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佛山何氏家族,吃下2000億房產

2024-06-26創新

:財大氣粗,敢接包袱。

佛山何享健家族,對地產生意動刀了。

6月23日,美的置業公告稱,擬進行股權重組,將開發業務轉至控股股東,專註於輕資產業務。

地產開發是美的置業的核心業務,總資產達1971億元,年收入700億元,貢獻97%總收入,這些房子土地一旦剝離,將大幅縮減其體量。

民營頭部房企中,美的置業是少數尚未違約的一家,也在銷售和債務端承壓。何家主動求變,自己吃下重資產,推動其輕裝上陣。

資本市場樂見其成。

6月24日,美的置業股價一度暴漲100%,收盤時仍飆升七成,市值約91億港元。

1

扛債抄底

這筆2000億資產的大交易,大機率是何家二代何劍鋒夫婦的手筆。

美的置業表示,重組是在大股東「美的控股」牽引下,穿越下行周期的探索。

據企查查,何享健和兒媳盧德燕,分別持有美的控股94.55%、5.45%權益。

在美的置業,盧德燕是第一大股東和實控人,持股81.13%。盧與何享健為一致行動人,兩人未擔任職務。

其實,何家一代掌門,淡出商界多年,其家族生意已多由其子何劍鋒出面。

在美的置業,何劍鋒擔任非執行董事。官方披露,他主要為營運和管理「提供戰略意見和建議」。

地產下行,背靠大樹的美的置業,也過得不輕松。

2023年,其合約銷售659億元,較三年前砍半,收入停滯,凈利降至9.14億元。

此次交易發出前,其市值只剩50億元左右,較高峰時期縮水八成。

「當前地產估值受到壓力,上市公司會進一步暴露這種壓力。短時間內,地產開發作為上市標的不適合。」匯生國際資本總裁黃立沖向【21CBR】記者表示。

這家粵系房企一直在瘦身,減少拿地、壓降債務。

至2023年末,相較高峰時期,其債務總額減少900億,縮表880億元,總資產降至2000億元左右,壓力依然很大。

美的置業坦言,要維持健康的財務比率,並滿足「三道紅線」的要求,須承擔沈重負擔及債務。

2024年,公司已到期的債務共62.5億元;一年內到期的有息負債為122億元,月均還債約10億元。

只是,困局下有賺錢機會。

美的置業的家底,依然豐厚,其股東權益高達250億,何劍鋒熟稔資本運作,且了解自家地產底細,其逢低將開發業務私有化,未嘗不是一次抄底,只要他接得住千億級的負債。

於美的置業,其可將重心轉移到輕資產模式,利潤率更高,減少周期性風險敞口。

大家兩全其美。

2

團隊不變

此次重組股權,何劍鋒夫婦計劃分兩步走:

首先,重組公司的開發業務,轉到私人公司持有,從美的置業剝離。

其後,美的置業以實物方式,將房開業務產權作為特別股息,分派給全體股東。

股東如不參與實物分派,可選擇每股現金分派5.9港元,較公告前一日收盤價溢價57.33%。

最終,何氏家族將全面收購房開業務。

黃立沖認為,小股東可能會選擇現金分派,「預期未來房地產市場很難有所表現,這塊資產短時間沒有再上市的可能,套現不了」。

實物分派和可能的交易,須待獨立股東批準。

若重組成功,新成立私人公司將繼續從事房地產開發業務,何劍鋒依然委任原經營團隊承接。

美的置業強調,股權重組也不影響上市主體的營運,經營團隊不變。

「私營公司的業務資訊不需公開,若出現負面情況,也有更多的時間和空間來解決問題。」

黃立沖告訴【21CBR】記者,房開業務納入私營公司後,相比上市公司,營運成本較少,決策過程通常更加靈活和迅速。

何劍鋒操盤的美的控股,其資產負債表非常強大。

單以其持有美的集團股權來說,去年分紅207.8億,按照31.12%的股比,家族即可分紅84億。這麽充裕的資金流入,足可應對開發業務的債務。

一旦並表,地產開發光利息,就能省很多錢。

說到底,何家敢吃下2000億盤子的地產業務,終究還是財大氣粗。

3

輕裝上陣

何劍鋒夫婦將重資產私有化,美的置業也可輕裝上陣。

「開發業務轉讓後,對應的資產及負債也同時轉讓,能降低企業的杠桿率和負債,減輕償債壓力。」中指研究院企業研究總監劉水告訴【21CBR】記者。

在其夫婦的規劃中,美的置業預計將成一家小而美的服務公司。

公告指出,上市公司將保留物管、商業、地產科技、建設計畫管理等業務。

這些業務體量不大,增長快,去年合計收入約37億元,僅占總收入5%。

規模較大的是物管,收入為15.21億元,同比大增三成;其次是商業物業和產業園業務,收入為3.63億元,同比增長超兩成。

劉水認為,作為地產後營運階段的物管行業,將逐步轉入存量市場,增量空間有限,市場競爭更為激烈。

商業地產也在復蘇中。

「宏觀政策將繼續發力穩經濟、擴內需,商鋪及寫字樓租賃需求預計將進一步釋放,商業地產市場或逐步趨穩。」劉水認為。

相比開發業務,這些輕資產勝在現金流穩定,抗周期性相對強,利潤更好。

去年,非房開業務貢獻4億元稅前利潤,凈利率10.8%,房開業務為5.8%。

這樣,何劍鋒夫婦留有一個上市平台,運作空間也很大。

美的置業打算將業務延伸至住宅的建設管理,拓展第三方獨立客戶,提供從開發到市場銷售的全鏈條服務。

樓市後勢未明,何劍鋒夫婦自信,他們有財力抗得住周期。


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  • 作者:李惠琳

  • 來源:21世紀商業評論(ID:weixin21cbr)

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