在北京，據說有兩條龍脈。
一是土龍，即故宮的龍脈；二是水龍，指的是後海和北海一線。
據文獻記載，什剎海一帶被「蟠龍水」環抱著的風水寶地上，元、明兩朝時曾建有一座規模宏大的寺廟，香火一直很旺，就連皇上也時常來此上香。
後來寺廟荒廢，成為王公大臣爭相建造房產的風水寶地。
到了乾隆四十年左右，富可敵國紅極一時的和珅，也相中了這塊寶地。
寶地四周縈水，遙望西山，而且又離「故宮」不遠，和珅於是以高價買下了這裏的多處房產，開始修建了大名鼎鼎的「和第」。
據說，和珅當年在修建「和第」的時候，專門讓設計者研究了故宮的建築風格，幾乎所有的格局都是按照當年故宮的樣子建造，可以說是一個縮略版的「故宮」。
料想，當年也只有和珅這樣的人物才能有此氣度。
值得一提的是，「和第」的每個屋內所有的隔斷都是用極其珍貴的金絲楠木打造而成。
金絲楠木作為自古稀有的珍貴木材，產量極小，向來都是皇宮禦苑才能享用的材質。
如今，金絲楠木在世界上的價值更是被推到了極點，一根原木有專家評估為27億，如此偌大的一個宅院，其綜合價值之高，即使世界首富估計也只能望洋興嘆了。
除此之外，和第修建的「福字碑」和「滿園福字」也是這座宅院的點睛之筆。
福字碑，隱藏在邀約台下的滴翠巖中，這個福字之所以珍貴，是因為出自康熙禦筆。
是當年康熙皇帝寫給孝莊皇太後的，後來和珅透過各種手段搞到後，藏在了整座府邸的正中心。
康熙的福字，向來有「天下第一福」的美譽。
單看整個字，是一個福字。如果細心品讀的話，這塊碑上的福字可以讀出「多子、多才、多壽、多田」，而田字卻並不封口，意味著封土無疆，財無止境，有著非常妙的寓意。
另外還傳說，和珅十分喜歡蝙蝠，認為蝙蝠代表著「福氣」，於是在修建宅院的時候，藏了9999只蝙蝠在府裏，取諧音「福」。
如：蝠池、蝠廳、流杯亭上、以邀月台為主體的蝠形建築等等，整座王府到處都是。而第一萬個「福」，正是這福字碑！
嘉慶四年，和珅因罪賜死，嘉慶皇帝抄了他的家，當時清點的全部財富約白銀八億兩，相當於當時清政府十五年的財政收入。
和珅死後，嘉慶皇帝把和珅的「和第」賜給了「愛豪宅不愛江山」的胞弟慶親王永璘。
鹹豐元年，即公元1851年，身兼議政王、軍機領班大臣等要職的恭親王奕䜣成為這所宅子的第三代主人，改名恭王府。
恭親王承襲「和第」之後，開始對這座府邸大肆修繕、改建，現如今看到的恭王府的建築規模與格局，就是在那個時候形成的，恭王府之名也由此沿用至今。
恭王府府邸最深處有一座兩層的後罩樓，後面的墻共開了88扇窗戶，裏面有108間房，據說這裏是和珅的「藏寶樓」，當年放滿了珍寶，富可敵國。
恭王府總占地面積6萬多平方米，有「99間半」之稱的後罩樓攔腰將它隔為府邸和花園，府邸堂皇莊重，花園清幽雅致。
恭王府以它富麗堪比故宮的建制而被稱作「城中第一佳山水」，聲名顯赫。
光緒二十年（1894年），老恭王奕訢病逝，由其嫡孫溥偉承襲爵位。此時，大清王朝已衰敗不堪，為了維持生計，溥偉一直靠變賣家產過活。
1911年辛亥革命後，溥偉為了開展復辟清廷的活動，這位「最後的王爺」幾乎「賣掉」了恭王府。
1912年，溥偉為籌經費，把恭王府內除字畫之外的全部藏品，以40萬大洋的價格賣給了日本山中商會。
1921年，溥偉將恭王府宅院抵押給北京天主教會的西什庫教堂，賣了8萬銀元。
1932年，由於無力贖回王府，羅馬教會興辦的輔仁大學以108根金條代償其債務，買下了恭王府的產權，歸了輔仁大學。
往事隨風，昔日主人消逝，今天的恭王府，已成為著名的文化旅遊景點。「一座恭王府，半部清朝史」，歷史地理學家侯仁之對恭王府的評價，可謂是最有見地。
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