商 界 導 讀 ：郭英成還沒認輸。
在香港當了十年「寓公」之後，佳兆業掌門人郭英成還是回到了深圳。作為「舊改之王」，佳兆業的債務復雜程度遠超所想，即便擁有過債務危機的處理經驗，郭英成還是剪不斷理還亂。十年後重返內地，郭英成接下來要打一場硬仗了。
香港的奢華酒店頗多，但四季酒店的設計，卻和別處不同。
香港四季酒店臨海而建，七成是海景房，保安非常嚴密，每條走廊上至少有四部閉路電視。當然，入住的價格也不低，一套100多平方米的套房，月租金就要15萬港幣。
這家四季酒店，被許多人視為【人民的名義】中「望北樓」的素材原型。 按劇中反派人物的說法： 「一群從內地出來的兄弟都住在這，遙望北方，故名望北樓。 」
現實生活中的四季酒店，也是充滿了故事。不少問題富豪在出事之前，都將這裏作為「避風港」，大家惺惺相惜，也便於打探情報。而在遭遇「政府鎖盤」危機時，佳兆業董事長郭英成便是「望北樓」裏有名的房客。
2014年，佳兆業深陷反腐風暴，郭英成為求自保，被迫赴中國香港躲避風頭。後來，佳兆業於2017年順利復牌，於重重困境中「浴火重生」，被行業內冠上了「不死鳥」的稱號。
然而，起起伏伏十年間，任憑佳兆業再怎麽卷土重來，郭老板都始終未能回歸內地。但命運似乎有著宿命般的魔咒，十年後，佳兆業再次麻煩纏身，遠遁香港十年的郭英成，還是歸來了。
近日，據媒體報道稱，郭英成最近從香港返回內地，以獲得監管機構對該公司境外債務重組計劃的批準。「市界」咨詢多位佳兆業相關人士了解到，郭英成的確已經回到內地，「2月底時候就回到深圳了」。
所謂「新官上任三把火」，「市界」了解到，在郭英成回歸近半年內 ，曾經渾身綁滿「炸彈」的佳兆業，正在試圖努力剝離掉身上的危險因素。整個龐大的佳兆業產業版圖，也逐漸回歸到郭英成的掌控之中。
然而，作為「舊改之王」，佳兆業的債務復雜程度遠超所想，即便擁有過債務危機的處理經驗，郭英成還是剪不斷理還亂。十年後重返內地，郭英成接下來要打一場硬仗了。
1
回歸深圳，重新掌權
正如孫宏斌之於融創，王健林之於萬達，在佳兆業內部，郭英成是絕對的精神支柱。而佳兆業債務進展躊躇不前之時，郭老板的回歸，很大程度上重振了佳兆業的士氣。
「沒想到老板能回來」「大好訊息！為接下來的債務重組做準備！」在郭英成宣布復職的剎那，佳兆業員工無論在職離職，都歡欣異常，不少離職員工也為此振奮不已。
佳兆業員工陳翔對「市界」說道：「雖說是潮汕人士，但郭老板本身是港商做派，低調務實。坊間傳聞，郭英成不允許給公司高管配女秘書。」
實際上，雖說是被迫居於香港，但潮汕商人郭英成在香港的業務範圍並不小。與深圳隔水而居的好處是，郭老板不僅方便打探訊息、閃轉騰挪，同時也有利於遠端遙控公司內地業務。
佳兆業內部員工對「市界」透露，「以往，每隔一段時間，集團高管層都會親赴香港，參加老板的管理會議」。而這些強有力的管理措施，讓郭英成即使身在異鄉，也能牢牢掌控公司業務營運。
但現在，眼見著佳兆業的債務危機愈演愈烈，郭英成不得不重新出山。 2024年4月16日，佳兆業美好的一則董事變更資訊，將久不露面的郭英成重新推向台前。 公告顯示，郭英成以每年10萬港元（稅前）的董事薪酬，擔任執行董事。
郭英成對物業板塊向來十分重視。早在2018年12月，佳兆業美好登陸港交所時，一向低調的郭英成與原佳兆業美好董事局主席廖傳強，一起出席敲響了上市的銅鑼，但作為集團創辦人的郭英成，卻並未占據董事會席位。
直到今年4月，郭英成才正式以執行董事的身份，首次進入佳兆業美好董事會。而在進入董事會一個月後，5月20日，郭英成又頂替了廖傳強董事會主席的位子，正式成為公司「一把手」。
要知道，多家房企出現流動性問題後，創始人紛紛隱退子公司或集團母公司職務，而郭英成卻選擇在此時「逆流而上」，並將目光率先投註在了物業板塊。
在佳兆業員工陳翔看來，「佳兆業地產正式暴雷之後，物業公司和地產公司的切割力度就非常大。如今，物業公司已經算得上是集團中比較優質的資產，自身現金流情況很不錯。」
另一方面，掌權物業板塊，也填補了郭英成在佳兆業六大上市平台中缺位的版圖。事實上，佳兆業整個資本版圖具有濃厚的潮汕商人特征，郭英成透過收並購等手段，成功搭建了6家上市平台，它們涉獵廣泛、布局多元。
這6家上市公司分別為佳兆業集團、佳兆業美好、佳兆業健康、佳雲科技、星島新聞以及佳兆業資本。此前，為了控制整個龐大的產業版圖，郭英成選擇把其一子三女均推到了台前，他們被安排進了佳兆業旗下四大上市平台的董事局中，各司其職。
在郭英成的主導下，二女兒郭曉欣擔任佳兆業資本、佳兆業健康執行董事，小女兒郭灝麗擔任佳兆業健康執行董事，長女郭曉亭挑起了佳兆業美好的經營管理，長子郭曉群則被安排進入佳兆業集團，並接手佳雲科技董事長。
這也符合潮汕人郭英成的家族理念，「潮汕人的傳統，傳宗接代，培養年輕一代是理所當然的事情。」然而，就在郭氏家族的接班圖譜日漸明晰之時，佳兆業的債務危機卻於2021年11月正式爆發。一個月後，2021年12月，郭英成的3個女兒都於同個一月內匆匆離任。
郭英成子女中，僅留下1992年出生的郭曉群沒有離職。後來，郭曉群逐漸進入集團核心管理層，如今依舊在佳兆業集團、佳兆業美好中任職執行董事。接近佳兆業上海區域相關人士劉飛對「市界」表示，「郭曉群長期負責上海區域的業務發展，今年年初時，他人也還在上海。」
如今，伴隨著郭英成登上物業「一把手」之位，郭英成在佳兆業集團、佳兆業資本、星島新聞、佳兆業健康、佳兆業美好5家公司，都擔任主席、執行董事等職務，佳雲科技的董事長之位依舊留給了兒子郭曉群。
2
提出新方案，緊抓理財
加強控制力的同時，郭英成也在緊急處理債務難題。經歷了近3年的艱難債務處理後，佳兆業依舊麻煩纏身，而郭英成的回歸，被視為公司重組的重要轉折點。
目前，懸在佳兆業頭頂的，主要有兩把債務之刃：理財產品兌付、境外債重組。而在郭英成回歸近半年內，佳兆業集團理財兌付風波，開始有了新起色。
「今年5月初的時候，財富公司的人就跟我們說佳兆業老板回來了，監管部門一直在給佳兆業施加壓力。」買了佳兆業錦恒理財產品的投資人陳嵐對「市界」說道。
陳嵐是2021年上半年買的佳兆業理財產品，常年在廣深一帶生活的她，對「舊改之王」有著天然的信任感：「當時覺得佳兆業在深圳有這麽多地塊，而且6%利率在那輪理財產品裏不算高，想著應該還是比較安全的。」
但沒想到的是，買了理財產品不到半年，陳嵐就接到了兌付危機的通知單。2021年11月3日，佳兆業旗下錦恒財富公司發出一則通知，稱佳兆業出現流動性問題，到期資金未能及時兌付，陳嵐投資的200萬元深陷其中。
這些由錦恒財富發行的理財產品，底層資產都是佳兆業遍布各地的計畫，由佳兆業作擔保。佳兆業集團總裁麥帆曾披露，「錦恒財富到期的本息規模超過3億元，而佳兆業歷年發行的各類理財產品總金額為127億元」。
然而，受佳兆業資金流動性問題影響，百億理財產品兌付一度陷入停滯。2021年11月，數百名投資人沖到了佳兆業總部大樓討要說法。為了安撫投資者情緒，麥帆只好現場撥打郭英成的電話。郭英成現場電話裏表示，「佳兆業是負責任的企業，給佳兆業時間，佳兆業有能力和辦法償還。」
半個月後，佳兆業交出了一份理財兌付的方案。陳嵐透露：「佳兆業最初提出的方案是每個月兌付1萬。第一年，陳嵐每個月都能如期收到1萬元兌付款。但一年左右後，原本制定的每月1萬元兌付額，卻降到了每月3000元。」
流動性壓力下， 2022年11月14日，佳兆業又釋出了一份調整兌付方案的公告，其提出一方面要降低自身兌付現金的額度，另一方面終止計算合約約定的利息，並希望投資人認可「以房抵債」的方案。
不過，「以房抵債」的方案，依舊遭到了投資者王凱的拒絕。「我們當時沒選擇的主要原因，是覺得資產品質不太好，抵個商辦房或者車位的，純粹是打水漂。」投資者王凱說道。
然而，在等待了一年左右時間後，王凱對「市界」表示，最新的轉債方案中已經沒有了「以房抵債」的選項，「現在這些財富公司都不再開設「以房抵債」了，而是全力推進新的債權方案。
據陳嵐透露，早在今年5月，佳兆業委托財富公司向投資者新提出了兩個新方案，兩項方案的抵押品不同，其中一個是廣匯的計畫包，另一個則是青島的計畫。
「如果選擇轉換成廣匯計畫的債權，對方承諾，只要簽下合約就能拿到本金20%的投資額。但條件是，原屬於佳兆業的債權，會被轉給其他公司，如果三年不兌付，債權又會重新轉回佳兆業。」陳嵐表示。
不過，經歷了這些波折後，陳嵐已經不敢再輕易相信，靠債權轉換就能拿到自己的投資款了，「債權轉給其他公司後，豈不是更加遙遙無期」。 據其透露，不同意新的調整方案之後，她每月的兌付款又恢復成了3000元。
時至如今，陳嵐200萬的投資額，2022年和2023年兩年時間裏，共回款了12.2萬。截至目前，佳兆業仍在積極與投資者們溝通。不過，最終方案是否能達到預期，一切仍有賴於郭老板的努力。
3
沖出債務重組圍城
眾所周知，在應對債權人方面，郭英成算得上房企大佬中最有經驗的一位。不過，這一次的債務難題中，境外債務的占比要高得多。而看起來，境外債權人的耐心，也馬上要耗光了。
截至2022年底，佳兆業境外債合計本金123億美元，占比超六成。而這個境外債規模，在所有出險房企中排名僅次於恒大，處理難度也更大。
早於今年1月，境外債權人中的一部份已經開始申請清盤，目的是為了要企業還債。但時至如今，在境外債權人和佳兆業的反復拉扯中，清盤聆訊也已經多次延後，境外債權人也始終未能和佳兆業達成重組協定。
如今，為了保證境外債務重組的順利進行，郭英成將債務重組重擔交給了佳兆業前副主席、現高級顧問譚禮寧。在上一輪債務重組時，譚禮寧便在佳兆業債務危機中起了重要作用，因而一直受到郭英成的重用，是郭英成的「左膀右臂」。
對於境外債談判結果，譚禮寧於近期股東周年大會上指出，與債權人談判進展順利，重組方案目前已大體敲定，希望下次法院聆訊前可以簽訂重組協定。
畢竟，企業清盤是一種各方俱敗的萬不得已之路。譚禮寧進一步指出，「目前內地樓盤銷售仍然比較慢，主要由於大量庫存需時間消化，目前集團旗下資產還有不少，如果價格合適，也會考慮出售以獲取一定的流動性資金。」
而從目前來看，佳兆業在債務問題的積極作為，讓其與債權人達成階段性和解，最終得以讓清盤聆訊進一步延期。6月24日，香港法院宣布，決定將佳兆業集團的清盤呈請聆訊再次推遲到8月12日，讓佳兆業又贏得了7個星期的時間。
不過，境外債務並不是郭英成面臨的唯一難題。事實上，佳兆業來自內地債務的糾紛情況，也同樣嚴重。從公開資料來看，佳兆業的境內有息負債共約506億元，其中363億元都為計畫層面負債。
想要順利化解境內債務糾紛，郭英成需要一個個和金融機構談判，以獲得它們的支持。而在佳兆業上一輪債務的化解中，最大的支持便來自境內金融機構的巨額借款，如平安500億的授信，以及中信300億解困資金等。
彼時，多虧了資本市場中這些「老朋友」的耐心，又幸運的碰上了房價暴漲的機遇，郭英成所擁有優質的舊改資產，最終成了開啟復活之門的金鑰匙，也致使這家原本「命懸一線」的房企，在五年時間裏成了行業TOP30，堪稱奇跡。
如今，為了解決計畫層面負債，郭英成故技重施，再次透過引入更多金融機構，幫助自己完成債務重組。其中就包括中信、平安等「老朋友」，它們都是佳兆業的大債主，如今則透過接管佳兆業旗下舊改計畫的方式，以更快盤活資產。
然而，舊改計畫自身有著牽扯面廣的特點，這決定了其運轉周期長、前期資金壓力大。即使有資金流入，舊改資產的變現速度和效率，也會讓佳兆業比其他的房企多出更多障礙。中信、平安等「老朋友」的耐心，又能堅持多久？
這次時隔十年返回內地後， 郭英成也少不了和以前的老熟人敘敘舊。2024年4月，榮豐控股董事長王征在社交平台曬出了和郭英成同行的視訊。榮豐控股主業也是房地產，王征為實控人，同時也為近代上海第一豪門盛氏家族之後。
對於視訊內容，王征對「市界」證實了視訊中兩人確為郭和自己，並表示，「向有良心有擔當的地產商郭英成致敬，祝佳兆業早日重新起飛」。
但時至今日，郭英成還會再講出一個「不死鳥」的故事麽？天眼查數據顯示，郭英成回歸期間內，佳兆業仍在持續遭受擠兌挑戰，於5月27日至28日，新增45.26億元被執行金額，目前累計執行總金額已高達超300億元。
（文中陳翔、陳嵐、王凱、劉飛為化名）
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作者 ：李逗
來源：市界（ID：ishijie2018）
文章為作者獨立觀點，版權歸原作者及原創平台所有。
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