*本文為「三聯生活周刊」原創內容
文｜謝九
按照央行披露的數據，2023年，中國的個人住房貸款余額出現了歷史上的首次下降。 越來越多的普通民眾不再願意貸款買房，也意味著中國房地產狂飆時代的終結。
貸款買房這件事情，在中國其實只有20多年的歷史。1998年之前，中國還處於福利分房的時代，那個時候的中國人還沒有貸款買房的概念。1998年，中國停止福利分房，實行住房商品化，個人開始要靠自己的力量去買房。也正是從那個時候開始，個人貸款買房開始進入中國。
不過，在當時那個年代，很多普通老百姓還是將貸款買房視為洪水猛獸，對於貸款買房非常抵觸。在長達20年的時間一直背負巨額銀行貸款，是一件難以想象的事情。當時有意願買房的人，大部份都是透過自己的積蓄，或者找親朋好友借錢，東拼西湊後全款買房，所以，那個時候敢於貸款買房的人還是極少數。
2003年以後，中國的房地產市場切換了發展模式，從保障性住房為主的新加坡模式轉換到市場化為主的香港模式。中國房地產開始了轟轟烈烈的狂飆之旅。與此同時，個人房貸也進入了新時代。 2004年，中國的個人房貸余額已經高達1.6萬億元，隨後每年都是保持兩位數的高速增長，到現在個人房貸余額增長到大概38萬億元。
過去20年，中國普通民眾對於貸款買房這件事從抗拒到積極參與，主要有兩大原因。第一是，房地產市場化改革之後，房價大幅上漲，老百姓想全款買房已經基本上不再可能，必須透過銀行貸款才能實作買房的夢想。
還有一個原因在於，在房價大漲的背景下，早些年那些敢於貸款買房的人都成了大贏家，這種巨大的財富示範效應，也徹底改變了國人對於貸款買房的觀念，很多人都明白了貸款買房其實就是利用銀行資金放杠桿，在房價上漲的背景下能夠將收益最大化。
所以，很多以前在財務上非常保守的人，在買房的時候都變得非常激進，最大程度利用銀行貸款，用30年期限用滿房貸額度，將杠桿放到最大。在房價上漲最瘋狂的2016年，全國個人房貸余額猛增了35%。
不過，隨著房價進入下行周期，老百姓對於貸款買房的狂熱也開始逐漸降溫，直到去年出現了負增長。 2023年，全國個人房貸余額同比下降了1.6%，出現了歷史上的首次負增長，從絕對值來看，2023年的個人房貸余額比2022年減少了6300億元。 僅僅幾年前，個人房貸余額還保持35%的高增長，到現在就已經迅速負增長，普通民眾對於貸款買房的態度，在數據上體現得淋漓盡致。
上世紀90年代末，住房貸款剛剛在中國面世的時候，大部份普通民眾還不能接受貸款買房。經過了20多年的狂熱之後，普通老百姓對於貸款買房再度降溫。雖然不能說是回到了當年的起點，但至少也是意味著一個周期輪回的結束。
中國的個人房貸余額之所以從高速增長變為負增長，首先是因為現在買房的人越來越少，房貸增速自然也就隨之放緩。2023年，中國的商品房銷售額同比下降了6.5%。住房成交額變少，與之對應的房貸增速也會減少。
不過，住房成交萎縮並不是房貸余額減少的主要原因，因為去年的住房成交雖然同比下降，但對個人房貸而言，只要住房市場還有成交，房貸余額其實就還是保持增長，只是增速和過去相比有所放緩。
個人房貸余額是一個存量概念，去年的房貸余額出現負增長，最主要的原因還是越來越多的人提前償還房貸，老百姓不再願意背負高房貸。
2023年以來，之所以會有越來越多的人選擇提前償還房貸，從技術層面來看，最直接的原因就是房貸利率遠遠高於當前市場上的理財產品收益。當老百姓的理財收益跑不過房貸利率時，提前償還房貸就成為最好的理財方式。
由於中國的存款利率一降再降，現在已經是歷史上的最低水平，與此對應的各種無風險和低風險理財收益也大幅下降，中國當年5年期存款利率只有2%，大部份理財產品的收益率不到3%，而房貸平均利率大概為4%。對於普通民眾而言，如果手裏有一筆閑錢，買理財顯然跑不過房貸利率，買股票又大機率被套，所以，當閑置資金無處可去時，提前償還房貸，減少房貸壓力就成為最理性的選擇。
除了技術層面的因素之外，老百姓不願意背負過高的房貸，更深層次的原因還是對於房地產市場的未來沒有信心。 在以前房價大漲的時候，很多人即使超出自己的承受能力，也要盡可能多用貸款買房，因為更高的杠桿就意味著更大的投資報酬率。
但是現在，無論是已經買房的人，還是新購房者，在可能的情況下都開始盡量減輕房貸， 因為在房價下行周期裏，杠桿越大，就意味著風險越大，如果房價持續下跌，那些貸款比例過高的購房者，將有可能成為最早一批「負翁」，也就是房屋的市值跌破房貸總額。 房子成為負資產後，購房者就不得面臨一個最痛苦的選擇——是繼續堅持償還房貸保留房產？還是選擇斷供放棄房產？
當年日本房價泡沫破滅後，很多背負高房貸的日本人不得不放棄房產流落街頭，甚至破產自殺。對於當年日本的這一段故事，很多國人已是耳熟能詳，有了日本的前車之鑒，現在中國的個人房貸快速萎縮，自然也就毫不意外。
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