*本文為「三聯生活周刊」原創內容
文｜謝九
萬科一直被視為中國最優秀的房地產企業，但是，隨著樓市持續下行，萬科的債務危機也開始浮出水面 。作為國內房地產業的一面旗幟，萬科如果最終也扛不住債務危機，對房地產市場將帶來深遠影響。
萬科的債務壓力其實由來已久，過去兩年，萬科的股價大跌70%，其實就已經反映出了市場對萬科的看法。
去年以來，關於萬科債務危機的傳言一直不斷，不過，最近還是由穆迪公司正式揭開了萬科債務危機的蓋子。
由於對萬科的償債能力和銷售業績不樂觀，3月11日，穆迪公司將萬科的評級下調為「垃圾級」。穆迪還認為，在未來12個月至18個月內，萬科的信用指標、財務靈活性和流動性緩沖將面臨嚴峻考驗，將來可能進一步下調萬科的評級。
事實上，萬科是國內房企當中最早意識到行業風險的企業， 早在2018年，當時萬科的掌門人郁亮就表示，房地產行業的轉折實實在在到來了，並且喊出了「活下去」的口號。 沒想到的是，雖然早就意識到了風險，但萬科最終還是走到了債務危機的邊緣。
那麽，萬科的債務壓力到底有多大呢？
先來看看萬科的整體資產負債情況。萬科的總資產為1.65萬億元，其中負債1.24萬億元，看起來還沒有到資不抵債的程度，比如恒大，總負債遠遠超過了總資產，已經處於嚴重資不抵債的破產狀況。和恒大相比，萬科的資產負債狀況還是要好很多，但這只是表面。
房地產企業的負債是實實在在的，但是資產規模有很大的水分，尤其在當前樓市下行背景下，房地產企業的實際資產要大打折扣。比如恒大被清盤，相關機構測算債權人實際回收資產可能只有3%。萬科的資產規模如果按照8折來計算，資產和負債規模基本相當；萬科的資產如果按7折來計算，資產規模低於負債，處於資不抵債。
對於萬科而言，更大的壓力在於那些即將到期的債務。公開數據顯示，2024年是萬科的償債大年，萬科境內外的債券余額超過800億元，其中一年內到期的超過300億元。除此之外，還有一些金融機構的借款也將陸續到期。 以此預計，萬科年內到期的債務應該接近400億。
那麽，萬科的資金狀況如何呢，是否足以應對債務償還壓力？
萬科的賬面資金大概有1000億元，扣除600億元左右的預售監管資金之後，萬科能夠動用的資金大概有500億元。當然，萬科的這些資金不可能全部用來償債，還要維持公司的正常營運。通常而言，一家公司的現金對短期債務的覆蓋要至少保證在2倍以上，才能算得上債務安全。目前萬科的現金對短期債務的覆蓋率勉強超過1倍，這就意味著僅靠現有資金，萬科很難實作對到期債務的足額兌付，換而言之，也就是債務違約的風險越來越大。
對於萬科而言，既要維持公司的正常營運開支，又要償還大量到期債務，萬科的現金儲備就開始顯得捉襟見肘。 在這樣的背景下，萬科不得已開啟了「賣賣賣」的模式，將旗下大量優質資產打折出售。
最引人矚目的是，萬科最近將上海七寶萬科廣場打7折出售，回籠資金約24億元。上海七寶萬科廣場一直被視作萬科最賺錢的商業計畫，萬科此次打折出手，也可以想象債務壓力之大。在大量出售優質資產之後，萬科暫時避免了債務違約。萬科最近一筆3月11日到期的美元債，金額6.3億美元，萬科順利償還。
除了手中還有優質資產可以變現，萬科還有一大優勢在於實力雄厚的大股東背景。萬科大股東深圳地鐵集團，被譽為全國最賺錢的地鐵公司，而深鐵集團背後，站著的是深圳國資委。和恒大、碧桂園不同的是，萬科的國資背景，也能在一定程度上幫助萬科對抗債務壓力。
去年11月，當時在回應萬科債務壓力時，深圳市國資委就作出表態，「如有需要或遭遇極端情況，有充分信心、足夠的資金資源和工具，透過計畫合作、最佳化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。」
隨著最近萬科債務壓力浮出水面，萬科的大股東深鐵集團開始拿出真金白銀，在3月15日認購了10億元左右的相關基金向萬科輸血。
雖然有來自大股東以及其他多方面的支持，但萬科想要真正度過這場債務危機，最終還是要靠自身的造血能力，而在當前房地產下行的大背景下，這恰恰是萬科最大的短板和挑戰。
最近幾年，隨著房地產市場快速下行，即使是萬科，業績也遭遇了巨大沖擊。2020年，萬科的合約銷售額還高達7000多億元，但是到了2023年，萬科的合約銷售額只有3700多億元，幾乎腰斬。進入2024年，萬科的合約銷售更是加速下跌，前兩個月的合約銷售額只有300多億元，同比大跌超過40%，其中二月單月的銷售額同比大跌53%。
對於高杠桿的房地產企業而言，維持現金流最重要的就是快速銷售回款，唯有如此才能避免資金鏈斷裂。當銷售額斷崖式下跌，而到期債務又越來越多，萬科想要避免債務違約，難度自然也是可想而知。
今年「兩會」期間，住建部部長在回答房企債務問題時表示，「對於嚴重資不抵債、失去經營能力的房企，要按照法治化、市場化原則，該破產破產、該重組重組。」
話音剛落，萬科的債務危機就浮出了水面。現在人們關心的是，如果萬科的債務危機繼續升級，是否也會「該破產破產，該重組重組」呢？
恒大和碧桂園出事，人們會認為主要是這兩個「壞孩子」自己的問題，但是如果公認最優秀的萬科也出事，人們可能會認為問題不只是在房企自身。 如果連萬科都被債務危機沖垮，可能會引發更大的恐慌。
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