2024年，房價還會跌嗎？

商 界 導 讀：房價階段性的底部或許正在形成。

2023年，樓市爆雷，房價下跌，市場上彌漫著悲觀情緒。

許多人都心存疑慮：2024年，房價還會跌嗎？

新年伊始，希望借此文章，幫助大家對房價形成更加清晰的判斷。

同時也提醒各位讀者，本篇文章僅代表個人觀點，不構成任何投資建議。

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10億平方米：樓市

先亮觀點： 我們認為，房價階段性的底部或許正在形成。最核心的底層邏輯，就是房地產市場的供需基本觸達平衡線。

根據「七普」數據，2020年，全國家庭戶住房建築面積總量超過了500億平方米。

以房屋產權50年作為折舊計算年限，每年折舊2%，就是10億平方米，這也就代表房地產市場成交量的基本平衡線。

當然，這個10億平方米的平衡線，是用來衡量近幾年房價走勢的參考指標。從長遠來看，如果人口減少會帶來平衡線下移，不過這是後話，暫且不論。

我們先來拉一組過去十年全國商品房年銷售面積數據：

數據顯示，2022年全年商品房銷售面積出現了大幅下滑，到了2023年持續下滑。2023年成交量相較2021年，下滑33%。

基於此，我們能看到，連續兩年，樓市的走勢是「縮量下跌」，這也就意味著，隨著房價下跌，市場連續兩年出現了「惜售」情緒，沒有產生大規模拋售。

另一方面，2023年，全國商品房銷售面積11億平方米，已經逼近10億平衡線。

綜合推測， 在10億平方米成交量附近，樓市或將得到一個有效的支撐 。

中國的房地產市場，無論是政府、銀行、開發商還是房屋持有人，沒有人希望房價下跌，這也就是最近兩年樓市價格下跌後成交量萎縮的原因。

既然如此，這兩年的價格下跌到底是什麽導致的呢？

背後的主要「元兇」就是法拍房。

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法拍房：房價跳水的元兇

中國法拍房平台主要有3家，分別是阿裏、京東和北互動聯平台。其中，阿裏拍賣平台的掛拍量最大。

阿裏法拍房數據顯示：

2021年6月之後，阿裏拍賣便不再釋出法拍房的月報或周報，不過可以推測的是，最近幾年，法拍房的數量依然在增加。

以2021年為例，168萬套法拍房，以每套100平米計算，法拍房總掛牌面積達到1.68億平方米，已經占據全國商品房交易總面積的近10%。

2022年，總交易面積大幅下降，法拍房繼續增加。此消彼長，可以推測法拍房在全國商品房總交易面積中所占的比例，大幅增加。

一旦法拍房交易占據全國房產交易的20%以上，法拍房的價格將直接對市場價格造成沖擊。 近兩年，深圳上海傳出的房價跳水30%的訊息，不少其實都是法拍房導致。

法拍房交易的本質，並非因看衰樓市主動降價售賣，而是由於債務違約，房屋產權人資不抵債，房屋被銀行抵押拍賣。

法拍房掛牌以出售為目的，所以售價往往會大幅低於市場價，而且如果流拍，就會繼續降價，直至賣掉為止。

一旦法拍房在市場成交數量激增，法拍房的成交價就會影響到正常樓市交易價格。任由這種情況持續，將會由法拍房的風險蔓延至整個樓市，甚至對中國經濟產生沖擊。從目前市場來看， 房價下跌振幅的風險線是30%左右。

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30%：房價下跌風險線

為什麽房價下跌的風險線是30%？

中國近年來，首套房平均首付比例是30%。以一套成交價100萬元的商品房為例，首付需要支付30萬元，剩下70萬元每月按揭付款。

如果房價下跌30%，這就意味著原先市場價值100萬的房子，此時只值70萬元，首付的30萬元跌沒了。 對於房產所有人而言，在跌掉首付款之後，就會產生斷供風險。

斷供房會成為法拍房，從而形成惡性迴圈，會進一步導致房價下跌，產生系統性風險。

正因如此， 中國樓市下跌的風險線會在30%左右，一旦觸發這個風險線，政府就有了出手救市的必要性 。

從目前看來，對於維穩樓市，國家早已出手。

除了不斷下調房貸利率、持續放寬購房限制，以激發市場購買需求之外。據新聞報道，今年1月11日，央行已批復總額1000億元的住房租賃團體購房貸款，支持8個試點城市購買商品房用作長租房。福州、天津、成都、青島、重慶、長春、鄭州和濟南作為首批試點城市。

從春節前國家公布的1月份經濟數據來看，M2-M1剪刀差縮小，房貸增多，釋放出了樓市回暖的積極訊號。

與此同時，國家系列的政策支持仍在釋放。

今天（2月20日），中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布最新貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR保持3.45%不變，5年期以上LPR下調25個基點，由4.2%調整至3.95%。本次為非對稱降息，5年期以上LPR下調25個基點，為2019年換錨以來最大降幅，房貸利率進一步接近歷史最低水平。

綜上所述，中國樓市目前經過下跌，無論從市場供需還是政策調控，都已經到達一個相對有力的支撐區間，2024年房價的階段性底部或許正在形成。

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樓市未來：行情進入分化

從目前的市場環境來看， 房地產的黃金年代已經結束。中國未來的樓市，將從普漲時代，進入分化行情 。

對於一般購房者而言，如何去判斷房子的增值空間， 核心指標就只有一個：人口凈流入 。

一座城市的房價，核心還是受供需關系影響，當城市的人口凈流入持續增長，必然會推動價格上漲，這是判斷房價的底層邏輯。

在這個大的邏輯之下，一座城市的房子增值與否，受相關條件加權影響，比如地理位置是否核心，附近是否有交通樞紐、學校、商場、醫院、稀缺景觀等等，綜合條件越強的房子，在這座城市裏的保值增值空間越大。

除此之外，樓市的漲跌還和金融環境息息相關。中國近年的樓市下跌，和美元進入加息周期也有一定關系。

美元加息，導致全球被抽水，樓市、股市乃至大宗商品的行情必然受拖累。

目前，可預期的是，美元即將進入降息通道，加上國內持續的降準降息，一旦進入貨幣寬松的環境，樓市或可迎來小陽春。

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