商 界 導 讀 ：財大氣粗，敢接包袱。
佛山何享健家族，對地產生意動刀了。
6月23日，美的置業公告稱，擬進行股權重組，將開發業務轉至控股股東，專註於輕資產業務。
地產開發是美的置業的核心業務，總資產達1971億元，年收入700億元，貢獻97%總收入，這些房子土地一旦剝離，將大幅縮減其體量。
民營頭部房企中，美的置業是少數尚未違約的一家，也在銷售和債務端承壓。何家主動求變，自己吃下重資產，推動其輕裝上陣。
資本市場樂見其成。
6月24日，美的置業股價一度暴漲100%，收盤時仍飆升七成，市值約91億港元。
1
扛債抄底
這筆2000億資產的大交易，大機率是何家二代何劍鋒夫婦的手筆。
美的置業表示，重組是在大股東「美的控股」牽引下，穿越下行周期的探索。
據企查查，何享健和兒媳盧德燕，分別持有美的控股94.55%、5.45%權益。
在美的置業，盧德燕是第一大股東和實控人，持股81.13%。盧與何享健為一致行動人，兩人未擔任職務。
其實，何家一代掌門，淡出商界多年，其家族生意已多由其子何劍鋒出面。
在美的置業，何劍鋒擔任非執行董事。官方披露，他主要為營運和管理「提供戰略意見和建議」。
地產下行，背靠大樹的美的置業，也過得不輕松。
2023年，其合約銷售659億元，較三年前砍半，收入停滯，凈利降至9.14億元。
此次交易發出前，其市值只剩50億元左右，較高峰時期縮水八成。
「當前地產估值受到壓力，上市公司會進一步暴露這種壓力。短時間內，地產開發作為上市標的不適合。」匯生國際資本總裁黃立沖向【21CBR】記者表示。
這家粵系房企一直在瘦身，減少拿地、壓降債務。
至2023年末，相較高峰時期，其債務總額減少900億，縮表880億元，總資產降至2000億元左右，壓力依然很大。
美的置業坦言，要維持健康的財務比率，並滿足「三道紅線」的要求，須承擔沈重負擔及債務。
2024年，公司已到期的債務共62.5億元；一年內到期的有息負債為122億元，月均還債約10億元。
只是，困局下有賺錢機會。
美的置業的家底，依然豐厚，其股東權益高達250億，何劍鋒熟稔資本運作，且了解自家地產底細，其逢低將開發業務私有化，未嘗不是一次抄底，只要他接得住千億級的負債。
於美的置業，其可將重心轉移到輕資產模式，利潤率更高，減少周期性風險敞口。
大家兩全其美。
2
團隊不變
此次重組股權，何劍鋒夫婦計劃分兩步走：
首先，重組公司的開發業務，轉到私人公司持有，從美的置業剝離。
其後，美的置業以實物方式，將房開業務產權作為特別股息，分派給全體股東。
股東如不參與實物分派，可選擇每股現金分派5.9港元，較公告前一日收盤價溢價57.33%。
最終，何氏家族將全面收購房開業務。
黃立沖認為，小股東可能會選擇現金分派，「預期未來房地產市場很難有所表現，這塊資產短時間沒有再上市的可能，套現不了」。
實物分派和可能的交易，須待獨立股東批準。
若重組成功，新成立私人公司將繼續從事房地產開發業務，何劍鋒依然委任原經營團隊承接。
美的置業強調，股權重組也不影響上市主體的營運，經營團隊不變。
「私營公司的業務資訊不需公開，若出現負面情況，也有更多的時間和空間來解決問題。」
黃立沖告訴【21CBR】記者，房開業務納入私營公司後，相比上市公司，營運成本較少，決策過程通常更加靈活和迅速。
何劍鋒操盤的美的控股，其資產負債表非常強大。
單以其持有美的集團股權來說，去年分紅207.8億，按照31.12%的股比，家族即可分紅84億。這麽充裕的資金流入，足可應對開發業務的債務。
一旦並表，地產開發光利息，就能省很多錢。
說到底，何家敢吃下2000億盤子的地產業務，終究還是財大氣粗。
3
輕裝上陣
何劍鋒夫婦將重資產私有化，美的置業也可輕裝上陣。
「開發業務轉讓後，對應的資產及負債也同時轉讓，能降低企業的杠桿率和負債，減輕償債壓力。」中指研究院企業研究總監劉水告訴【21CBR】記者。
在其夫婦的規劃中，美的置業預計將成一家小而美的服務公司。
公告指出，上市公司將保留物管、商業、地產科技、建設計畫管理等業務。
這些業務體量不大，增長快，去年合計收入約37億元，僅占總收入5%。
規模較大的是物管，收入為15.21億元，同比大增三成；其次是商業物業和產業園業務，收入為3.63億元，同比增長超兩成。
劉水認為，作為地產後營運階段的物管行業，將逐步轉入存量市場，增量空間有限，市場競爭更為激烈。
商業地產也在復蘇中。
「宏觀政策將繼續發力穩經濟、擴內需，商鋪及寫字樓租賃需求預計將進一步釋放，商業地產市場或逐步趨穩。」劉水認為。
相比開發業務，這些輕資產勝在現金流穩定，抗周期性相對強，利潤更好。
去年，非房開業務貢獻4億元稅前利潤，凈利率10.8%，房開業務為5.8%。
這樣，何劍鋒夫婦留有一個上市平台，運作空間也很大。
美的置業打算將業務延伸至住宅的建設管理，拓展第三方獨立客戶，提供從開發到市場銷售的全鏈條服務。
樓市後勢未明，何劍鋒夫婦自信，他們有財力抗得住周期。
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作者：李惠琳
來源：21世紀商業評論（ID：weixin21cbr）
文章為作者獨立觀點，版權歸原作者及原創平台所有。
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