*本文為「三聯生活周刊」原創內容
文｜邢海洋
廣東肇慶明確「自5月1日起，商品房實行按套內面積計價宣傳銷售」，「取消公攤」又回到了公眾議題。其實在取消公攤的行程中這不是第一次，也不會是最後一次。合肥一提出「積極探索按套內面積計價」，山東則提出「公攤面積需在合約中明確標準」，重慶執行「以套內面積作為計價依據」多年，但繳納契稅、物業費等還是按照建築面積計算。此次肇慶市只是要求「按套內面積計價宣傳和銷售」，這並不代表公攤面積不需要付費。
取消公攤，不時被提起，卻很難有真動作，難在哪兒？
公攤是我們繞不過去的坎兒，樓梯是公攤，電梯井是公攤，電力、水暖裝置都要公攤，物業辦公室更是公攤。 西安一女士買房，69平米的建築面積公攤竟然占了37平米。走廊寬大門廊空闊，公寓的公共空間上檔次，又附加了衛生間洗衣房等公共設施，可回家卻是蝸居狀態，究竟是什麽原因開發商如此迷戀於公攤？
有一種說法是，無論按建築面積還是套內面積買房，無論計算不計算公攤，總體價格是不會變的。買賣是市場行為，當購房者權衡了各種因素並在市場上充分比價後，其購買的房子無論用何種方式計價，對購買者而言都是最優選擇。道理似乎無懈可擊，但消費者又有幾個具有建築師評估證？恐怕對於普通人，用盡所有的知識儲備，也就能夠把自己居住的房間面積測量出來吧。 而對於開發商，有了公攤，就太容易在裏邊加加減減，使利益的天平向自己傾斜了。
一般商品房的公攤面積在20%~30%之間，這絕不是一個小比例，一線城市的商品房，僅公攤就可能花出去一二百萬，對於公攤的存在真是可忍孰不可忍。全世界的公寓房售賣，極少有按照包含了公攤的建築面積的，就是這個原因。
我們對公攤敏感，敏感點又在哪兒呢？首先在於計算方式不透明、有可能被開發商「暗箱操作」、產權和收益權不統一。 在後續的物業費、取暖費等費用計算中，往往也會按照包含公攤面積的建築面積來收取。這是何等荒謬，試想那位西安的女士，蝸居在自己的小公寓裏，卻要花著兩倍多的取暖費，其中一大半花在樓道和洗衣房裏，可樓道和洗衣房，冬天並不會提供舒適的溫度。又比如，有人買了精裝修的房子，每平方米要額外多付幾千元的裝修費，可幾十平方米的公攤是不可能「精裝修」的。
【都挺好】劇照
中國式的商品房售賣環節，都是房地產開發模式，土地由地方政府拍賣給開發商，開發商批發轉零售，售賣給個體消費者。可最近，浙江麗水的土地拍賣中，出現了微小地塊，其中最小的僅800余平方米，且拍賣物件也面向個人，允許個人或者多人組團建房，這就使商品房建設甩開開發商成為可能。土地拍賣中自然會有容積率的限制，個人建房者只要遵循規劃，便可「量體裁衣」打造自己的住宅了。這樣的一戶建式蓋房，也就繞開了公攤的「坑」。
有了個人建房與房地產商建房的對比，公攤之不合理處就更明顯了。比如居住在平房裏的人，水電是直接入戶的，居民並不需要為安放變壓器和電表的電線桿子付費，也不用為自來水的泵房或者安裝空調的空間付費。可在高層樓宇，這些都是和居住面積一樣計價的，一線城市裏，打工人打小半輩子的工，才能換來這些本應該計算在水電費瑞的公共服務。
更重要的，公攤的「公」字更應該是「公」共，而不是「公」有。 當然，因為過去的人不住樓房，推開自家的門外面就是公路，公共區域，繳了稅自然不用再分攤公共設施的建設和維護了。這個意義上，公攤似乎是人類城市化到了一定程度，住了樓房後才出現的新問題。
城市公寓式商品房的出現和興起，起初並不是以房地產的商品化為目的，而是隨著工廠興建、產業聚集，為產業工人解決居住設施而創設的。最初的商品房一地一戶，產權明晰，不會有所有權的矛盾。即使是政府為了保障中低收入人群居住的福利性住房，也不牽扯到公共面積的產權問題，政府向低收入居民提供廉租，自然也不會對樓宇的公共部份出售，這是公共服務設施的一部份。
住房不能等同於商品，它是衣食住行等生存條件中重要的環節，和溫飽有著同等的保障意義。很多地方的公攤面積實際上是政府無償提供的，比如在英國，這個把亞當·斯密「看不見的手」作為經濟執行最主要調節手段的國家，一直重視中低收入人口的住房保障，相當一部份人口住在政府租賃住房中。上世紀80年代，柴契爾夫人的自由主義改革，鼓勵住房私有化，向居住於租賃房的居民優惠售賣房產， 賣的也是套內面積，而不是將樓宇的配套也搭售進去。
我們現在的住房政策正面臨著從香港模式到新加坡模式的轉型，新加坡模式也都是按照套內面積售賣的，更不用說政府福利性組屋提供了當地八成的住房需求，組屋的價格只有商品房的兩三成，這個城邦國家真正做到了居者有其屋。有人拿到組屋的房證，上面的購房者登記為Lessee，也就是租賃者。
實際上，新加坡九成的土地也是全民公有，和我們這裏的國有是一個意思。土地公有，我們的商品房購買的是70年的使用權，如果連公共部份也要購買使用權，在法理上是有缺陷的。
公攤之所以不能取消，其本質就是利益之爭。至於如何避免公共服務不被計入價格，其實很簡單，在土地拍賣時去除了水電等公共服務占地，開發商自然就會重估土地價值。而對於開發商，公攤便於操作，房地產不景氣，公攤更容易給他們留出操作空間。
從有公攤到沒有公攤，技術操作上也是一個大障礙，現在的房子全包含公攤，稅收物業費都是以建築面積計算的，若改為沒有公攤，新老劃斷面臨的問題也不會少。 所以我們看到的情況是，取消公攤的呼籲一浪又一浪，卻總是「口惠而實不至」。
自從「公攤」從香港的房地產傳入內地，執行將近30年，可謂積重難返。惟其如此，破局才需要膽識，需要勇氣。
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