多頂級辦公大樓的空置率還要遠高於此。
【盛裝】劇照
隨著寫字樓空置率越來越高，租金也隨之大幅跳水。 空置率最高的深圳，租金價格相比前幾年的最高點已經下跌了3成，回到了11年前的水平；北京去年的平均租金下降超過9%，但從實際成交價格來看，部份區域跌的租金價格其實已經被腰斬， 比如望京某熱門辦公區域，前兩年的租金價格為每平方米7元/天，現在已經跌到了3.5元/天。
國內寫字樓市場之所以出現斷崖式下跌，主要原因還是需求疲軟。 寫字樓市場有一個指標叫做凈吸納量，是指「新租面積+擴租面積-退租面積」，業界以此衡量寫字樓的市場需求。以最近兩年的數據來看，國內一線城市的寫字樓凈吸納量呈現暴跌之勢。
從2021年到2023年，北京的甲級寫字樓凈吸納量從101萬平方米下降到12.7萬平方米，跌幅87%；上海從136萬平方米下降到39萬平方米，跌幅71%；深圳從84萬平方米下降到22萬平方米，跌幅74%。以這組數據來看，三大一線城市的甲級寫字樓，在過去2年的需求大幅萎縮了7-9成。
【獵場】劇照
企業對於辦公樓的需求大幅下降，主要原因還是最近幾年很多企業盈利不佳，需要透過各種方式縮減開支。 比如互聯網企業，在過去行業的黃金時期，很多互聯網公司都非常舍得在辦公環境上花錢，但是隨著這幾年互聯網行業的紅利期逐漸消失，各大互聯網公司都面臨不同程度的盈利壓力，降本增效就成為互聯網公司過冬的戰略。
如果說大規模裁員還要面對各種社會壓力，那麽縮減辦公開支就成為相對最容易的選擇。 在降本增效的大背景之下，很多互聯網大廠或是減少辦公面積，或是消費降級，從頂級辦公區域搬遷到更便宜實惠的寫字樓。
比如北京的中關村和望京地區，是互聯網企業最集中的兩大區域，但是最近幾年，很多互聯網企業都開始撤出，字節跳動、微軟和愛奇藝等等從中關村退租，美團更是在望京提前退租3萬平方米。
【一路朝陽】劇照
除了國內企業在辦公開支上壓縮成本，外資撤離也在一定程度上減少了寫字樓的需求。 2023年，中國實際使用外資同比下降了8%，曾經高速湧入中國的外商投資，在去年出現了罕見的負增長。外資一向是中國高檔寫字樓的重要客戶，最近幾年，外資開始縮減在中國的投資，部份外資甚至全部停止了中國業務，徹底關閉了在中國的辦公室，全球資管巨頭先鋒集團，去年就徹底停止了中國業務，在11月份關閉了在上海的辦公室。這些外資的撤離，也導致國內寫字樓市場失去了部份重要客戶。
這些撤離的外資部份是因為在中國經營成本上升，盈利壓力加大，部份是因為地緣政治的因素而結束中國。隨著中國近期開始出台各種吸引外資的舉措，部份外資有可能會重新回到中國市場，但那些基於地緣政治因素而離開的部份外資，在短期之內可能很難重新回到中國。對於寫字樓市場而言，那些外資客戶離開造成的需求缺口，短期之內可能很難被填補。
【獵場】劇照
寫字樓是觀察一個城市乃至一個國家的經濟晴雨表，在很大程度上折射了經濟活動的興衰。 判斷一座城市的經濟是否活躍，寫字樓也是一個很好的觀察視窗。
從微觀層面來看，寫字樓的需求是否旺盛，折射了相關產業處於怎樣的發展周期。 一線城市寫字樓的主要需求來自金融業、科技互聯網行業以及其他一些服務型行業。當前一線城市的寫字樓出現大量空置，說明這些重點服務型行業處於向下的周期，缺乏足夠的擴張動力。
寫字樓大量空置，不僅只是金融和互聯網等行業處於萎縮周期，表明更多的行業都在收縮戰線。因為如果只是金融和互聯網等行業的辦公需求下降，其他行業如果還在上升周期，可以很快填補寫字樓市場的需求空白。
但是，幾大一線城市的空置率一年比一年高，說明絕大多數行業尤其是服務業都在收縮戰線，對於辦公空間的需求持續減少。一方面，企業需要壓縮辦公空間來節省成本，同時，很多企業在裁員之後，確實也不再需要太多的辦公空間。
【相逢時節】劇照
過去十幾年，中國一直在努力發展服務業，提高服務業在經濟中的比重，因為已開發國家一個重要的標誌就是服務業占比很高，服務業對GDP的貢獻度一般都超過70%。十幾年前，中國服務業對GDP的貢獻度只有40%多，到了2019年，服務業比重大幅提升，對GDP的貢獻度超過了6成，如果按照這樣的趨勢發展，中國的服務業占比有望接近已開發國家的水平。
但是疫情之後，中國的服務業開始掉頭往下，終止了持續增長的勢頭，2023年，中國服務業對GDP的貢獻度下降到54.6%。互聯網的萎縮，教培行業的覆滅等等，都在很大程度上降低了中國服務業的發展。
寫字樓大量空置，從更宏觀的角度來看，也意味著中國經濟向服務業轉型，跨向更高級的發展模式還任重道遠。
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