商 界 導 讀 ：自如的上市計劃一推再推，當年激進收房留下的隱憂像一根引線，在下行市場中被引爆，才有了現在的解約潮。
剛剛搬進新家一小時，南京的租戶葉子被自如管家通知解約。沒有明確的原因，只說是房東解約，要求她月底之前搬走。此時距離月底僅有10天。
4月末，上海的房東逍遙也收到了來自自如的解約通知，此時，他和自如的五年合約還剩下不到一年。
社交平台上，葉子和逍遙的經歷比比皆是， 解約潮遍及全國。 人們都在問：「自如也不能相信了嗎？」
十多年前，這家企業作為混亂租賃市場的改革者席卷而來，短時間內占據了相當大的市場份額。 租客多花一筆服務費也要租自如，房東則看在托管模式「省心」的份上，接受了稍低於市場價格的年租金。
2019年，自如宣布管理房源數量突破100萬間。沒過多久，長租平台蛋殼暴雷，自如被視為在激烈競爭中「笑到最後的人」。現在回看，才會發現那遠遠不是結束。諸多原因的作用下，自如的上市計劃一推再推，當年激進收房留下的隱憂像一根引線，在下行市場中被引爆，才有了現在的解約潮。
1
強制解約
葉子再三要求下，管家給了她一個月時間搬家，並按照合約賠付了一個月的房租。剛剛經歷過看房、打包、搬家的一系列過程，她不得不從頭再來。
「自如解約」的訊息在社交平台上不斷發酵，同樣的情況幾乎出現在全國各地。住在北京的小八是在置辦好了全部家具以後，才被通知搬家的，時限比葉子更短，只有一周。同樣是賠付一個月房租。
她粗算了一下，搬家700元，鞋櫃、梳妝台、沙發等家具接近3000元，不少是按照房子客製的——如果不出意外，她原本想在房子裏多住幾年。這些費用，自如的賠償幾乎無法覆蓋。
一年內搬兩次家，被年輕人稱為當代酷刑。
比起房東直租和普通的二房東模式，自如的模式看似更完整，租戶不需要直接對接房東，房屋維護和清潔都由自如承擔，租戶的利益也更有保障。許多年輕人正是看中了這一點，才願意掏出那筆高於其他中介的服務費。現在，這種穩定的印象被狠狠打破了。
另一邊，雖然自如對租戶的解釋是房東解約，但事實並不都如此。
搬家那天，小八找到物業，物業照例通知業主，她才發現房東並不知道租戶搬家的事，也完全沒有提出要跟自如解約。
和租客一樣，房東也在經歷自如的強制解約潮。4月底，逍遙接到了自如的電話，這次不是之前聯系的管家，而是來自總部專門負責解約的部門。從通知到解約，流程走得很快，全程沒有線下會面，APP上就完成了操作。自如付給了他兩個月的房租作為違約金，但是按年扣除的管理費，還有提前給自如的空置期都無法折算賠付。
另外，社交媒體上還有房東控訴，雖然自如願意付兩個月的房租作為違約金，但要扣除一個月的保證金，算下來只有一個月的房租。
事情到這一步， 當時租客和房東都看中的「省心」和「全線上簡化流程」，竟然也成了一把雙刃劍 ：有房東在沒有同意解約的情況下，被APP自動走完了解約流程。
租客這邊，退租界面並沒有「自如違約」的選項，只能選擇自己退租，「這樣其實算租戶違約，租戶違約要倒賠自如一個月租金。」小八說。這也讓自如在和租客的談判中握有了絕對的主動權——如果不搬，租客不得不花費更大的心力，為本該屬於自己的退費維權。
更蹊蹺的是，解約完成之後，有業主在幾天內又接到自如管家的電話：您願意把房子交給我們嗎？
2
撐不住了
看似荒誕的故事背後往往自有邏輯。 解約是自如進行成本管理的方式，砍掉一批高價收來的房子，再收上來一批低價房源，操作類似大廠裁員。
正值地產下行周期， 租房市場明顯受創，堅持托管模式的自如面對著極大的壓力。
諸葛數據研究中心 監測數據顯示，2024年4月，重點一二線城市在租房源量水平高於去年同期。一線城市在租量同比上漲16.8%；二線城市同比上漲9%。截至4月，一線、二線城市在租房源量同比已分別連續16、9個月呈現正增長。
房源量的提升最先帶來空置率的增加。根據自如和房東的約定，不管房子是否空置，自如都需要付給房東租金。換句話說，空置率的壓力全部由自如承擔。
葉子租的房間是五室一廳中的一間，就算她搬進去，房子也還有兩間空著。小八的房子，在租給她之前空置了接近一年，入住時，自如管家還對她感嘆「幸虧你們租了」。
轉眼間，連租客帶房子，都成為需要被清理的低品質資產。
但自如解約的邏輯並沒有那麽簡單。逍遙的房子在上海，是53平米的小戶型，原本一改二分租，空置率不算高。
他告訴【豹變】，根據他和其他房東的交流，這批自如選擇解約的房子中，有很大一部份是五年合約進行到第四年的房源。以他自己的房子為例，和自如的合約期限為2019年11月到2024年11月，雙方約定，每年1月是房東給自如留的空置期，這個月自如不付房租給房東。「今年1月他們已經享受了空置期，現在跟我解約是價效比最高的。」他說。
根據合約，自如每年付給逍遙的租金以5%遞增。顯然，當年不斷上漲的市場環境下，自如做了相當激進的選擇。激進的苦果，在下行市場瓜熟蒂落。
諸葛數據研究中心數據顯示，2024年4月，一線城市平均租金為84.38元/平方米/月，同比下跌4.46%；二線城市平均租金為30.96元/平方米/月，同比下跌1.3%。截至4月，一線、二線城市租金均價同比分別連續下滑10、6個月。
另一方面，2018年到2019年，正是長租公寓高價搶占房源的時期。2018年8月，我愛我家原副總裁胡景輝曾對外表示：「以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓營運商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為擡高收房價格。」
當時，這類托管型長租公寓大行其道，競爭激烈。甚至有房地產領域的專家表示了對惡性競爭和區域壟斷的擔憂：如果單一的長租企業在某一兩個小區占有極高的份額，就有可能影響區域的租金。
那也是自如收房管家賺得最多的時候。有接近自如的人士告訴【豹變】，自如的管家分為兩種，收房管家和服務管家。收房管家的績效主要在收集房源，當年市場好的時候，一個優秀的收房管家可以月入四、五萬元。
現在， 自如嚴格把控成本的大前提下，收房管家的工作也越來越難做 。貴的房源不能收，價格給低了業主又不肯托管，事半功倍的日子已經過去了。
其實，早在解約潮之前，自如已經在透過兩種方式控制成本：延長空置期和降租。逍遙告訴【豹變】，2023年12月份左右自如曾經聯系過他降租，他沒同意，才有了今年4月的解約。
3
一傳再傳的赴港上市
如果從資本市場的視角去看自如，最核心的資產就是一套套收集上來再準備出租的房子。也因此， 解約潮可以被看作資產包的最佳化和重整。自如內部有傳言稱，這是為上市做的準備。
公開資料顯示，自2018年以來，自如有過4次融資。最近一次是2020年，引入軟銀10億美元戰略投資，自如的投後估值達到66億美元。
也是從2018年開始，自如上市的訊息在市場上不斷流傳，但是長租公寓的風險也一輪輪暴露。
彼時，高價搶房跑馬圈地之下，自如、蛋殼等平台嘗試透過打隔斷的方式將房子分割成更多小房間，以賺取更多租金。但從2018年開始，北京等城市陸續明令禁止隔斷房分租，高利潤的商業模式被迫中止。2020年，蛋殼因 租金貸 業務暴雷，自如也在壓力之下暫停了租金貸業務，回歸了更為穩妥的模式。
自如已有至少3年沒有公開的融資訊息，雖然上市傳聞時不時傳出，但至今仍未傳出遞表的確切訊息。
除了外部的最佳化資產包，自如內部同樣在進行成本管理，比如裁員。2022年和2023年，脈脈等平台上都曾傳出自如大規模裁員的訊息。
如此緊迫的降本增效背後，是自如逐漸失去想象力的業績。
雖然從貝殼體系獨立後，自如幾乎沒有公開過財務數據，不過，2022年4月貝殼收購聖都家裝時曾提及，2019-2021年，貝殼從自如處獲得的收入分別為3.09億元、1.28億元和1.58億元——疫情後期幾乎腰斬。疫情後幾年租賃市場的整體情況，或許不會比當時更好。
除了數據的最佳化，自如也在嘗試講出足夠有誘惑力的新故事。比如，已經推行了三年有余的增益租，雖然和之前的「省心租」模式有所區別，但仍舊是在同個市場，同批客群中的嘗試。
再比如，2022年，其曾經推出了裝修品牌「智愛家」，嘗試從自如模式向外延伸。但「智愛家」和自如本身的租賃裝修不同，主打自住裝修，客群幾乎和貝殼旗下的被窩、聖都等品牌完全重合，又無法接入鏈家的買賣客戶資源，後來也沒了水花。
最新的嘗試來自國際版塊。
今年5月20日，自如官宣了國際租房平台「 自如比鄰ZABIT 」，並在中國香港、英國上線了超過2萬間房源，為留學生提供租房服務。新業務剛剛落地，自如是否能借此獲得資本市場的青睞目前還是未知數。
說到底，來自租客和房東的信任，才是中介平台賴以生存的基石。時間倒轉回2018年，自如當年未能登上資本市場的其中一個原因，其實是劣質裝修致租客身體受損的「甲醛門」。
（應受訪者要求，文中均為化名）
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作 者 ：詹方歌
來源：豹變（ID：baobiannews）
文章為作者獨立觀點，版權歸原作者及原創平台所有。
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