*本文為「三聯生活周刊」原創內容
文｜謝九
由於樓市成交量持續低迷，最近，越來越多的城市開始推出住房「以舊換新」，希望以此啟用樓市成交。 對於普通民眾而言，住房以舊換新到底該怎麽玩？對於整個房地產市場而言，以舊換新又會帶來怎樣的影響呢？
住房「以舊換新」在前幾年就有個別城市開始試點，從去年以來呈現出慢慢擴大的趨勢，到了2024年，全國範圍內已經有30多個城市開始住房以舊換新，預計未來還會有更多城市加入。住房以舊換新，可能會慢慢成為房地產交易的一種新模式，走進更多普通人身邊。
住房以舊換新，基本操作模式是，個人在政府指定的開發商處釘選一套新房，然後將自己手上的舊房交給專門的中介、房企或者其他第三方專業機構進行銷售，如果舊房順利賣出，個人彌補新房和舊房之間的差價，完成「以舊換新」的住房置換。
對普通民眾而言，參與以舊換新的好處在於， 如果能夠最終成交，可以享受一定的房價和契稅等優惠；如果舊房不能在規定期限內賣出，導致最終無法換購新房，新房購買合約也會隨之失效，不用承擔相應後果。
所以，普通民眾如果確實有賣舊房換新房的打算，「以舊換新」還是值得參與的活動。 不過，在「以舊換新」這個置換鏈條上，難度最大的還是如何將舊房順利賣出。
由於當前國內樓市進入了供過於求的階段，賣房的難度越來越大，大部份成交的住房都是靠大幅降價才能實作成交。所以，住房以舊換新的活動雖然在部份城市已經早就推出，但是實施效果並不理想，也並沒有在全國範圍內大面積推廣。
不過，2024年以來，部份城市開始加大以舊換新的扶持力度，尤其是對於如何賣出舊房實施了較大力度的改革，以舊換新開始出現加速的跡象，在更多城市得到了推廣。
住房以舊換新的最大障礙在於如何順利賣出舊房，對此，部份城市開始試點讓國資進場，專門收購舊房，然後將收購的舊房用於保障房供應，如此實作了一舉多得，既可以打通以舊換新的最大堵點，又可以增加保障房的房源供應。
部份地方政府之所以要不遺余力推動住房以舊換新，直接目的是為了盤活房地產市場，如果從背後更深層次來看，也是為了拯救地方政府的土地財政收入。
住房以舊換新，其中最關鍵的詞就是「新」，也就是，民眾賣掉二手房之後，只能換購新房，不能換購二手房。政府之所以鼓勵換新，主要就是為了幫助開發商消化庫存。如果開發商的庫存長期積壓，開發商就不會積極買地，那麽政府的土地財政收入就會大幅萎縮。
【都挺好】劇照
過去兩年，由於樓市成交量越來越低，土地出讓金也隨之大幅下降，2022年，全國土地出讓收入下降了23%，2023年在此基礎上再降13%。如果土地出讓繼續大幅下降，很多地方政府將會面臨較大的債務危機。按照官方對中國當前地方債的描述，「總體來看，地方債務風險可控。同時，從全國看，地方債務分布不均勻，有的地方隱性債務規模仍然偏高，面臨較大還本付息壓力，風險依然不容忽視。」
雖然中國總體債務風險可控，但個別地方政府一直面臨較大的債務壓力，如果房地產市場持續下行，開發商不能積極買地，那麽，個別地方政府的債務危機可能會進一步升級。所以，如何幫助開發商快速消化庫存，其實也是地方政府化解債務危機的重要手段。
也正是在這樣的背景下，地方政府對於住房以舊換新的扶持力度也就不斷升級，住房以舊換新也開始在更多的城市得到推廣。
那麽，以舊換新這種新的交易模式，將來能夠成為住房市場的主流嗎？如果越來越多的城市開始推廣以舊換新，對於樓市又會帶來怎樣的影響呢？
如前所述，以舊換新的最大難點在於如何順利賣出舊房，如果以市場化模式銷售舊房，在當前樓市供需格局下難度較大，這也是前幾年以舊換新進展不順的主要原因。
如果以政府介入的模式來解決，也就是讓地方國資來收購民眾舊房，這無疑將大大加快以舊換新的速度，但是這種模式的難點在於，對於地方國資的實力提出了很大挑戰，如果以舊換新的整體規模不大，地方國資或許還可以承擔，但是一旦以舊換新大規模推廣，尤其是在二手房市值更高的一線城市推廣，那麽對於地方國資的收購能力就將是巨大挑戰。所以，截至目前為止，住房以舊換新還沒有在一線城市落地。
無論以舊換新最終會走到怎樣的程度，對於有住房置換需求的普通民眾，以舊換新至少意味著又多了一個賣房的選擇，當然還是一件好事 。但是，對於那些沒有置換需求，只有賣房需求的民眾，以舊換新意味著，將來個人賣房的難度會越來越大。因為在以舊換新政策的吸引下，市場的部份需求被吸引到了新房市場，二手房市場的購買需求也就因此被分流。
在當前供大於求的樓市格局下，由於供給越來越過剩，而購買力越來越稀缺，將來對於購買力的爭奪將越來越激烈。 對於打算賣房的個人，不僅要面對二手房業主之間的競爭，將來還要面臨更多來自開發商和地方政府層面的競爭，賣房會變得越來越難。
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排版：樹樹 / 稽核：楊逸
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