商 界 導 讀 ：擴張虛胖，猛踩剎車。
兇猛出擊的廈門建發，賬面盈利陡增。
4月15日，建發股份公布， 去年凈利潤達131億元，同比翻倍， 主要受益於美凱龍的並表。
在掌舵人鄭永達治下，這家資產超8200億的國資企業，以供應鏈營運、房地產為雙主業，很長一段時間，悶聲發財。
這兩年，建發高調「抄底」，收購紅星美凱龍，進入家居商場營運生意，同時積極拿地，成為地產「新十強」一員。
過去一年，大宗需求疲軟，樓市成交低迷，鄭永達團隊也是壓力重重，最後三個月猛踩剎車。
1
主業承壓
就盈利來看，建發有些虛胖。
2023年，其凈利潤增加68.29億元，並非由業務驅動。
去年， 鄭永達團隊以62.86億元的對價，收購紅星美凱龍29.95%股份， 於三季度正式並表，取得重組收益95.22億元。
若剔除該項收益及美凱龍的經營損益，建發的凈利潤僅為41.45 億元，比上年少了 21.3 億元，降幅近34%。
建發的支柱業務，是供應鏈營運，占總收入七成以上。這一業務涉及紙漿、鋼鐵、礦產品、農產品、汽車、酒類等。
建發總經理林茂提到，供應鏈行業規模大、集中度低，國內CR5份額只占2.77%，有較大提升空間。
建發定位於服務商角色，賺的是服務的錢， 利潤微薄，毛利率只有2%。
大宗商品需求疲軟、價格劇烈波動，去年，其供應鏈業務的凈利潤，僅有39億元。
入主紅星美凱龍，於建發而言，就是一個拓展生意的機會。
鄭永達已出任其董事長，他稱，美凱龍能與供應鏈營運業務協同，拓展消費品類，平滑大宗商品的周期影響。
鄭永達 來源：建發股份
只是，2023年， 美凱龍虧損22.16億元，並表後帶來5.6億元的虧損額。
「伴隨相關政策落地，家具消費需求回暖可期，行業將迎來機遇視窗期，美凱龍會致力提升和改善營運效率和經營業績。」業績會上，建發管理層樂觀表示。
鄭永達的團隊，正努力盤活美凱龍，如推進其品類拓展、管理提效、資金成本最佳化等。
比如，在家電和汽車領域，建發與美凱龍聯合打造了高端生活電器館、汽車智慧生態綜合體π空間。
2
兇猛代價
建發的另一主業房地產，當下備受壓力。
旗下兩家子公司——建發房產、聯發集團，去年分別計提14.51億元、14.8億元的存貨跌價準備，最終貢獻的凈利潤不到2億元。
這延續了其房地產板塊近年的表現：逆勢而上，規模大增，利潤大降。
2023 年，建發地產業務營收約1665億元，同比增長21.94%， 凈利潤只有1.91億元。 前一年，凈利約22.7億元。
究其原因，主要是聯發集團的房地產開發結轉計畫凈利下降，同時部份計畫計提跌價準備。
其實，在疲弱市況中，建發的銷售還算不錯，去年，權益銷售約1381.06億元，同比增長約9.07%。
在克而瑞的榜單上，其位列全國第8名，較上年還提升了2名。
過去一年，建發在一二線城市的權益銷售金額占比近83%，其拿地策略也聚焦於高能階城市。
延續閩系作風，鄭永達團隊拿地兇猛。2023年獲取土地91宗，合計金額超1320億元。
其中，一二線城市拿地金額占比超九成，重點布局上海、廈門、杭州、北京、蘇州等地，新增地塊的全口徑貨值約2553億元。
建發的大量計畫，因別出心裁的大門設計，收獲「造門專家」「豪宅專家」的美譽。
可惜，其近年忙於四處出擊，品控上也出現瑕疵。
來源：網路
2021年10月，其聯手融創的豪宅計畫「蘇河望」對外銷售，備案均價為10.16萬元/平米，單套總價在1000萬-1500萬之間。三期均開盤後迅速售罄。
到交房時，現減配、漏水、發黴等品質問題，經過多次溝通，建發方面同意采取整改措施。
3
縮表降債
擴張生意版圖之際，建發的債務同步增多。
2023年9月末，建發的總負債突破7000億元，達到歷史高峰，其中流動負債高達5545億元。
其後，鄭永達團隊感受到寒意，開始大踩剎車， 2023年最後三個月，縮表超1100億。
截至2023年底，負債總額為5962億元，比9月末少了1057億元。其中房地產業務分部，有息負債減少156 億元，同比下降12.53% 。
建發還計劃補充資金。
去年4月，建發申請向原股東配股，擬募集資金不超過 85億元，全部用於供應鏈營運業務。
後上交所問詢，要求說明是否保證資金投向主業，不變相流入房地產業務。
8月，建發將募集總額調減至不超過 77.88 億元，可至今未有實質進展。
今年1月，有投資者懷疑，建發遲遲未能配股，是因「監管層重新制定了破凈不能再融資」的政策。
建發長期處於破凈狀態， 現市值僅300億元出頭。
公司回應稱，去年8月再融資監管安排提到，「突出扶優限劣」，對存在破發、破凈的上市公司再融資，適當限制，公司不屬於「限劣」範圍。
在最新年報中，其反饋「計畫尚在推進中」，融資仍存變數。
最近，鄭永達團隊有點煩。
4月中旬，由於公司內部控制不健全、會計核算不規範，建發收到廈門證監局的警示函，鄭永達等5人接受監管談話。
「公司及相關人員將認真汲取本次教訓, 進一步加強證券法律法規 和企業內部控制規範體系的學習……杜絕此類事件再次發生。」公告稱。
於鄭永達團隊來說，逆勢擴張，充滿挑戰。
投資 · 傳媒 · 創新
關 於 本 文
作 者：李惠琳 江一葦
來源：21世紀商業評論（ID：weixin21cbr）
文章為作者獨立觀點，版權歸原作者及原創平台所有。
精 彩 文 章
1.
2.
3.
4.
5.
致力為讀者提供精彩、深度、有料的商業財經內容
為企業提供全媒體品牌策劃、內容創作、推廣傳播
Hi,U can also follow us
出品 | 商界傳媒內容編輯部
投稿/合作/爆料 聯系微信：JEFF_MAIN
你再主動一點點 我們就有故事了
