五星大酒店，集體大甩賣

2024-04-01創新

商界導讀 ：疫情三年，房地產行業被重重地推了一把，陷入流動性危機的房企自己都一腦門官司，很難兼顧擴張時代建起來的五星級酒店。

玩過遊戲【地產大亨】的人都知道，名下的資產地段再好、再值錢，到了現金流告急的時候，該賣還是得賣——這是玩家留在牌桌上的唯一方法。

奢牌酒店，擺上貨架

佇立在蘇州河畔，盡收外灘和陸家嘴風光的上海寶格麗酒店，從來不缺話題。無論是「40位名媛拼一間外灘觀景房」，還是「跨年夜房費最高達30余萬」，都為它渡上了網紅濾鏡，魔幻之余凸顯出稀缺與高貴。

直到一則出售公告穿透迷霧，揭示出它真正的價值。2023年12月，華僑城（亞洲）釋出公告稱，已將上海蘇河灣計畫部份資產以24.3億元的成交價出售。計畫中最引人註目的標的，莫過於上海寶格麗酒店。

這家耗時六年打造，於2018年正式營業的超豪華五星級酒店，是全球第六家、中國第二家寶格麗酒店，官方驕傲地形容它是「桂冠的第六顆璀璨寶石」。從每晚最低六七千元的房間售價來看，它的定位已經是頂奢級別，一度被稱為「上海最貴酒店」「奢華王牌」。

在上海寶格麗酒店開業之初，林燦就曾去打卡體驗，至今記憶猶新，「大堂的屏風是古羅馬萬神殿地磚的圖案，所有家具都是義大利頂級家居品牌，餐廳由米其林星級廚師 Niko Romito主理，口味無可挑剔」。

短短五年過去，風光無限的寶格麗酒店就已低調賣身。而在近兩年，還有不少五星級酒店，排著隊被業主方擺上貨架，換了新主人。

2023年10月之前，北京威斯汀酒店前面還會被冠上「金茂」二字，那時它還是中國金茂旗下一處亮眼的資產。但在那之後，「金茂」被悄悄抹去，這家燕莎橋下的五星級酒店全名成了北京渤海潤澤威斯汀酒店。買方北京渤海潤澤商業管理，以約28億元的價格將其收入囊中。

2024年1月19日，風暴中的碧桂園，也在廣州產權交易所掛牌轉讓包括鳳凰酒店、人和公寓樓、藏瓏府辦公樓等在內的一系列資產，其中鳳凰酒店作為全國首家以「白金五星級」標準建造的自然山水酒店，擬轉讓價格最高，達到了12.6億元。

據第三方機構邁點研究院統計，2023年，拍賣價格在億元以上的酒店數量共124起，其中上海虹口三至喜來登酒店、南京金奧費爾蒙酒店、重慶解放碑威斯汀酒店、寧波遠洲大酒店、上海萬達瑞華酒店等豪華酒店，均在2023年掛牌出售。

部份沒有被出售的五星級酒店，也面臨著不同程度的危機。

比如天津天房集團旗下的天津麗思卡爾頓酒店，它是天津市標誌性建築，也是天津首家奢華酒店，坐落於原英租界，酒店前身是1890年建立的高登堂，即英租界工部局大樓，開業已經20余年。

但在2023年8月，它和三亞洲際酒店、光合谷溫泉酒店被當作抵押物拍賣。經歷了三輪降價後，一位神秘買家「H5219」以20億元的價格打包買下。降了價格能賣出去都算順利，同樣在2023年被掛牌拍賣的深圳佳兆業金沙灣大酒店，評估價為23億元，但起拍價僅為16.7億元，臨拍前被撤回。

最新傳出賣身訊息的，是三亞海棠灣最受矚目的地標——亞特蘭蒂斯。這家占地總面積達54萬平方米，集度假酒店、娛樂、餐飲等8大業態於一體的旅遊綜合體，由復星旅文投資逾百億元建造，自2018年開業以來，一直是三亞旅遊的一張名片。價格是它最顯著的標簽之一，今年春節期間最貴的皇家套房一晚售價高達28.8萬元。

▲ 亞特蘭蒂斯酒店曾為熱播劇【親愛的，熱愛的】取景地，主角住的波塞冬水底套房售價108888元一晚。圖 / 影視截圖

而就在不久前的3月5日，路透社援引訊息人士稱，復星國際為減少債務，擬出售三亞亞特蘭蒂斯酒店全部或部份股權。復星方面的回復是：「我們的態度是開放的，但前提是在戰略認同和價值認同上保持一致。」

從事酒店咨詢行業的趙傑雄回憶，五星級酒店出售潮從2021年就開始有苗頭了，在2023年年底算是達到了一個小高潮，「去年旅遊業恢復勢頭很好，相比前兩年，酒店入住率、房間價格都在上升，為賣家提供了良好的交易時機，也為買家提供了交易信心」。

至於被賣的為什麽大多是奢牌酒店，原因也都簡單直接。

「地主家也沒余糧了」，趙傑雄解釋說，國內五星級酒店的業主方多為萬達、碧桂園、綠地、華僑城等房地產企業，過去在地產開發計畫中積累了不少星級酒店資產，當債務出現問題，需要獲取流動資金時，投入大、經營前景不明確的重資產酒店，往往成了最先被急著甩掉的「包袱」。

輝煌與伏筆

五星級酒店在國內的崛起，有一根清晰的、和經濟發展同頻的脈絡。

早在2003年，還在上初中的林燦，就經常跟著身為化工企業董事長的父親出入五星級酒店。在那個年代，這是身份的象征，在富麗堂皇的地方出差談生意、招待客戶，「為的是面子好看」。他們最常住的是喜來登和凱悅，在林燦的記憶裏，五星級酒店的特點是「新」和「大」，她見過當時上海金茂凱悅號稱全球最高的大堂，也在廣州的酒店見過一整面墻的魚缸，「看得我都呆住了」。

林燦剛剛接觸五星級酒店那幾年，也是國內五星級酒店剛剛起步的階段。1983年廣州白天鵝賓館開業，這也是中國第一家五星級酒店，此後十幾年，五星級酒店多為接待外賓、政要、華僑。隨著外資陸續進入中國，2000年前後，上海才出現了一批包括波特曼麗思卡爾頓、浦東香格裏拉、浦西四季等國際大牌五星級酒店。

錢的流向，決定了五星級酒店擴張的步伐和節奏。

到了2006年前後，北京西城金融街一口氣開出了洲際、威斯汀和麗思卡爾頓三家奢華酒店。那時，證監會、銀監會、保監會與各大銀行正陸續入駐金融街，曾經危房林立，雜院連片的老城區搖身一變成了寸土寸金的地方，等待公司上市的公司董事長和高層管理人員拖著行李箱、踢踏著皮鞋，昂首挺胸地成為三家酒店的主要客戶。

緊接著，2008年舉辦的北京奧運會，更是聚齊了國際知名酒店對新興市場的炙熱目光。希爾頓、柏悅、瑜舍和頤和安縵等22家國際飯店治理集團的33個品牌，又陸續在北京登場。

從世界各地湧向中國的外國人，也將五星級酒店的價格擡到史無前例的高點。【證券日報】統計過，2008年北京五星級飯店的標準間平均價格為3623元/天，比2007年同期高2.6倍。以平均入住率75％為假設，北京星級酒店受益於奧運概念，平均收入增長率超過600％，而臨近奧運場館地區的酒店收入增長率有可能超過10倍。

那也是基建火熱、中國房地產行業蓬勃發展的年代，地產商們捧著巨額資金大肆拿地，但地方政府為了拉動區域經濟整體發展，給出了新的條件。趙傑雄提到：「當時很多地方政府在土地出讓時，會要求配套建設高星級酒店，既能發展文旅，又能招商引資、提升城市形象。」

例如福建省三明市就曾在2012年的地塊出讓中，明確要求「土地競買人參加競買時，須提供五星級酒店授權經營證明，或國際品牌酒店管理公司五星級酒店托管協定（合作意向書），保證在酒店開業後3年內評星達標」。

如果沒能按期評上五星級，則需要「在3年評星期滿30日內，補繳土地出讓金680萬元，逾期按日加收滯納金0.5‰」，代價高昂。

建設起一座輝煌巍峨的五星級酒店，能拉高城市天際線，也是經濟向好的有力註腳。為了打造好這張城市名片，地方政府也會給予相應補貼。2009年，深圳市寶安區就明文規定規定，「在我區建成開業，並獲得國家旅遊局評定的五星級或白金五星級酒店，分別獎勵2000萬元和5000萬元」。

華美酒店顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱曾統計，1999年至2016年，全國五星級酒店的數量增長了10倍。那段時間，不僅一二線城市五星級酒店數量呈井噴狀態，在更廣闊的低線城市，也出現了五星級酒店的身影。貴州省黔南州，就將推進11個縣市17家五星級酒店計畫建設，寫進了2013年政府計劃草案的公開報告中。

盡管建設五星級酒店有助於快速拿地、獲取補貼，建設酒店在地產商眼中，並稱不上一份「劃算買賣」。

「高級酒店，尤其是五星級酒店建設成本非常高，每平米投資在萬元以上，而且酒店不像寫字樓出售方便，屬於收益率較低的低效資產，所以很多地產商會把酒店拖到最後再建。」趙傑雄解釋。

而費盡力氣建起了五星級酒店，經營也是開發商要面臨的一道難關。中國星級酒店相關評定標準，對酒店的裝修、設施、服務等有著明確規定，許多地產商會將經營管理委托給國際知名酒店品牌，例如萬達地產在各地的酒店，就分別和洲際、喜來登、凱悅合作，營運管理費用不是一筆小數目。

「經營一家五星級酒店，業主方每年要向酒店管理方支付百萬元的基本管理費，和獎勵管理費，這兩項費用都在逐年上漲，其中獎勵管理費漲幅更猛，近十年已經從六七百萬漲到了千萬的水平。」趙傑雄說道。

但在信心高漲的年代，這些「小錢」並沒有阻擋財大氣粗的地產商們揮灑熱情。一度，各大酒店品牌在背後金主的鼎力支持下，於北京輪番上陣，各領風騷。

2010年，柏悅保持了兩年的「京城最高餐廳」紀錄被國貿大飯店打破；2012年，四季酒店開到了凱賓斯基旁邊；2014年，坐落於金魚胡同、主打四合院套房的北京華爾道夫正式開業，被譽為「奢華酒店天花板」；而同年毗鄰彼時的京城新地標中央電視台建起的瑰麗酒店，則憑借「更出片」的下午茶，在行動網際網路時代成了社交媒體上最紅火的酒店之一。

▲ 瑰麗酒店的打卡照在社交媒體上紅火。圖 / 小紅書截圖

到了2019年，在中國經營的五星級酒店數量達到了巔峰，據統計共計822家。但房地產公司的動蕩，酒店品牌高昂的管理費用，和疫情的突發，也為後來的五星級酒店出售潮埋下了伏筆。

地產商割肉，「煤老板」抄底

文旅部官網顯示，截止2024年3月，全國五星級酒店共有802家，而【全國星級酒店統計調查報告】顯示，2020年至2022年，全國掛牌五星級酒店數量均為負增長。

▲ 2019年至2022年，全國星級酒店數量下滑。圖 / 邁點研究院

這裏面，幾乎看不到本土品牌的身影。在英國品牌評估機構「品牌金融」釋出的2022年度「全球酒店品牌價值50強」榜單中，排名前50的只有四個中國品牌，其中僅總部在中國香港的香格裏拉名列第7，錦江、漢庭和全季分別位列28位元、33位和40位，但這些酒店集團主打的都是經濟型酒店，豪華型酒店的市場，還是被歷史更為悠久的外國集團牢牢占據。

酒店行業人士透露，業內普遍認為寶格麗、麗思卡爾頓、四季、半島等酒店為奢華五星級酒店，柏悅、洲際、W酒店等是精品五星級酒店，凱悅、喜來登、希爾頓等是商務範的豪華五星級酒店。至於其它酒店，「屬於五星級中的經濟適用型」。

在趙傑雄看來，國內地產商的酒店生意還是沿用了地產思維，更看重資產價值，在管理、經營、服務方面的經驗不足。萬達在2019年開業了85家酒店，但那一年的財報顯示，這些酒店全年凈虧損了1.5億港元。富力地產於2017年用199億接盤了萬達的77家酒店，緊接著也連續虧損了5年。

疫情三年，房地產行業被重重地推了一把，陷入流動性危機的房企自己都一腦門官司，很難兼顧擴張時代建起來的五星級酒店。讓寶格麗酒店在上海北外灘拔地而起的華僑城，就是一個典型例子。

2012年著手於蘇州河畔建設這家酒店時，寶格麗頂級奢華品牌的標簽讓蘇河灣這一地塊名聲大噪，使得地價連年飆升，華僑城也拿到了撬動房地產銷售、商業綜合體等更多生意的鑰匙。

▲ 寶格麗酒店讓蘇河灣地塊名聲大噪，圖 / 高德地圖截圖

但酒店一建就是五六年，2018年6月開業一年多又遇上了疫情，風險疊加之下，曾經的房產圈巨擘華僑城A在2022年迎來了首度虧損，而其子公司、上海寶格麗酒店的業主華僑城（亞洲）更是從2021年開始就一直虧損，到了2023年更面臨接近90億的負債。

玩過遊戲【地產大亨】的人都知道，名下的資產地段再好、再值錢，到了現金流告急的時候，該賣還是得賣——這是玩家留在牌桌上的唯一方法。

2022年，華僑城（亞洲）先是以6.12億元的價格，將緊鄰酒店的寶格麗公寓的51%股權出售，只為了回籠資金。同時，寶格麗酒店也被悄悄提上了售賣日程，直到2023年年底，以24.3億元的底價成交。

至於出售的獲益，賣方說得很明白——可以盤活公司資產、加速資產周轉；出售產生的現金可以用於償還貸款及借貸，並可降低集團計息負債等等。最終透過這次騰挪轉手，華僑城（亞洲）的收益約為5700萬元。

同時期賣掉五星級酒店的業主，考慮大同小異。金茂北京置業出售北京威斯汀酒店時，中國金茂公告稱，「這在目前市場情況下是以合理價格實作酒店整體銷售的良機」。出售帶來的現金流及利潤，將用來最佳化集團整體財務狀況及營運資金。

反觀接盤的買方，則是另外一番氣象。

上海寶格麗酒店的新主人江蘇金峰水泥集團，是江蘇省最大的水泥生產企業，也是全國最大的單個水泥生產基地。斥資24.3億元拿下寶格麗之前的三個月，金峰水泥剛剛以16.43億元的價格收購了上海虹口三至喜來登酒店，二者位置相距不過2.5公裏。「水泥大王」上海灘掃貨，一度成為圈內最熱議的話題。

知情人士向鳳凰網透露，金峰水泥拿了100億元的銀行授信來抄底房地產，價格是買家最在意的因素，「上海待售的酒店和寫字樓基本上已經被盤查過一遍」。但此番掃貨，買家並不著急出手，「他們現在的策略是有便宜的就購入，不便宜就慢慢談」。該人士還透露，金峰水泥收購上海寶格麗酒店時，一開始對方的報價是30多億元，但最後談到20多億元成交了。

而在此之前接盤北京金茂威斯汀酒店的渤海潤澤，背景更加神秘。這家商業管理有限公司交易前兩個月剛剛成立，註冊資本僅有5000萬元，卻出了28億元的接盤價，背後的股東為石翠和蘇福蛇兩名自然人。經濟觀察報獲悉，二人背後是陜西榆林府谷縣的中匯集團，這是一家從事煤炭開采、洗煤、煤化工等業務的典型煤炭企業，在府谷等地還開發有房地產計畫。

能源和煤炭的實業老板們重新出手，也標誌著五星級酒店的投資進入了新的時期。在趙煥焱看來，無論是「水泥大佬」還是其他企業搞跨界投資，收購酒店，都是希望透過優秀物業追求中長期收益，豐富自己的多元化戰略。

不過，並非所有資產都能找到接盤人，也有不少「砸在手裏」的酒店資產。相比於一二線城市增值空間更大的五星級酒店，低線城市的五星級酒店出售更為艱難。

根據阿裏資產司法拍賣官網訊息，2024年3月7日，位於琿春市靖和街的希爾頓酒店九處綜合房地產及附屬物整體以4553.28萬元的價格開拍，最終因無人出價而流拍。

2023年3月，合肥元一希爾頓酒店建築物及占用土地、裝置、存貨、無形資產等資產以6.13億元的價格起拍，最終也因無人出價而流拍。

酒店降級，大堂成「開光聖地」

背後的主人變了，五星級酒店本身也在變化。

這幾年，林燦明顯感到五星級酒店對她的吸重力下降了，「早些年出去玩，想住好一點，只能選擇五星級酒店，後來是喜歡到各種品牌的酒店打卡，現在看多了也覺得千篇一律」。

但讓林燦不再執著於選擇五星級酒店的根本原因，是「價效比沒那麽高了」。市區的普通五星級酒店大多風格統一，年份較久，沒有商務需求，她更願意住在風景更好的遠郊酒店，「很多新建的高端度假酒店，服務、設施和五星級酒店沒什麽差別，更有特色，價格還要更便宜」。

當五星級酒店日漸普及，它所附帶的「面子」「格調」光環正在悄然消散。

社交平台上，關於五星級酒店設施老舊、服務品質下降的吐槽也在逐漸增多，「沒有全屋智慧系統，沒有自動機器人送餐，浴室做不到幹濕分離，中央空調只能統一調節」等細節問題，成了老舊高星酒店的通病。

更明顯的轉變節點發生在2018年，博主「花總丟了金箍棒」釋出了【杯子的秘密】視訊，包括寶格麗酒店在內的多家五星級酒店衛生狀況堪憂，讓消費者對五星級酒店的信任度大打折扣。

▲ 「花總」釋出【杯子的秘密】揭露五星酒店衛生狀況。圖 / 微博截圖

過去，TOP級大公司的高管、金融行業人士和社會名流，是五星級酒店最忠實的客戶群體。就像【繁花】裏寶總在和平飯店有長包房一樣，阿裏巴巴集團前董事會主席張勇在杭州喜來登酒店一住就是十幾年。不少全球500強外企，也會要求員工出差必須住五星級酒店，某種程度上這也是公司體面的延伸。

但如今時代風向在變，許多五星級酒店的常客，也面臨著「住不起了」的尷尬境遇。張升是北京一家金融公司的經理，住五星級酒店一直是出差標配，而就在2023年底，一趟到杭州的工作行程中，他發現常住的酒店從JW萬豪換成了一家四星級酒店。公司行政委婉地提醒他，「所有人的出差標準都調低了一檔」。

隨著疫情的影響逐步消散，酒店旅遊行業也在回暖，不少此前經歷過重創的五星級酒店，也推出了「自救」套餐。2023年底，「花12888元辦五星級酒店自助年卡」沖上了熱搜，有網友分享了在青島美高梅酒店自助餐打卡的生活，如今已經堅持了145天，日均餐費降到了88.8元。

售賣各類年卡的五星級酒店不止一家，北京、上海、蘇州等地的知名酒店都推出了6888元、8888元的早餐年卡，還有酒店另辟蹊徑，與當地知名茶莊合作，推出了特色茶點下午茶，定價為每位顧客298元。

五星級酒店降級下沈的道路上，還出現了意外的轉折。

在「上班不如上香」的玄學大浪潮中，不少奢華酒店的大堂，意外成為許多年輕人「聚財氣」「給自己開光」的首選場所。他們不會去前台花幾千塊入住，但會去旁邊的咖啡廳花幾十塊點上一杯咖啡，一坐就是一下午。和外邊擠滿了打工人的星巴克們不一樣，風水大師精心設計的大堂布局，流水生財的噴泉和錦鯉池，還有來來往往的高端商務人士，都能成為「求財轉運」的一環。

在社交平台上，有人曬出西安經開洲際酒店的照片，稱在「運氣不好的時候多來坐坐，提高一下自己的能量場和頻率」，有人在評論區中應和道：「為了2024年能有好的開頭，特意訂了廈門希爾頓跨年睡了一晚，下午退房去了普陀寺，感覺心境更平胡了」。

一位經常到五星級酒店大堂工作的人吐槽說，「每次去咖啡館，看著文藝範兒的老板，逼仄的桌椅環境，就覺得賺不到錢」，而點上五星級酒店30元一杯的咖啡，搭配金碧輝煌的裝潢，「光是看著就感覺人生更有希望了」。

但在資深酒店從業者看來，相比於每天硬體、人工的數萬元消耗，各類自助年卡、下午茶的營收仍是杯水車薪，緩解客流焦慮與經營壓力，或許還需更深遠的考慮。

「其實在2014年前後，國內五星級酒店大規模上線時，就有過一次高星級酒店出售潮，原因不外乎限制三公消費、酒店營運方不專業導致虧損，和地產商回籠資金。」趙傑雄感慨道：「行業起起伏伏，倒也不是稀罕事了。」

（應受訪者要求，林燦、趙傑雄為化名）

參考資料

[1]時代財經【被甩賣的五星級酒店】

[2]經濟觀察報【煤老板歸來「圍獵」房地產】

[3]鳳凰網財經【100億，抄底「上海灘」？】

[4]經濟觀察報【賣了再難買回的資產上了貨架】

[5]鈦媒體【央企金茂、華僑城為何都在賣酒店？】

[6]陳斯文【中國酒店往事】